Spese per le pulizie: codice civile vs regolamento

Il regolamento contrattuale da tutti sottoscritto al momento del rogito prevale sempre, anche in deroga al Codice.

Nel vostro caso però, nell'articolo da te citato, si parla di "tabelle millesimali"; l'amministratore, sbagliando, applica la tabella millesimale di proprietà generale, mentre dovrebbe applicare la tabella "scale".

Se non l'avete, dovete stilarla e approvarla in base alle indicazioni del Codice riferite al 2° comma dell'art. 1123.

I riferimenti li trovi qui:

http://www.condomini.altervista.org/ScalePulizia.htm

Ora hai tutti gli elementi per "obbligare" l'amministratore ad intervenire, inviagli una raccomandata indicando anche i riferimenti che ti ho fornito, avvertendolo che in caso di mancato adempimento, ti rivolgerai al Giudice di Pace impugnando il prossimo bilancio consuntivo per manifesta irregolarità della ripartizione delle spese:

http://www.condomini.altervista.org/GiudicePace.htm

Il discorso rimarrebbe valido anche nel caso in cui esista una delibera assembleare che stabilisce l'utilizzo della tabella generale?

non mi ricordo se è stato scritto qualcosa in tal senso negli anni passati, ma sicuramente non sono mai state prese decisioni all'unanimità

Ti ho gia risposto sopra!

Ti ho invitato proprio a chiedere la messa all'ordine del giorno dell'istituzione della tabella scale.

Nel caso che questa fosse deliberata in contrasto con la norma del Codice, potrai sempre impugnarla davanti al Giudice.

Ho provato ad essere prima diplomatico e ho scritto nella lettera:

In merito alla ripartizione delle spese condominiali riguardanti la pulizia e l?illuminazione delle scale ho rilevato come essa non segua i dettami del codice civile (art. 1123, comma 2), che stabilisce che deve essere fatta in base all?uso e quindi in proporzione all?altezza del piano. Nelle ripartizioni degli anni precedenti infatti è stata applicata la tabella millesimale di proprietà generale e non quella specifica ?scale?. Chiedo pertanto che la ripartizione delle spese di gestione dell?esercizio 2008 sia stilata applicando le dovute correzioni.

l'amministratore 'gentilmente' mi ha risposto:

la ripartizione delle spese di pulizia, inerenti le parti comuni condominiali, è stata effettuata in base ai millesimi di proprietà, in mancanza dei millesimi inerenti la pulizia scale, ed essendo attualmente l'unico parametro per una corretta ripartizione; per quanto riguarda l'illuminazione scale la ripartizione è stata effettuata con la medesima modalità, in quanto risulta impossibile definire un maggiore utilizzo di un condomino rispetto ad altri;

Nell'allegato al contratto di acquisto dell'abitazione in effetti esistono due sole tabelle millesimali, quella di proprietà e quella 'ascensore' mentre manca quella 'scale'. Ora chiedo:
- data la mancanza non avrebbe dovuto l'amministratore di sua iniziativa far notare la cosa e provvedere alla istituzione della tabella mill. mancante?
- per l'istituzione della tabella è necessaria l'unanimità? in questo caso possiamo star certi che non si istituirà poichè chi dovrebbe pagare di più non accetterà mai.. in questo caso io sono impossibilitato a far valere il mio diritto e la legge?
- posso chiedere che nel caso la tabella non venga istituita sia utilizzata quella 'ascensore' che almeno rende più equa la ripartizione? (anche se mi sconta solo il 20-25% circa pur essendo io al piano terra su 3 piani più un seminterrato)
- come fa l'amministratore ad affermare che per l'illuminazione scale è impossibile definire un maggiore utilizzo di un condomino rispetto ad altri? non dovrebbe valere lo stesso criterio per l'uso delle scale?

Grazie dell'attenzione

L'amministratore non decide proprio niente

È l'assemblea che decide con le maggioranze stabilite dal Codice.

Ti ho gia detto sopra di far mettere all'ordine del giorno la stesura e l'approvazione della ripartizione (chiamala pure tabella) pulizie e luce scale.

La ripartizione avverrà solo per altezza del piano come dal 2° comma dell'art. 1123

La maggioranza per deliberare è quella per la ratifica o modifica del regolamento condominiale: 1/2 e 1/2 sia in prima che seconda convocazione:

http://www.condomini.altervista.org/Mag ... emblee.htm

Naturalmente se vi è un contatore "separato" per la luce scale si ripartirà la spesa come detto sopra in base alla lettura dello stesso, se il contatore invece è comune ad altre utenze comuni del condominio, sarà necessario usare il "buonsenso".

Mi scusi ma mi rimangono dei dubbi:
- se la ripartizione non venisse approvata io dovrei accettare quella vecchia anche in palese contrasto con quanto dettato dal codice civile?
in questo caso mi sembra ridicolo poichè se l'amministratore avesse agito professionalmente nella prima stesura del bilancio di gestione (la prossima sarà la 4°) nessun condomino avrebbe fiatato mentre ora ci troviamo in una situazione dannosa per tutti i condomini del pterreno e non più correggibile..

Nel caso di continuazione dell'abuso non ti resta che il giudice.

Lei parla di abuso intendendo il comportamento dell'amministratore o dell'assemblea? Purtroppo non riesco a capire se:
- è necessario il voto dell'assemblea per correggere le cose?
- l'assemblea può decidere di non approvare una tabella di ripartizione corretta?

Grazie ancora

Ripeto, pur essendo stato chiarissimo sopra.

Qui non si tratta di determinare una nuova tabella millesimale per la quale sarebbe necessaria l'unanimità dei consensi.
L'eventuale tabella millesimale scale riguarderebbe la manutenzione e ricostruzione e non la pulizia.

Qui si tratta di ripartire delle spese (relative alla pulizia scale) secondo l'indicazione del Codice Civile (2° comma del 1123) non è necessaria una tabella millesimale perché le spese si suddividono solo per altezza piano e non anche per millesimi.

Ti ho dato sopra la tabella con le maggioranze necessarie per deliberare nelle assemblee.

Visto che hai ancora dei dubbi ti indico i riferimenti per comprendere che non è sempre necessaria l'unanimità dei consensi:

http://www.condomini.altervista.org/RegolContratt.htm

La ringrazio per la collaborazione.. la sua affermazione sulla tabella millesimale che non sarebbe necessaria rimane valida anche considerando quello che ho riportato nel primo post, cioè quanto scritto nel regolamento?

Le spese per pulizie, manutenzione, esercizio, riparazioni o modifiche delle parti condominiali, nonché le spese di illuminazione delle parti comuni saranno sostenute dai Condomini in base all'uso e ripartite in base alle tabelle millesimali.

è comunque necessario un voto dell'assemblea in materia?

Ho gia risposto alle tue domande sopra!

Se il regolamento citato ha natura "contrattuale", da tutti sottoscritto al momento del rogito, allora servirebbe l'unanimità per per la modifica, salvo quanto ti ho riferito nella risposta precedente dove trovi precisi riferimenti giurispudenziali in merito; se il regolamento è il normale regolamento condominiale, allora la modifica necessiterà delle maggiornanze che ti ho indicato nelle risposte precedenti (vedi tabella) cioè 1/2 e 1/2.

Il voto dell'assemble appare auspicabile anche se l'amministratore (di polso) avrebbe tutte le facoltà di ripartire secondo il Codice (2° comma dell'art. 1123).