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2020-09-22 12:45:46

Ristrutturazione edilizia Ricostruttiva


Buongiorno a tutti,
a breve stipulerò il compromesso per l’acquisto di un appartamento facente parte di una Ristrutturazione edilizia Ricostruttiva.
Praticamente il costruttore sta costruendo due complessi, il primo una palazzina di 14 appartamenti, mentre il secondo 4 villette a schiera.
Entrambi i complessi sono realizzati sul suolo dove prima era presente un fabbricato con destinazione d’uso industriale.
Ovviamente la volumetria è stata mantenuta la stessa, mentre la sagoma no.
I costruttori hanno effettuato il cambio di destinazione d’uso da industriale a civile abitazione.
Quello che vi chiedo, per cortesia, è capire se c’è la possibilità ad accedere alla detrazioni fiscali per acquisto di civile abitazione ristrutturata.
Di seguito un estratto dal pdf dell'Agenzia delle Entrate:
“Esempi di ristrutturazione edilizia:
• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente”
Essendo per me la prima casa e pagandola con mutuo, posso accedere anche alle detrazioni fiscali di ristrutturazione?
  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 29 Gennaio 2020, alle ore 10:23
    Sì, ha diritto alle detrazioni fiscali pari al 50% del pagamento calcolato forfettariamente nella misura limite del 25% dell'importo esposto in fattura (iva compresa). Un esempio l'aiuta meglio a comprendere: Importo dell'acquisto €. 250.000 €. 10.000,00 (iva al 4%) per un totale di €. 260.000,00; di questa somma si calcola il 25% cioè €. 65.000,00 che rappresenta la base di partenza su cui calcolare il 50% delle detrazioni in dieci anni di pari importo. Pertanto avrà un totale da dedurre di €. 32.500,00/10 pari ad una rata costante di €. 3.250,00 annua. Per ulteriori delucidazioni o approfondimenti La rimando alla Guida dell'AdE, aggiornamento del mese di luglio 2019, pag. 26 a 28. Cordiali saluti.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Febbraio 2020, alle ore 13:38
    Buongiorno, condivido la risposta di Pasquale. Attenzione a che, trattandosi d'edilizia ricostruttiva, sia comunque assicurata la garanzia decennale, e non quella biennale dell'art 1667 c.c. (capita, purtroppo).

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Febbraio 2020, alle ore 20:12
    Pascquale e Nabor vi ringrazio per la risposta. Avrei un'altra domanda, secondo voi è possibile accedere ad altre detrazioni tipo Ecobonus o Sismabonus? O per queste detrazioni posso soltanto accedere pagando direttamente io le fatture, tipo degli infissi ecc ecc?

    Vi ringrazio ancora e buon fine settimana.

  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente Maxfi
    Sabato 1 Febbraio 2020, alle ore 20:41
    Pascquale e Nabor vi ringrazio per la risposta. Avrei un'altra domanda, secondo voi è possibile accedere ad altre detrazioni tipo Ecobonus o Sismabonus? O per queste detrazioni posso soltanto accedere pagando direttamente io le fatture, tipo degli infissi ecc ecc?

    Vi ringrazio ancora e buon fine settimana.
    No, non è possibile. Gli altri bonus sono fruibili quando l'unita immobiliare sarà di Sua proprietà. Cordiali saluti.

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Febbraio 2020, alle ore 13:33
    La ringrazio Sig. Pasquale per le sue risposte e rapidità.

    Ho ultimi due dubbi:

    1- Posso accedere la bonus mobili? Se si solo dopo l'acquisto della casa o è valida anche la data del compromosse registrato all'agenzia dell'entrate.

    2- Per richiedere la detrazione fiscale per acquisto di immobile ristrutturato deve essere chiuso il permesso a costrutire (non so come si dice o la chiusura lavori) di tutto l'intervento? Quindi palazzina villette.

    Oppure, dato che gli appartamenti della palazzina verranno conseganti prima (entro fine anno ed è il mio caso) mentre le villette (nei primi mesi dell'anno 2021) posso richiedere la detrazione fiscale? Il costruttore mi ha detto che mi rilascerà uno "stralcio" dichiarando che i lavori della palazzina sono completati.

    La ringrazio, cordiali saluti

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Febbraio 2020, alle ore 16:28
    Buongiorno Max. Il costruttore, quindi, consegnerebbe gli appartamenti prima d'aver ottenuto la certificazione d'agibilità?

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente Nabor
    Lunedì 3 Febbraio 2020, alle ore 12:50
    Buongiorno Max. Il costruttore, quindi, consegnerebbe gli appartamenti prima d'aver ottenuto la certificazione d'agibilità?
    Grazie mille Nabor per la tua risposta. Parlando con il costruttore lui mi ha detto che per il rogito servirà l'agibilità altrimenti non mi potrà vendere la casa.

    Quello che mi chiedo io e come interpreterà l'agenzia dell'entrate la mia richiesta delle detrazioni fiscali se al momento dell'acquisto della casa le villette non sono state ultimate.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 3 Febbraio 2020, alle ore 17:36
    Da quanto ho compreso, lo 'stralcio' cui si riferisce il costruttore si riferisce all'agibilità parziale, di uno dei due complessi (il titolo edilizio è unico?) In altri termini, un collaudo per il solo complesso degli appartamenti, con relativa fine lavori. L'ADE potrebbe accontentarsi, in quanto fa fede la dichiarazione protocollata presso il Comune competente, il rischio però è per il compratore, atteso che, immagino, le opere di urbanizzazione, o altre, potrebbero essere incomplete.

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente Nabor
    Martedì 4 Febbraio 2020, alle ore 08:13
    Da quanto ho compreso, lo 'stralcio' cui si riferisce il costruttore si riferisce all'agibilità parziale, di uno dei due complessi (il titolo edilizio è unico?) In altri termini, un collaudo per il solo complesso degli appartamenti, con relativa fine lavori. L'ADE potrebbe accontentarsi, in quanto fa fede la dichiarazione protocollata presso il Comune competente, il rischio però è per il compratore, atteso che, immagino, le opere di urbanizzazione, o altre, potrebbero essere incomplete.
    Nabor penso che hai centrato in pieno perchè il prominente venditore si rilascia 30gg successivi alla consegna dell'immobile per terminare i lavori... credo di urbanizzazione, questo glielo devo chiedere.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Martedì 4 Febbraio 2020, alle ore 09:59
    Buongiorno Max. Non vorrei passare per menagramo, ma, da avvocato, qualche perplessità sugli impegni assunti dal costruttore, promittente venditore, mi sovviene.

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente
    Martedì 4 Febbraio 2020, alle ore 10:38
    Sig. Nabor la ringrazio ora non sò se le chiedo troppo però se vuole ho messo in allegato ho messo l'estratto del compromesso.


  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 5 Febbraio 2020, alle ore 16:15
    Le clausole sub 5.3 e 5.4 non mi convincono per nulla, in sostanza al promissario acquirente si imputano i rischi dell'eventuale mancato ottenimento dell'agibilità/abitabilità,

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente
    Martedì 11 Febbraio 2020, alle ore 08:41 - ultima modifica: Mercoledì 19 Febbraio 2020, all or 14:29
    Per quqnto riguarda il sisma bonus sul sito dell'agenzia dell'entrare ce scritto questo:

    "Acquisto di case antisismicheUn’ulteriore ipotesi che dà diritto a una consistente detrazione d’imposta è rappresentata dall’acquisto di case antisismiche. Deve trattarsi di immobili realizzati, nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3, a seguito di demolizione e ricostruzione di interi edifici (anche con variazione volumetrica rispetto a quella preesistente), da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le quali, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, provvedono alla vendita dell’immobile.La detrazione spettante agli acquirenti delle singole unità immobiliari è pari al 75 o all’85% (a seconda della riduzione del rischio sismico conseguita, rispettivamente pari a una o a due classi) del prezzo riportato nell’atto pubblico di compravendita.La spesa su cui applicare la percentuale, comunque, non può superare i 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.Il beneficio fiscale va ripartito in cinque quote annuali di pari importo.Chi ha diritto alla detrazione, in luogo della sua fruizione, può scegliere di cedere il credito corrispondente all’impresa che ha eseguito i lavori o ad altri soggetti privati, che a loro volta hanno la possibilità di cedere il credito ricevuto. È esclusa la cessione nei confronti di istituti di credito e intermediari finanziari."

    Quindi è possibile accedervi?

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente
    Domenica 5 Luglio 2020, alle ore 10:07 - ultima modifica: Domenica 5 Luglio 2020, all or 10:16
    Buongiorno,avrei bisogno di una delucidazione per quanto riguarda la demolizione con ricostruzione. Quando vi ho descritto il mio caso mi sa che ho omesso un punto fondamentale, ovvero che dall'edificio esistente sono stati ricavati due lotti distinti: "Complesso di appartamenti" e "Complesso di vllette a schiera". Gli appartamenti hanno un sedime diverso dal vecchio edifcio (Vedi immagine allegata) ma il costruttore ha ribadito che il volume di costruzione totale (villette appartamenti) è inferiore a quello precedente in quanto tutta la parte di piazzola di fronte al precendete edificio era edificabile.Quindi secondo voi posso accedere al bonus ristrutturazione per demolizione e ricostruzione?Grazie mille per il vostro aiuto.


  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente Pasquale
    Lunedì 14 Settembre 2020, alle ore 13:19 - ultima modifica: Lunedì 14 Settembre 2020, all or 13:20
    Sì, ha diritto alle detrazioni fiscali pari al 50% del pagamento calcolato forfettariamente nella misura limite del 25% dell'importo esposto in fattura (iva compresa). Un esempio l'aiuta meglio a comprendere: Importo dell'acquisto €. 250.000 €. 10.000,00 (iva al 4%) per un totale di €. 260.000,00; di questa somma si calcola il 25% cioè €. 65.000,00 che rappresenta la base di partenza su cui calcolare il 50% delle detrazioni in dieci anni di pari importo. Pertanto avrà un totale da dedurre di €. 32.500,00/10 pari ad una rata costante di €. 3.250,00 annua. Per ulteriori delucidazioni o approfondimenti La rimando alla Guida dell'AdE, aggiornamento del mese di luglio 2019, pag. 26 a 28. Cordiali saluti.
    Buongiorno Sig. Pasquale,essendo l'ooggetto demolito un unico fabbricato accatastato, io che andrò a comprare un unità immobiliare delle 22 realizzate .... mi spetta a questo punto la detrazione?Leggendo la circolare N19 si evince che il limite di detraibilità viene calcolato in base alle unità immobiliari accatastate prima dell'intervento e non quelle realizzate dopo l'intervento.Quindi non capisco nel mio caso cosa posso richiedere.

  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 14 Settembre 2020, alle ore 15:58
    Gent.mo Maxfi, Le chiedo gentilmente l'anno di emissione della circolare n. 19/E. Grazie e cordiali saluti.

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente Pasquale
    Martedì 15 Settembre 2020, alle ore 07:43
    Gent.mo Maxfi, Le chiedo gentilmente l'anno di emissione della circolare n. 19/E. Grazie e cordiali saluti.
    BuongiornoSig. Passquale,la circolare N.19/E è del 8 lugligo 2020 e anche in quella del 31 maggio 2019

  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente
    Martedì 15 Settembre 2020, alle ore 15:50
    Gent.mo Maxfi, dietro la classica dicitura "restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o ristrutturazione urbanistica" si celano ampliamenti e nuove costruzioni. Le detrazioni fiscali sono finalizzate al recupero del patrimonio edilizio esistente, anche con cambio di destinazione d'uso verso il residenziale. Lei deve porre attenzione se il permesso a costruire comprende anche ampliamenti e nuove costruzioni che ne possono limitare il beneficio. In quel caso ci deve stare una esplicita dichiarazione nel rogito da parte dell'impresa costruttrice che l'unità immobiliare, oggetto di trasferimento, fa parte del complesso esistente. Cordiali saluti.

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente Pasquale
    Venerdì 18 Settembre 2020, alle ore 12:58
    Gent.mo Maxfi, dietro la classica dicitura "restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o ristrutturazione urbanistica" si celano ampliamenti e nuove costruzioni. Le detrazioni fiscali sono finalizzate al recupero del patrimonio edilizio esistente, anche con cambio di destinazione d'uso verso il residenziale. Lei deve porre attenzione se il permesso a costruire comprende anche ampliamenti e nuove costruzioni che ne possono limitare il beneficio. In quel caso ci deve stare una esplicita dichiarazione nel rogito da parte dell'impresa costruttrice che l'unità immobiliare, oggetto di trasferimento, fa parte del complesso esistente. Cordiali saluti.
    Buongiorno Sig. Pasquale,sul permesso a costruire è presente questa dicitura:<<RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA RICOSTRUTTIVA di cui all’art.134, co.1, lettera h), punto 2) dellaL.R. 65/2014, DI FABBRICATO ARTIGIANALE CON REALIZZAZIONE DI DUE EDIIFICI PER CIVILEABITAZIONE – UTOE 8- area a destinazione urbanistica “B- zone residenziali da consolidare” (art.116 delle Nta di RUC) - mc residenziali 4996,38.>>è a tutti gli effetti una ristrutturazione edilizia in quanto è stato demolito un fabbricato ad uso artigianale e ricostruito due plessi ad uso abitativo mantenendo la volumetria precedente.il "complesso esistente" non può essere appurato in quanto ce stata una demolizione ricostruzione che ricade comunque come intervento per accedere alle detrazioni fiscali.

  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Settembre 2020, alle ore 14:25
    Gent.mo Maxfi, il Suo caso non rientra tra quelli previsti dalle circolari richiamate in precedenza in quanto trattasi di una conversione di volumi: da artigianale a residenziale. Può stare tranquillo, non sono a rischio le detrazioni fiscali. Cordiali saluti.

  • maxfi
    Maxfi Ricerca discussioni per utente Pasquale
    Domenica 20 Settembre 2020, alle ore 11:04 - ultima modifica: Domenica 20 Settembre 2020, all or 11:05
    Gent.mo Maxfi, il Suo caso non rientra tra quelli previsti dalle circolari richiamate in precedenza in quanto trattasi di una conversione di volumi: da artigianale a residenziale. Può stare tranquillo, non sono a rischio le detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
    Buongiorno Sig. Pasquale,innanzitutto la ringrazio per la celere risposta. Lo so di essere insistente però leggendo la circolare ho sempre ancora qualche dubbio. Allego l'estratto della circolare dove viene ripprtato l'esempio del fienile.


  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente
    Martedì 22 Settembre 2020, alle ore 12:45
    Gent.mo Maxfi, l'esempio citato nella circolare dell'AdE fa capo ad una condizione "speculativa" cioè immobili abitativo-residenziali (categoria catastale A) che da una sola unità se ne tirano molte altre rimanendo sempre nella medesima categoria. Nel Suo caso si tratta di una conversione di volumi con relativo cambio di destinazione. Cordiali saluti.

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