Divisione spese - 25997
Buon giorno,abito in una casa di proprieta' costriuta su tre piani io abito al primo e gli altri due sono i fratelli di mio marito.Dovremmo ristrutturare la parte esterna della casa.Vorrei sapere come vengono divisi i costi,essendo io al 1 piano ho 1 balcone,gli altri 2,e da un lato il mio appartamento è attaccato ad un'altro non di nostra proprieta'quindi una facciata in meno da ritrutturare.Ed il ponteggio?La mia si puo' ristrutturare direttamente senza dover montare niente.Secondo voi posso sostenere una spesa minore rispetto agli altri visto che la mia parte è piu' piccola,e tra l'altro non godo degli stessi benefici es.la luminosita' l'aria la vista,io mi affaccio dentro una specie di cortile e davanti alle finestre ho altre case quasi attaccate alla mia.All'interno e all'esterno della casa c'è umidità come devo regolarmi.Non siamo un condominio......rispondetemi al più presto
I muri perimetrali esterni sono "parte comune condominiale".
Le spese andrebbero ripartite per millesimi, infatti essendo i muri esterni "comuni" (sono necessari anche per sostenere il tetto che copre tutto l'edificio), tutti devono partecipare alla spesa.
La ripartizione, come detto, avviene per millesimi (1° comma art. 1123), se mancano i millesimi, si suddivide in base al valore catastale delle unità immobiliari, in mancanza anche di questi, si suddivide in parti uguali tra tutti i partecipanti al condominio (Cassazione).
Per ponteggi e facciate la spesa si suddivide in base ai millesimi di proprietà ex art. 1123, primo comma, c.c. Per i balconi la situazione è differente. La più recente giurisprudenza tende a considerarli di proprietà esclusiva (Cass. 21119/05). In sostanza stando a quanto dice la Cassazione ognuno paga per sè (in relazione alla ristrutturazione dei balconi) salvo che in alcune loro parti (quindi sulla facciata) i balconi abbiano dei particolari fregi o segni in grado d'incidere sul decoro architettonico. In questo caso, e solo per quella parte di lavori, le spese saranno ripartite ex. art. 1123. primo comma, c.c. Una delibera assembleare che decide diversamente sarebbe da considerarsi nulla se non adottata con il consenso di tutti i condomini.
Per quanto riguarda il caso di assenza di tabelle millesimali, non risultano, in archivio, sentenze della Cassazione che prevedono l'utilizzo del valore catastale quale criterio per la ripartizione delle spese. In assenza delle tabelle millesimali le diverse opportunità sono le seguenti:
a)accordo tra tutti i condomini per un diverso criterio di ripartizione;
b)delibera della maggioranza assembleare per una suddivisione una tantum di quella spesa in modo difforme da quanto previsto dal criterio legale e salvo conguaglio da determinarsi quando si redigeranno le tabelle (tra le ultimissime in questo senso Tribunale di Benevento 23 giugno 2009);
c) in assenza di questi accordi ricorso al giudice per la formazione delle tabelle e applicazione di quelle c.d. giudiziali.
Sulle tabelle e le problematiche legate alla loro mancanza e all'iter di approvazione le consiglio di leggere
http://condominiale.lavorincasa.it/?p=147
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