Eco bonus au unità iniziale o finale

Buongiorno,
la questione che pone è molto importante, soprattutto in fase di pianificazione degli interventi con bonus edilizi.
Il dubbio tra unità “iniziali” o “finali” è ricorrente nei casi di demolizione e ricostruzione con frazionamento.

Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi ai fini delle agevolazioni fiscali, la regola generale dell’Agenzia delle Entrate è che i massimali vanno calcolati sul numero di unità immobiliari esistenti prima dell’intervento.

Ciò significa che se, prima della demolizione, l’edificio era composto da un'unica unità abitativa (il rustico) e da un edificio non residenziale (la stalla), i bonus relativi all’edilizia residenziale potranno essere richiesti solo in base al numero di unità abitative già presenti prima dell’intervento, e non in base a quelle risultanti a lavori ultimati.

L’unica eccezione riguarda i casi in cui siano già presenti più unità autonome accatastate prima dei lavori.
In quel caso, anche se si effettua una demolizione e ricostruzione con diversa distribuzione, i limiti possono essere riconosciuti per ciascuna unità preesistente.

Questa interpretazione è stata confermata in più risposte ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, che ha ribadito come il numero delle unità “iniziali” sia il parametro di riferimento per determinare i massimali di spesa per bonus casa, ecobonus e sismabonus, anche nei casi di ampliamento o frazionamento successivo.

Pertanto, prima di pianificare i lavori, è importante verificare con precisione la situazione catastale e urbanistica dell’immobile allo stato di fatto e redigere una relazione tecnica che indichi chiaramente il numero delle unità immobiliari accertate alla data di inizio intervento.