Servitù di passaggio per ristrutturazione
Espongo brevemente il fatto.
Il condomino del piano sopra il mio deve ristrutturare la sua abitazione.
La durata prevista dei lavori è di 6 mesi (un po' tanti).
Lui non ha interesse a che i lavori finiscano in tempo.
Ha chiesto al condominio di poter installare un ponteggio sull'unico lato del condominio che dà in un luogo accessibile (la strada) che, oltre a costeggiare la facciata, prevede anche un ponte finale che passa esattamente sopra il mio terrazzo (infatti il suo appartamento è arretrato rispetto alla facciata a causa di un secondo terrazzo, come se fossero i gradini di una scala).
La mia intenzione è quella di chiedere, minacciando di non concedere la servitù di passaggio del pontile sul mio terrazzo, che venga stipulato un accordo extracontrattuale fra il condominio e l'impresa costruttrice con una forte penale nel caso i lavori si protraggano oltre i 6 mesi pattuiti.
E' legalmente possibile negare la servitù temporanea di passaggio?
Gli elementi che mi permettono di desumere ciò sono:
- la mia proprietà superficiaria si estende anche al di sopra del mio terrazzo, non solo sul suolo.
- lui ha possibilità di accedere al suo immobile utilizzando le scale condominiali. Quindi non esistono i presupposti per chiedere l'istituzione di una servitù temporanea di passaggio.
Grazie
Il condomino del piano sopra il mio deve ristrutturare la sua abitazione.
La durata prevista dei lavori è di 6 mesi (un po' tanti).
Lui non ha interesse a che i lavori finiscano in tempo.
Ha chiesto al condominio di poter installare un ponteggio sull'unico lato del condominio che dà in un luogo accessibile (la strada) che, oltre a costeggiare la facciata, prevede anche un ponte finale che passa esattamente sopra il mio terrazzo (infatti il suo appartamento è arretrato rispetto alla facciata a causa di un secondo terrazzo, come se fossero i gradini di una scala).
La mia intenzione è quella di chiedere, minacciando di non concedere la servitù di passaggio del pontile sul mio terrazzo, che venga stipulato un accordo extracontrattuale fra il condominio e l'impresa costruttrice con una forte penale nel caso i lavori si protraggano oltre i 6 mesi pattuiti.
E' legalmente possibile negare la servitù temporanea di passaggio?
Gli elementi che mi permettono di desumere ciò sono:
- la mia proprietà superficiaria si estende anche al di sopra del mio terrazzo, non solo sul suolo.
- lui ha possibilità di accedere al suo immobile utilizzando le scale condominiali. Quindi non esistono i presupposti per chiedere l'istituzione di una servitù temporanea di passaggio.
Grazie
Anche perché, volendo estendere il concetto di fondo alla proprietà superficiaria di un appartamento...
Art. 1052 Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso
Le disposizioni dell'articolo precedente si possono applicare anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.
Il passaggio può essere concesso dall'autorità giudiziaria (2908) solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell'agricoltura o della industria.
E non sembrano queste le esigenze...- Sicuramente l'impresa sarà in grado di dimostrare che "non c'è altro modo" per raggiungere l'unità immobiliare per portare a termine i lavori appaltati.
Sarà in grado di dimostrare che l'evacuazione dei materiali non è possibile attraverso le scale.
Sarà in grado di dimostrare che i materiali da innalzare sino all'appartamento non possono transitare attaverso le scale.
Come previsto dal Codice, hai poche possibilità di opporti e non subire il disagio.
La Cassazione ha più volte affermato che non spetta compenso per l'installazione di ponteggi, ma ha ribadito che dovranno essere riscarciti eventuali danni causati a causa dei ponteggi e dei lavori, leggi qui: Diritto ponteggi
Ti consiglio di fotografare lo stato dei luoghi (tua proprietà) prima dell'inizio dei lavori per poter opporre elementi validi in caso di danneggiamenti.
È il caso di tenere presente anche il problema della sicurezza, a tal fine leggi qui: Ponteggi - Concordo ma vorrei porre ulteriori quesiti per approfondire bene la materia.
I materiali infatti dovrebbero, nel caso, passare attraverso le finestre dell'appartamento, che ha dimensioni eguali se non inferiori rispetto alle scale. Inoltre la tromba delle scale, che è davvero grande, permetterebbe di montare un argano con cui issare i materiali fino al piano.
Per l'evacuazione idem si potrebbe montare l'argano interno. Quindi non sarebbe opponibile il ponteggio come unica alternativa.
Nella parte di diritto dei ponteggi che mi ha segnalato inoltre viene esplicitato
anche il mancato godimento o la limitazione del godimento della proprietà esclusiva comporta il diritto ad un indennizzo
Posso quindi pensare ad un indennizzo?
Le ribadisco, non in tono polemico ma al fine di approfondire la disamina, che trovo difficilmente opponibile il fatto che sia l'unica strada percorribile. Ovviamente è la più economica.
Convenuto che non intendiamo, se possibile, entrare in giudizio nè con l'impresa nè col condomino, ha qualche altro elemento su cui potremmo far leva per portare l'impresa ad accettare una clausola penale?
Infine, sugli eventuali furti, la società ha dichiarato che installerà opportuni strumenti di dissuasione (allarmi, ecc.). - .... Convenuto che non intendiamo, se possibile, entrare in giudizio nè con l'impresa nè col condomino, ha qualche altro elemento su cui potremmo far leva per portare l'impresa ad accettare una clausola penale?.......
Con le tue sole richieste verbali o scritte non risolverai molto.
La lettera di un avvocato che metta in chiaro la situazione può raggiungere lo scopo che tu, a parole, non raggiungerai mai, neanche con tutta la buona volontà possibile. - Mi sembra che Condominiale sia stato esauriente come sempre. A me per la verità, ma parliamo di procedimenti d'urgenza, un Tribunale (Monza) aveva rigettato una richiesta d'obbligare il vicino a permettere i lavori in casa sua, sussistendo delle alternative tecniche (per quanto molto più onerose)...
- Ripeto, prima viene il Codice e questo è chiaro in materia, poi vengono le sentenze di Cassazione e te le ho citate, le hai potute leggere sopra.
Ti ho gia avvertito che la ditta avrà sicuramente le proprie carte da giocare, supportate dai professionisti suoi dipendenti.
Per opporti a queste iniziative dovrai far valere elementi probanti redatti da un tuo professionista.
Le sentenze sono elementi "aggiuntivi" per far valere la propria tesi. - FELICE EPILOGO
Dopo aver chiesto alla ditta una garanzia scritta con fideiussione bancaria in caso di sforamento nei tempi di smontaggio del ponteggio, ho ottenuto con un'altra via ciò che volevo.
La ditta infatti è stata incaricata dal condominio di rifare un muro comune pericolante, venuto alla luce durante i sopralluoghi della famosa ristrutturazione.
La proposta, accettata con qualche mal di pancia dalla ditta, è stata quella di trattenere il 30% del compenso per tale rifacimento (quota di circa 7.560? IVA inclusa). Qualora la ditta non smonti il ponteggio entro il 30 di giugno tale quota rimarrà nelle casse del condominio...
Grazie mille a Condominiale e Nabor (anche via mail) per l'insostituibile aiuto.
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