Calcolo valore immobile

Buonasera a tutti,
scrivo questo messaggio per richiedere dei chiarimenti riguardo l?andamento dei prezzi immobiliari e il valore di un immobile nel tempo.
Premessa che il famoso ?mattone? risulta l?investimento più sicuro nel tempo e questo lo sappiamo tutti,ma non mi è chiara l?andamento del valore durante le crisi o i boom immobiliari.
Proprio in questa settimana leggevo un report di tecnocasa in cui riportava un forte calo dei prezzi in tutta Italia nel primo semestre 2008 e lacrisi continuerà per tutto il 2008.
Vado subito al dunque altrimenti vi annoierò troppo,se per esempio nell?anno 2000 avessi acquistato un immobile di 100mq a 100.000 euro (valore esatto dato da un accurata perizia tecnica)???.quale valore avrebbe oggi il suddetto immobile?
Quali sono le variabili da prendere in considerazione anno per anno per stabilire la percentuale di crescita o decrescita?
Credo che il primo dato è la domanda della clientela,infatti se una determinata zona ed i relativi immobili sono molto richiesti è naturale che le agenzie ed i relativi proprietari alzeranno il prezzo.
Inoltre bisogna tener conto anche del trend in corso e credo che il 2007 sia stato l?anno del boom immobiliare????.giusto? mi date conferma di ciò?
Poi se ad esempio a fine 2007,in pieno boom,avessi acquistato un immobile a 200.000 euro???..ora con il susseguirsi della crisi immobiliare e tutto il resto,potrei acquistare lo stesso immobile ad esempio a 180.000 euro?
Quindi il valore di un immobile non salirà all?infinito ma solo in piccole percentuali ?
Ma poi quando si entra in una crisi come quella dei nostri giorni i prezzi continueranno a scendere finchè non ci sarà di nuovo una forte domanda?
Certo che se un?agenzia ha 10 immobili da vendere a 200.000 euro e nel giro di 6 mesi non è vende nessuno sarà costretta ad abbassare i prezzi?
Chiedo ai più esperti in materia un decalogo su cui si basa il valore di un?immobile negli anni???..le varie cause e le varie variabili che possono incidere al rialzo o al ribasso sul valore dell?immobile.
Forse ho scritto un casino ed avrò commesso anche degli errori però spero che mi potrete aiutare a capire meglio la dinamica dei prezzi di un?immobile.
Vi ringrazio per la cortese attenzione e resto in attesa di vostri pareri e/o correzioni su quanto scritto.

Buona serata a tutti.