Acquisto in cooperativa

Ora ci sono i mezzi per tutelarsi, ne abbiamo parlato spesso nel forum.

Al "solito" link trovi la legge sulla tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, leggi tutto con estrema attenzione e cerca di pretendere ciò che ti spetta di diritto, la Fidejussione:

http://www.condomini.altervista.org/AcquistoCasaTutela.htm

http://www.condomini.altervista.org/FondoImmobili.htm

Infine, i consigli di un professionista (amico) della zona si rivelano sempre indispensabili.

Ok grazie mille intanto, adesso mi dò una bella lettura...

Ora ci sono i mezzi per tutelarsi, ne abbiamo parlato spesso nel forum.

Al "solito" link trovi la legge sulla tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, leggi tutto con estrema attenzione e cerca di pretendere ciò che ti spetta di diritto, la Fidejussione:

http://www.condomini.altervista.org/AcquistoCasaTutela.htm

http://www.condomini.altervista.org/FondoImmobili.htm

Infine, i consigli di un professionista (amico) della zona si rivelano sempre indispensabili.

perdonami ma, per fidejussione si intende praticamente un avvallo ?
Cioè, io devo acquistare casa, ho una parte di contanti e il resto devo mutuare.
Sicuramente mi dovrò far avvallare da un mio genitore, si intende questo per fidejussione ? e come mai "mi spetta di diritto" ?

Leggi con attenzione.

La fidejussione te la deve offrire il costruttore venditore e non tu.

Tu devi essere tutelato nel caso di "crash" di colui che ti deve vendere l'alloggio ed al quale hai già corrisposto man mano sostanziosi anticipi.

Ah ok ho capito, anche se credo nel mio caso il problema non si ponga, pochè l'alloggio è già terminato, è l'ultima di una schiera da 7, la caposchiera, e 4 son state gia vendute.

Purtroppo (per gli acquirenti) un eventuale creditore del costruttore venditore (es. una banca) ha tempo un anno dalla data di perfezionamento della vendita (rogito) per aggredire ugualmente il bene e rifarsi dei crediti vantati (alla faccia dell'acquirente).

Ecco perché è stata introdotta la fidejussione obbligatoria a favore degli acquirenti degli immobili da costruire.

Ok in questo caso il discorso è diverso, quindi devo pretenderla, da parte della cooperativa, in modo che se loro hanno qualche debito con qualcuno, nessuno si possa rivalere sul mio bene.
Grazie, grazie mille davvero, io non so se non ci fosse gente come voi, uno come farebbe a districarsi in queste cose non essendo esperto...

Buonasera. Lo dico con amarezza, perché nella L. 210/2004 ci ho creduto molto, e le ho dedicato molti studi e pubblicazioni, oltre alla quotidiana dimestichezza professionale: anche la garanzia fidejussoria, purtroppo, non si è rivelata una tutela pienamente efficace, perché ne circolano di false, e perché spessissimo le polizze sono fatte scadere prima del rogito. Quindi, occorre estrema cautela, ed è necessario assumere informazioni approfondite, anche riservate, sulla cooperativa edilizia e sugli amministratori.

Buongiorno di nuovo a tutti,
riprendo la discussione poichè ho tra le mani il preliminare di acquisto che mi ha fornito la cooperativa, me lo sto leggendo bene prima di firmarlo, e ci sono dei punti che non riesco a capire bene, non essendo esperto in materia, che poi chiarirò anche al momento della firma, però prima volevo avere un parere da parte vostra, che sono sicuro essere assolutamente imparziale, e disinteressato.

Il primo dubbio è su quanto segue :
L'immobile viene 175000+iva, e nel preliminare c'è una sorta di prospetto su quanto viene mutuato e quanto viene dato in contanti, ora però tralasciando il fatto che le somme sono diverse, nel senso che io mutuerò solo 100000? del totale, non ho ben chiara questa dicitura che riporto in grassetto :

quanto a ? 120.000,00 più iva di legge (diconsi centoventicinquemila0 più iva di legge) mediante mutuo di cui il socio dichiara di volere usufruire, ed in particolare mediante accollo a carico dell'assegnatario del debito di pari importo rappresentato dalla quota del mutuo contratto dalla Cooperativa per finanziare l'intervento edilizio, come risulterà dal frazionamento che la Cooperativa si impegna ad ottenere;

Questo, che sembra essere il mio caso, mi è ugualmente poco chiaro :

In proposito il socio promissario assegnatario prende atto ed accetta che in caso di richiesta di una quota di mutuo inferiore a quella poc'anzi precisata, resteranno a suo carico per quota parte le spese sostenute dalla Cooperativa per la pratica di mutuo e l'eventuale ammortamento con i relativi interessi passivi.

Cosa significa ? che se io anzichè 120000, chiedo 100000 di mutuo, mi vado comunque a pagare la differenza di interessi che loro hanno sostenuto ?!?

Questi altri punti mi sono poco chiari :

1. In ogni caso nel quale la data di consegna delle chiavi non coincidesse con la data di frazionamento del mutuo fondiario e/o accollo dello stesso, il promissario assegnatario verserà alla Cooperativa tutte le somme addebitate alla Cooperativa dall?Istituto mutuante per interessi, spese ed oneri di preammortamento;
2. Nel caso nel quale una o più rate di mutuo scadano prima che sia stata effettuata la consegna e/o assegnazione delle singole unità immobiliari, il Socio promissario assegnatario si obbliga a versare, nel termine di giorni dieci dalla richiesta, le rate semestrali scadute, comprensive di capitale, della quota di interessi e di tutti gli accessori.
3. Qualora alla scadenza delle rate di mutuo successive all'avvenuto accollo non fosse ancora stato effettuato lo stralcio della quota di mutuo da parte dell' Istituto mutuante o la volturazione, il Socio assegnatario è comunque tenuto a provvedere al pagamento di ogni singola rata alla sua scadenza presso l'Istituto di credito stesso, ovvero se vi abbia già provveduto la Cooperativa, al relativo rimborso a favore della medesima.
4. Il promissario assegnatario si impegna sin da ora ad accettare tutte le condizioni che verranno stabilite dall?Ente mutuante;

Questo punto credo riguardi la garanzia, giusto ?

L'assegnatario potrà fare valere nei confronti della Cooperativa unicamente le garanzie per vizi e per difetti di cui agli articoli 1490 e ss. c.c., mentre potrà fare valere nei confronti dell'appaltatore - come sopra individuato - le garanzie per vizi e difetti di cui all'art. 1669 c.c.

Oltre tutto ciò, leggevo nel preliminare che per quanto riguarda l'atto notarile, il notaio sarà scelto dalla cooperativa, è un vincolo solito in questo tipo di acquisti o ci può essere qualche gabola nascosta ?

Grazie anticipatamente a chiunque mi vorrà rispondere.

Tutte le note da te riportate appaiono "ovvie" quando si acquista tramite cooperativa.

Innanzitutto ricorda che la cooperativa "sei tu" in quanto socio della stessa.

Il primo punto relativo al mutuo è regolare in quanto se decidessi di usufruire di una somma di mutuo inferiore a quanto originariamente preventivato dalla cooperativa, gli oneri relativi al preammortamento sono a carico del socio futuro acquirente, in quanto la cooperativa stessa per poter ottenere i fondi per pagare il costruttore ha comunque contratto un mutuo con la banca e gli interessi dovranno essere sostenuti da coloro che poi acquistano (la cooperativa non è un ente di beneficenza).

È solo il caso di ricordare, ne abbiamo parlato spesso nel forum, che gli interessi passivi relativi alle rate di preammortamento non sono detraibili.

Le altre clausole citate sono "standard" e rispondono alle classiche modalità operative delle cooperative.

In conclusione, dalla disamina dei punti riportati non appare nulla di "strano" o di impugnabile in sede di sottoscrizione del contratto.

Ricorda anche che se desiderassi accedere ad un mutuo "personale" senza usufruire di quello già stipulato dalla cooperativa, saresti tenuto ugualmente a corrispondere gli interessi e le spese di preammortamento.

Il notaio di norma viene scelto dalla cooperativa per ovvie ragioni di risparmio, infatti i notai fanno "sconti" particolari quando fanno rogiti multipli di uno stesso immobile o condominio.

Perfetto ti ringrazio.
Tutto molto chiaro.

Il mutuo contratto dalla coop per l'immobile in questione è di 120000?, io in realtà ne volevo mutuare solo 100000?, sia per non avere la rata troppo alta, sia perche cmq ho la differenza il liquidità e preferisco investirla cosi che non lasciarla ad ammuffire in banca.

Il discorso è che adesso non so quanto mi convenga e quanto mi possa costare rinegoziare la differenza, e il preammortamento.

Tu che dici ?

Ai tassi attuali conviene stipulare il mutuo più alto possibile, specialmente fosse a tasso fisso o speciale (misto fisso variabile), ma non fidarsi ora di un tasso completamente variabile in quanto gli interessi stanno aumentando.

Cioè mi stai dicendo che mi conviene accollarmi il mutuo da 120000 euro esistente, e avere una rata piu alta di quasi 100 euro, anzichè rinegoziarlo per chiederle 100000, pagando il preammortamento, e avere una rata piu bassa ?

Tieni conto che in entrambi i casi, per i primi 13 anni usufruirei dell'agevolazione regionale con l'abbattimento del 50% del tasso di interesse.

Attualmente il fisso che propone la mia banca è al 5% (Intesa sanpaolo)

Vedi che conviene stipularlo alto, avendo oltretutto l'abbattimento del tasso.

Terresti nelle tue casse i 20.000? in contanti che (se non ti servono) potresti investirli in semplici BTP ventennali che oggi rendono oltre il 5% netto.

Insomma pagheresti un interesse bassissimo (abbattimento) e incasseresti gli interessi su questo capitale, oltretutto fra 20 anni avresti ancora in cassa tutta la cifra.
Se invece lo versi ora alla cooperativa, è vero che pagheresti una rata leggermente inferiore, ma non riceveresti gli interessi e fra 20 anni non avresti un centesimo.

Infine ricorda che se il mutuo è più alto, più alti sono gli interessi passivi e più alta è la detrazione nella tua dichiarazione dei redditi.

Rifletti!

Buongiorno, i punti relativi ad accollo e frazionamento rientrano nella norma, mentre è una mostruosità quello sulle garanzie, in quanto il D. Lgs. 122/2005 prevede che sia proprio la cooperativa ad assicurarsi, per dieci anni, garantendo l'assegnatario/acquirente dai vizi di cui all'art. 1669 c.c.
Impostata così, vuol dire che, in sostanza, chi acquista si trova ad avere, come interlocutori, un appaltatore sconosciuto, e un direttore dei lavori nominato da altri.

Ok,
il tuo discorso non fa una piega, ma mi rimangono ancora un paio di dubbi in merito, ovvero:

1) Accollandomi il mutuo esistente della cooperativa, devo accollarmelo alle medesime condizioni o si può rivedere ? Mi riferisco al tasso e alla durata per es, se la coop ha contratto un mutuo decennale per es, io non posso restituire 120000? in 10 anni per es.

2) Io intendo usufruire delle agevolazioni regionali sul mutuo, con l'abbattimento del 50% di interesse sul mutuo per i primi 13 anni, se mi accollo quello gia accesso dalla coop. posso comunque usufruire di questa agevolazione o no ?

Bene,
mi andrò a vedere gli articoli in questione e i rispettivi vizi e difetti che regolamentano, questo passo è talmente mostruoso da sconsigliarne l'acquisto ?

Il sospetto, più che legittimo, è che i responsabili della cooperativa sappiano come lavora l'appaltatore (ossia male). Se l'immobile non è tutelato da polizza postuma, come imposto dal D. Lgs. 122/2005, art. 4, a favore del promissario acquirente, io sconsiglio l'acquisto.

Bene questo punto lo approfondirò domani che ho appuntamento per iscrivermi alla cooperativa e firmare il preliminare.

Piuttosto oggi sono stato alla mia banca, per valutare appunto se accollarmi il mutuo esistente,o estinguerlo e aprirne uno nuovo di importo inferiore.

A conti fatti, se mi accollo quello esistente da 120000 mi fanno il 4,20% fisso, che diventa 2,10 con l'abbattimento del tasso dovuto all'agevolazione regionale per i primi 13 anni.

Aprendone uno nuovo invece, di 100000 euro, mi farebbero il 5% che diventa 2,50 col regionale, a cui però bisogna aggiungere le spese di apertura e gestione, circa 2500/3000?, anche se mi hanno detto che penale per l'estinzione di quello esistente non c'è ne.

A questo punto direi che non ci sono dubbi su quale delle due decisioni prendere... che dite ?!?

È quanto ti ho detto fin dall'inizio.

Approfitta del mutuo che ti offrono con l'importo più alto, a questo tasso è un "regalo".

Le cooperative di solito, lavorando spesso con le banche, spuntano tassi molto più favorevoli del semplice privato.

Consiglio di prestare attenzione anche alla fidejussione per le somme da versare...francamente io procederei con i piedi di piombo.

Anche se lo statuto della cooperativa prevede che se il contratto non va a buon fine per qualsiasi motivo, le somme versate vanno interamente restituite al cliente ?

E poi comunque il fatto che su una schiera da 7, 5 siano gia vendute ed abitate, e comunque gli immobili sono terminati, dovrebbe fare ben presupporre, o no ?

Lo statuto può anche contenere previsioni favorevoli, ma se queste non sono rafforzate da una garanzia ulteriore, restano sulla carta....

Domani devo firmare il preliminare e iscrivermi alla cooperativa.

Ti prego dimmi esattamente a cosa devo fare attenzione, nel senso :

1) Per quanto riguarda la garanzia, nel preliminare, quale riferimento di legge ci deve essere?

2) Per quanto riguarda la fidejussione, deve essere indicata nel preliminare ?

I riferimenti di legge sono gli artt. 2 e 4 del D.Lgs. 122 del 21 luglio 2005. Se non ci sono nel preliminare, ne chiederei quantomeno il motivo, e mi riserverei qualche giorno per decidere.

Il sospetto, più che legittimo, è che i responsabili della cooperativa sappiano come lavora l'appaltatore (ossia male). Se l'immobile non è tutelato da polizza postuma, come imposto dal D. Lgs. 122/2005, art. 4, a favore del promissario acquirente, io sconsiglio l'acquisto.

perdonami,

ma da una ricerca su google, ho visto che tale articolo regolamenta gli immobili da costruire, quindi privi di agibilità.
In questo caso, di immobile gia edificato, devo comunque far riferimento a questo ?

I riferimenti di legge sono gli artt. 2 e 4 del D.Lgs. 122 del 21 luglio 2005. Se non ci sono nel preliminare, ne chiederei quantomeno il motivo, e mi riserverei qualche giorno per decidere.

il preliminare in questione è questo :

https://www.sugarsync.com/pf/D363424_6128166_88167

saresti cosi gentile da dargli uno sguardo e dirmi se c'è qualcosa di anomalo ?

anche perché io non sono esperto, mi sto informando ora che sono in procinto di acquistare, ma domani ci saranno tutti i soci, geometri e quant'altro della cooperativa, e ho paura di firmare un qualcosa senza individuare la gabola.

Anche se credo che una volta sottoposto alla banca, se nel preliminare c'è qualcosa che non và, siano loro stessi ad avvisarmi o no ?

L'annotazione è corretta, ma immobile ultimato ed immobile agibile non sono sinonimi: l'agibilità dev'essere certificata dal Comune, se non vi è ancora si applica il D. Lgs. 122/2005.

L'annotazione è corretta, ma immobile ultimato ed immobile agibile non sono sinonimi: l'agibilità dev'essere certificata dal Comune, se non vi è ancora si applica il D. Lgs. 122/2005.

e se l'immobile invece è già agibile che decreto si applica ? Il fatto che sia pronto alla vendita, non dovrebbe includere anche il fatto che sia agibile ?

Mi sto annotando tutti i punti cardine da far presente domani, non so come ringraziarti.
Del preliminare che ho postato che ne pensi ?

Non ci sono automatismi, è frequente che immobili inagibili siano posti in vendita da soggetti con pochi scrupoli, e ottenere l'agibilità dopo il rogito è a dir poco problematico. E' chi vende che deve produrre la certificazione del caso...se non si può applicare il D. Lgs. 122 del 2005, si fa riferimento alle norme del Codice Civile, in materia di compravedita ed appalto.

Non ci sono automatismi, è frequente che immobili inagibili siano posti in vendita da soggetti con pochi scrupoli, e ottenere l'agibilità dopo il rogito è a dir poco problematico. E' chi vende che deve produrre la certificazione del caso...se non si può applicare il D. Lgs. 122 del 2005, si fa riferimento alle norme del Codice Civile, in materia di compravedita ed appalto.

Allora,
io ho capito che i riferimenti di legge per garanzia sono il 1449 e il 1669,me li sono letti e credo di aver capito.Poi sempre per garanzia e fidejussione si fa riferimento al d. lgs 122 del 2005 per immobile in costruzione o comunque ultimato e non ancora agibile.

Nella documentazione che la cooperativa mi ha inviato c'è la sola richiesta di agibilità, ma in effetti non so se e stat gia concessa, lo appurerò stamane quando andrò per iscrivermi e formalizzare il preliminare.

Quello che mi chiedo io è questo :

Se non c'è ancora l'agibilità, il preliminare deve far riferimento al d lgs 122 / 2005 sia per garanzia che per fidejussione

Se c'è l'agibilità invece si può far riferimento al 1449 e al 1669 del codice civile, giusto ?

Altro dubbio, se l'agibilità ora è stata solo richiesta, ma non ancora ottenuta, come mi devo comportare ?
Deve essere per forza rilasciata entro la data del rogito ?
E se arrivo al rogito senza avere ancora l'agibilità ? che succede ?
Perché nel preliminare ho letto quanto segue :

"Il certificato di abitabilità/agibilità potrà essere richiesto dalla Cooperativa entro un anno dal completamento di tutti i lavori ed approvazione da parte di tutti gli enti preposti alle autorizzazioni e certificazioni richiesti dalle leggi e regolamenti vigenti e/o dalla consegna dell?ultima unità abitativa e/o dalla stipulazione dell?ultimo rogito notarile di assegnazione, e sempre che le unità immobiliari siano accessibili."

Che significa ? che finche non vendono l'ultima, io non ho l'abitabilità ? Mi pare strano... ma mi pare, ancora piu arduo, a queste cndizioni, averla prima del rogito...

Scusa per le troppe domande, ma a mezzogiorno devo essere li e non voglio fare il fesso della situazione,voglio essere al corrente di cosa sto firmando...


p.s.

riguardo al 1669 e la copertura dei vizi da parte del costruttore, nel preliminare è indicata la ragione sociale dell'impresa appaltatrice,e nella richiesta di agibilità, è indicato il nome dell'ing. direttore dei lavori.

La clausola contrattuale sull'agibilità è del tutto priva di vincoli, per la cooperativa assegnante, e sposta il rischio sull'acquirente/assegnatario. Formulata così, in concreto, non prevede obblighi di sorta...poi l'espressione 'potrà' è già eloquente.

Sono stato nella sede della cooperativa per iscrivermi in qualità di socio e lunedì firmeremo presumibilmente il preliminare.
Intanto ci siamo fatti una chiacchierata, e per quanto riguarda l'agibilita mi hanno detto che e già stata concessa! E Sara presente in tutta la documentazione all'atto del rogito.
A questo punto, lunedì firmerò il preliminare, dopo averlo attentamente letto, e verserò un primo assegno di quasi 30000?.

A meno che in questo fine settimana non emega ancora qualche punto oscuro che possa farmi desistere dallacquisto!

Bene, se la certificazione d'agibilità è presente, è una notizia molto confortante. La certificazione energetica, a proposito?

Beh a parole oggi mi e stato detto che anche quella Sara presente tra la documentazione al momento del rogito

In realtà c?è un piccolo dubbio che mi attanaglia, ovvero :
La cooperativa ha acceso il mutuo (che è gia frazionato per ogni immobile) presso una determinata banca. Io sono correntista da anni ormai, in un agenzia diversa della stessa banca, stessa città, un paio di km di distanza una dall?altra, ma stessa identica banca.
Io sono gia stato nella mia banca, per chiedere informazioni in merito all?accollo del mutuo, mi hanno detto che non ci sono problemi, che si può portare da un agenzia all?altra, si può rinegoziare, si può applicare l?abbattimento del 50% sul tasso dato dalle agevolazioni regionali etc etc.. insomma non mi hanno paventato nessun intoppo.
Stamane invece, parlando col presidente della cooperativa, mi hanno consigliato di fare tutto presso la medesima agenzia presso cui è stato aperto il mutuo, perché mi spiegava che pur essendo stessa banca, ogni agenzia è un po? a se stante, e mi ha riferito di altri soci assegnatari che si sono accollati il mutuo e portato nelle loro rispettive banche e agenzie, e hanno incontrato intoppi, tempi lunghi documentazione da produrre ulteriore, nuove delibere di periti etc etc?, cosa che invece non avverrebbe facendo tutto nella loro agenzia.
Mi hanno fatto chiaramente capire che hanno interesse a chiudere velocemente la cosa, e credo sia per evitare di pagare interessi passivi sulla quota parte di mutuo gia acceso.
Però a me spiace ?tradire? la mia banca, nel senso che mi sentirei piu sicuro e tutelato a farmi seguire dalla mia agenzia, dove conosco i consulenti etc etc?

Voi che ne pensate ? Dovrei vederci dello sporco ? O sto diventando troppo paranoico ?

Stai diventando (come hai detto tu) paranoico, apprensivo, vedi fregature dappertutto ...

Ti ho già detto che non bisogna tentennare a frazionare definitivamente il mutuo e accollarselo in quanto gli interessi di preammortamento non sono detraibili.

Insomma, ci rimetti un sacco di soldi per niente.

Cosa cambia poi se il mutuo lo pagherai (con addebito diretto sul tuo c.c.) presso un'altra filiale della stessa banca?

Ti abbiamo dato consigli di ogni genere, abbiamo cercato di consigliarti per il meglio, soprattutto per gli adempimenti più importanti (garanzia, fidejussione, ecc.), ti stai perdendo nella questione mutuo con dubbi che non trovano fondamento.

La discussione è ormai diventata troppo lunga e ripetitiva, verrà chiusa.

Se hai altre problematiche "diverse" inizia pure una nuova discussione.