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2015-03-25 16:09:32

Cortile condominiale


Dendro
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29 Novembre 2012 ore 00:11 25
Ho in progetto di convertire a residenziale un fabbricato ad uso laboratorio facente parte di un condominio. Parte del cortile è ad uso esclusivo del mio fabbricato e di un secondo laboratorio. Mi è venuto un dubbio: visto che il Comune prescrive la creazione di un posto auto per ogni nuova unità residenziale creata, posso utilizzare il cortile come posto auto ? Grazie in anticipo per le risposte
  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 29 Novembre 2012, alle ore 08:02
    Occorre vedere sul progetto originario se il cortile è libero da vincoli.
    Se ad esempio è destinato a parcheggio di pertinenza al fabbricato, come prescrive la legge Tognoli, credo che sia necessario trovare altri spazi.

    E' anche vero che si potrebbero rimodulare tutte le aree esterne, in funzione di questo nuovo intervento, ma è una condizione che deve essere sviluppata tenendo conto di aspetti generali, condominiali, urbanistici e delle singole proprietà.

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Dicembre 2012, alle ore 00:00
    Grazie.
    Da verifica a livello sia di atto che di regolamento condominiale il cortile è ad uso esclusivo dei due bassi fabbricati che si affacciano. La restante parte del condominio, un fabbricato di 5 piani, non ha l'uso del cortile in questione. Mi domando quindi se posso far valere come posto auto il cortile ai fini del soddisfacimento della realizzazione di un parcheggio per ogni nuova unità residenziale creata.

  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Dicembre 2012, alle ore 07:21
    L'atto o il regolamento condominiale potrebbero non contenere tutte le indicazioni necessarie per determinare gli spazi di legge da destinare al residenziale.

    Nel caso in questione, è necessario prendere in mano il progetto originario e verificare se c'è una tavola che indichi la destinazione degli spazi esterni , con quote e delimitazioni.

    In base a queste distinzioni si sa quali siano le aree di pertinenza al volume urbanistico del fabbricato e quali eventualmente libere.
    In altre parole, occorre ricostruire tutta la dinamica delle aree esterne di pertinenza dal punto di vista urbanistico.
    Potrebbe darsi che l'attuale volume del locale destinato a laboratorio sia compreso nel conteggio di progetto delle aree vincolate.

    Purtroppo non è semplice approfondire la questione poiché è un argomento puramente tecnico, ma basta rivolgersi a un professionista per verificare i parametri.
    Nel caso in cui si individui lo spazio richiesto, credo che la questione si configuri come problematica condominiale.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Dicembre 2012, alle ore 09:17
    Buongiorno, vista così, parrebbe prospettarsi la necessità di creare due posti auto nel cortile interessato, o, quantomeno, d'assicurare la possibilità di crearne due...

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Dicembre 2012, alle ore 23:16
    Ad oggi quello che ho in mano sono l'atto ed il regolamento. Entrambi assegnano ai due bassi fabbricati l'uso del cortile in esclusiva per parcheggio oltre che per attività di scarico merci. A livello urbanistico è concesso il cambio da laboratorio a residenziale e se è sufficiente dimostrare l'esistenza di una superficie da subire a parcheggio, non ci dovrebbero essere problemi.
    Grazie

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Dicembre 2012, alle ore 09:06
    Il proprietario dell'altro fabbricato concorda?

  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Dicembre 2012, alle ore 15:14
    Secondo il mio parere, come peraltro ho già individuato in un precedente intervento, occorre recuperare la planimetria in cui sono individuate le aree di pertinenza, tra cui quelle di parcheggio vincolate al volume del fabbricato.
    L'atto e il regolamento possono contenere delle informazioni, ma sono limitative.

    Per dimostrare le nuove aree del parcheggio, occorre presentare al funzionario del settore urbanistico del comune una tavola grafica dove sono indicati i parametri, la consistenza urbanistica, le pertinenze e le aree vincolate.
    E' questo il motivo per cui credo sia necessario partire da uno stato di fatto e da una analisi riguardante le proprietà individuali e collettive.

    Ad esempio, se sono proprietario del laboratorio oggetto di variazione di destinazione d'uso, e se ho diritto a una quota parte del parcheggio del cortile, potrei presentare in comune una richiesta di riconversione di questo spazio.
    Questa procedura implica necessariamente l'assenso dei vari proprietari oltre che del comune.
    Ovviamente è una ipotesi.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Dicembre 2012, alle ore 16:00
    Circostanziata e puntuale, oltre che condivisibile, la disamina del Ns. Consulente.

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Dicembre 2012, alle ore 19:42
    Secondo il mio parere, come peraltro ho già individuato in un precedente intervento, occorre recuperare la planimetria in cui sono individuate le aree di pertinenza, tra cui quelle di parcheggio vincolate al volume del fabbricato.
    L'atto e il regolamento possono contenere delle informazioni, ma sono limitative.

    Per dimostrare le nuove aree del parcheggio, occorre presentare al funzionario del settore urbanistico del comune una tavola grafica dove sono indicati i parametri, la consistenza urbanistica, le pertinenze e le aree vincolate.
    E' questo il motivo per cui credo sia necessario partire da uno stato di fatto e da una analisi riguardante le proprietà individuali e collettive.

    Ad esempio, se sono proprietario del laboratorio oggetto di variazione di destinazione d'uso, e se ho diritto a una quota parte del parcheggio del cortile, potrei presentare in comune una richiesta di riconversione di questo spazio.
    Questa procedura implica necessariamente l'assenso dei vari proprietari oltre che del comune.
    Ovviamente è una ipotesi.
    La palnimetria di cui si parla è quella del progetto originario del condomino ? L'immobile è anteriore al 1967: sarà dei primi anni '50. Per quanto riguarda l'altro proprietario, essendo il cortile destinato a parcheggio (sempre secondo atto e regolamento, non avendo in mano altro, per adesso) già lo utilizza a tale scopo.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Dicembre 2012, alle ore 19:54
    Mi chiedevo se l'altro proprietario fosse d'accordo non tanto sull'uso attuale, ma sulla 'trasformazione' prospettata.

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Dicembre 2012, alle ore 21:10
    Con trasformazione intendi il fatto di adibire in modo "formale" parte del cortile a parcheggio per le nuove unità immobiliari ? Dovrò chiedere in Comune.

    Se con "trasformazione" intendi invece il cambio di destinazione d'uso del fabbricato, a dir la verità non mi sono posto il problema in quanto a livello di Piano Regolatore è consentita la trasformazione (salvo dimostrare i famosi posti auto), dal punto di vista del regolamento di condominio non è vietato e l'amministratore, interpellato in proposito, si è detto molto favorevole, data la zona più resdenziale che produttiva.
    Non credo sia necessario l'assenso dell'altro proprietario.

    Adesso come adesso il mio dubbio è proprio quello di capire se il Comune può far questioni sul fatto di definire come parcheggio ad uso delle nuove unità, parte del cortile.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 3 Dicembre 2012, alle ore 11:41
    La trasformazione va osservata sotto entrambi i profili, e riterrei consigliabile sondare l'altro proprietario.

  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 3 Dicembre 2012, alle ore 14:53
    Il dato rilevato dall'utente circa la costruzione del fabbricato, antecedente al 1967 è molto importante.
    Infatti, prima dell'entrata in vigore della Legge Ponte (1967), non vi era l'obbligo di destinare a parcheggio aree comuni (cortili, box, ecc.).
    In seguito, con l'articolo 18, il legislatore ha imposto la necessità di vincolare a parcheggio una area non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.

    Da questa condizione potrebbe risultare che il cortile è destinato giustamente al parcheggio, ma senza nessuna indicazione specifica poiché l'area è di proprietà comune (articolo 1117 del codice civile).
    Nella sostanza è un diritto di tutti i condomini dedotto da un regolamento interno, cui tutti ne usufruiscono, e forse senza segno inequivocabile a terra (marcatura sosta o altro).

    Detto questo, se l'utente ha diritto su questa area (alla stregua degli altri condomini), potrebbe trovare una soluzione indicando al comune una superficie destinata a parcheggio e vincolata all'alloggio.
    Di contro, il comune potrebbe anche accettare questa proposta (salvo indicazioni diverse), ma rimane da considerare che devono essere rispettati i diritti dei terzi, che in questo caso sono gli altri condomini.

    Nella sostanza, gli altri proprietari sono d'accordo nel concedere un quota parte di spazio comune a uno solo dei condomini che, in questo caso, acquisisce un diritto superiore?

    Ovviamente siamo nel campo della pura ipotesi, ma credo che sia giusto dire la propria opinione anche se non vincolante.

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Martedì 4 Dicembre 2012, alle ore 21:58
    Ok, ho le idee più chiare sul percorso e pare che l'esito dipenda dal Comune.
    In sostanza chiederò la trasformazione indicando come aree per parcheggio la superficie di cortile comune adibita a tale scopo. Nella peggiore delle ipotesi il Comune potrà chiedere di vincolare alle due unità di nuova creazione parte della superficie e a quel punto cercherò un accordo con l'altro proprietaio.

    Grazie a tutti per le risposte.

  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 5 Dicembre 2012, alle ore 09:10
    Purtroppo queste situazioni, in apparenza semplici, devono essere gestiti dal punto di vista tecnico poiché gli aspetti da valutare sono molteplici, specie quando si parla di diritti altrui.
    Ci tenga informato sugli esiti e sopratutto se abbiamo azzeccato la strada da percorrere.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 6 Dicembre 2012, alle ore 08:22
    Ritengo anch'io che, per l'utilità generale, sia interessante conoscere gli sviluppi del Suo caso.

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 6 Dicembre 2012, alle ore 18:41
    Aggiorno il forum appena ci sono novità.
    Grazie

  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 7 Dicembre 2012, alle ore 07:40
    Rimaniamo in attesa.

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 17 Dicembre 2012, alle ore 23:19
    Come ho scritto sul forum Edilizio, la questione si sta arenando sui lavori non eseguiti dal proprietario, ma a suo tempo autorizzati dal Comune. Ho l'impressione che la cosa andrà per le lunghe

  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 20 Dicembre 2012, alle ore 14:19
    La cosa essenziale in questi casi è di trovare comunque il bandolo della matassa ......

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Domenica 23 Dicembre 2012, alle ore 10:27
    Non appare di facile localizzazione, il bandolo...

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 21 Febbraio 2013, alle ore 18:57
    Come ho scritto sul forum Edilizio, la questione si sta arenando sui lavori non eseguiti dal proprietario, ma a suo tempo autorizzati dal Comune. Ho l'impressione che la cosa andrà per le lunghe

    Un saluto a tutti, riprendo il discorso e aggiorno il forum sulle novità della settimana scorsa sulla "pratica" che si era poi arenata a dicembre 2012.
    Se ricordate stavo acquistando un locale per realizzare alcuni appartamenti; in Comune risultava una situazione differente rispetto allo stato di fatto in quanto nel 2001 venne approvato un progetto di modifiche al fabbricato che prevedeva opere, mai realizzate, ed una fine lavori del 2005: morale non si poteva fare l'atto per difformità tra lo stato di fatto e la situazione approvata in Comune.
    Ora abbiamo ripreso i contatti ed è emersa una novità: a suo tempo (parliamo del 2002) il progettista aveva presentato un ulteriore progetto di variante in riduzione che in sostanza annullava le modifiche approvate con il primo progetto ! Morale: dato l'edificio come era nel 2001 e dopo un primo progetto ed un secondo in riduzione il risultato è che l'edificio non sarebbe cambiato da come si presentava nel 2001! Quindi atto fattibile.

    Resta ancora il dubbio del parcheggio: cortile ad uso esclusivo mio e di un laboratorio adiacente: a me necessita ricavare in una porzione del cortile alcuni posti auto. Si potrà fare ??

    ... to be continued !

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 25 Febbraio 2013, alle ore 09:56
    Caro Dendro, grazie dell'aggiornamento, Ci tenga informati.

  • dendro
    Dendro Ricerca discussioni per utente
    Domenica 28 Aprile 2013, alle ore 20:58
    Un saluto al forum,
    il nuovo aggiornamento è che non è necessaria la dimostrazione dei posti auto per la conversione da laboratorio a residenziale, per cui è superato il problema del cortile condominiale.
    Ora si procede con il progetto.
    Grazie per la consulenza.
    Alberto

  • schio11157
    Schio11157 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 25 Marzo 2015, alle ore 16:09 - ultima modifica: Mercoledì 25 Marzo 2015, all or 16:24
    Grazie

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