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2006-09-18 10:39:26

Costruzione bifamiliare


Dreffeito
login
14 Settembre 2006 ore 10:40 18
Ciao a tutti.
Nella mia zona vendono un terreno con progetto (quasi) approvato per una bifamiliare così composta:
-P.T. 79 mq 4 vani + bagno
-sottotetto non abitabile grande come il pianterreno, h 2.70m in punta fino a 0.70m
-P. interrato anche questo grandezza come P.T. ma con altezza 2.40m dove ci sta garage doppio, tavernetta, cantina (event. un bagnetto)
Le misure sono per un singolo alloggio.

Il terreno ha un dislivello di circa 2.5 metri, pertanto è necessario scavare e fare alcuni muri di contenimento.

Sto valutando l'ipotesi di comprare il terreno (125 euro a mq è quello che chiede il proprietario), comprare il progetto (so già quanto costa), pagare gli oneri di urbanizzazione (non so il prezzo), farmi costruire la casa.

Venendo al dunque: ho chiesto un preventivo VERBALE ad un'impresa edile la quale mi darebbe la casa finita con sottotetto e interrato grezzo (le piastrellerò io con calma) ma con le tubazioni e impianti predisposte, capitolato medio (quello che mettono negli altri cantieri), cancelli, muretti ecc. a 200.000 euro TUTTA la bifamiliare!!!
E' un prezzo verosimile o si è tenuto TROPPO basso? Conviene farmelo fare scritto con tutto quello che mette e/o non mette?
  • andreaspa
    Andreaspa Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Settembre 2006, alle ore 11:57
    Ciao , ti rispondo brevemente : secondo me con 200.000 euro non ce la farai mai , forse al grezzo tutto ... . , la casa mi sembra complessa ma e' vero che per il progetto e per disbrigo pratiche burocratiche a me hanno chiesto 25.000 euro. Se ha un po' di tempo e vuoi leggere dati piu' precisi, abbastanza interessanti, c'e' + sotto la discussione di MOTEL CONN
    - FARE ATTENZIONE NEL COSTRUIRE CASA -

    Ricorda che poi c'e' anche il notaio e tasse nascoste di varia natura che sono sembre una bella botta al portafoglio!!

    se hai l'iva al 10 % perche' e' la tua seconda casa : sono ben 20.000 euro solo questa!!! chiedi se il preventivo da 200.000 euro era con o senza iva! Altrimenti sono gia 220.000

    ps : SEMPRE preventivi SCRITTI!!! la parola fanno presto a rimangiarsela la gente di fronte ai soldi diventa diabolicamente astuta per fregarteli

  • dreffeito
    Dreffeito Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Settembre 2006, alle ore 12:09
    Il tuo post l'ho già letto, ed è proprio per questo che mi sono venuti i dubbi...
    Domani comunque ho l'appuntamento per parlarne di persona e per farmelo fare scritto.
    Per il grezzo tutto mi aveva detto 150.000, per gli alloggi completi e grezzo il resto 200.000 (l'iva non so se era compresa, ma è per 1° casa quindi 4% giusto?)

    Grazie e ciao

  • radiante
    Radiante Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Settembre 2006, alle ore 12:23
    Costruire una bifamiliare costa meno che fare una singola,cioè due case separate costano di piu con la bifamiliare si riparmia qualcosa,dalle mie parti ch ha avuto la fotuna di avere un terreno con bifamiliare approvata la fatta costruire e poi una al costruttore e una al proprietario del terreno,spese 0 casa 1pensaci,com a quelle cifra compra subito tutto anche i terreni di fianco di sopra e di sotto.
    N.B.ma se sono due case,una sara prima casa con iva agevolata ma l'altra?

  • andreaspa
    Andreaspa Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Settembre 2006, alle ore 12:34
    Guarda, mi e' venuta in mente questa chiaccherata ( Maggio 2006 ) al bar con un mio amico che vende pavimenti ed e' costantemente in cantieri di tutta l' EMILIA ROMAGNA

    AndreaSpa : Alle!! quanto costa fare una casa???? sai io e la mia ragazza.....

    Alle : Guarda, alle imprese il grezzo costa 600 euro/mq poi vedi tu che rifiniture vuoi metterci!!! dipende tutto da quello!

    dreffeito fai i tuoi conti :

    3 piani da 80 = 240mq x 600 euro/mq = 144.000 euro

    te l'avevano fatto giusto , forse fin troppo

    Il mio geometra il finito al mq lo valuta circa diciamo 1.150euro

    quindi 80mq ( casa ) x 550euro (differenza) = 44.000 euro

    Il che porta il tutto a 188.000 euro + iva al 4 % = 195.000

    Poi c'e' gli oneri comunali : dagli 8/10.000 in su'

    Quindi a spanne puo' andare bene ma tieniti sempre qualcosina come riserva !!

    E poi tieni presente che hai 2 piani da finire!!
    Ma almeno ti intonacano le pareti??
    Costa una follia chiamare poi un muratore a farlo!!

    Comunque fattelo fare scritto!! e' sempre meglio.

    Ciao e in bocca al lupo

  • dreffeito
    Dreffeito Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Settembre 2006, alle ore 13:12
    N.B.ma se sono due case,una sara prima casa con iva agevolata ma l'altra?
    sarebbero una mia e una di un mio parente (anche per loro 1° casa)

    I conti me li sono fatti:

    Progetto (disegno del Geom.- calcolo C.A.-frazionamento) e seguire il cantiere: 20.000 iva inclusa
    Oneri urbanizzazione: non sa quantificarmelo nessuno, a chi posso chiedere? Mi era stata buttata lì la cifra di 10.000 dal geom, ma non ho inteso se era per alloggio o totale
    Terreno: 125.000 (iva ??) di 1200 mq (prima avevo detto 125 eur x mq, ma ho sbagliato)
    Casa: 200.000 sperando che sia la cifra reale che vedrò sul preventivo scritto, con tutto specificato...
    Iva sulla casa 4%: 8.000
    notaio: beh per me il discorso non vale perché il notaio SO PER CERTO che mi farà pagare solo le tasse di registro (nn chiedetemi altro )

    ricapit.
    Tecnico 20.000
    Oneri 10.000
    Terreno 125.000
    Casa 200.000
    Iva 8.000
    Notaio 1000 (stima)
    TOTALE 364.000
    TOT x Alloggio 182.000
    Se poi metto in conto la voce "varie" o "imprevisti" (che non so cosa potrebbero essere) di 18.000 arriviamo a 200.000 CHE DA QUESTE PARTI TI COMPRI UN APPARTAMENTO AL 4° PIANO SENZA ASCENSORE.

    X AndreaSpa

    i calcoli che hai fatto sono per singolo alloggio, io no!! dov'è che non quadra?


    Ciao e grazie ancora per le risposte

  • andreaspa
    Andreaspa Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Settembre 2006, alle ore 13:49
    Nei miei conto al grezzo restavano 2 piani completi !! 45.000 euro sono per finire 80mq di casa se la vuoi tutta finita ci devi aggiugere altri 70.000 euro circa ( secondo le stime del mio geometra )

    ti porta il tutto a 430.000 euro che diviso per 2 da 215.000 euro che mi sembrano ragionevoli per una casa cosi' grande.

    40.000 euro per finire 240mq di casa sono veramente pochi , non ci compri nemmeno gli infissi e l'intonaco , restano fuori ,per un profano come me ,gli impianti luce e riscaldamento , e idraulico.

    10.000 euro di oneri sono circa quello che hanno detto pure a me!

    fammi sapere per il tuo preventivo mi interessa molto

    bye

  • andreaspa
    Andreaspa Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Settembre 2006, alle ore 18:12
    Chiedo scusa ho riletto i post e ho capito che sono un'imbranato
    La casa e' su 3 piani ma solo la tua parte e' 3x80mq!!!!!!
    Ho commesso una tremenda gaffe! scusami ancora.
    Se le cose stanno cosi' la costruzione e' di 480mq in totale divisi in 2 unita' terra-cielo??
    Comunque stanno le cose per me i 200.000 erano per darti al semi - grezzo SOLAMENTE LA TUA PARTE!!!

    ALTRIMENTI DAMMI IL NR DELL'IMPRESA CHE LI FACCIO VENIRE A MODENA A COSTRUIRE ANCHE CASA MIA!!

    SAREBBERO 300 euro / mq PER COSTRUIRE AL GREZZO??? LA META' ESATTA DI QUELLO CHE HANNO CHIESTO A ME!!!

    POI I 125.000 EURO DI TERRENO SONO TOTALI O DIVISI TRA LE 2 CASE??

    Se sono di entrambi togli 65.000 al tuo preventivo fatto nel post di prima e arrivi a 300.000 euro PER ALLOGGIO con soltanto un piano finito e 2 al grezzo.

    ALTRIMENTI I 365.000 EURO SI RIFERISCONO SOLO ALLA TUA' META' CASA!!!!!!!
    CHE NON SONO ALTRO CHE I TUOI 240mq X 1.500 EURO/MQ
    CON DUE PIANI AL GREZZO CHE SONO UN'ALTRO SACCO DI SOLDI

    LA CIFRA CHE TI HO DETTO E' TANTO SIMILE AL PREVENTIVO CHE HO IN MANO PER LA MIA CASA!!! ( 1.400 euro/mq ) MA TU HAI ANCHE DA COMPRARE IL TERRENO.

    SCUSAMI TANTO E PERDONAMI PER LA MIA DISATTENZIONE

  • radiante
    Radiante Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Settembre 2006, alle ore 21:29
    Dreffeito iniziamo a ragionare bene,cioè ogni unita ti costa quasi 200mila euruzzi,io direi che è interessante,calcola altri 50mila fra varie ed eventuali piu l'arreedo,mi sembra un ottimo affare ,normalmente è il geometra che prsenta il progetto in comune a farti i calcoli per gli oneri urbanizzazione

  • ma$$imiliano
    Ma$$imiliano Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 15 Settembre 2006, alle ore 02:22
    ALT!!!

    Il risultato di questa operazione quale sarebbe? Costruire 2 appartamenti di 79mq ciascuno con annesse cantina, garage e soffitta (ampi per carità) non abitabili? Il sottotetto in tali condizioni rimarrebbe soffitta indubbiamente, tranne se volessi abusivamente ricavarvi un'altra camera. Vorresti quindi spendere 300000 euro per costruirti un appartamento di 79mq (in cui probabilmente sono compresi pure i muri) ma soprattutto un cantinone, garage interrati e un sottotetto invivibile? Non so.... guarda meglio il progetto e valuta di conseguenza, soprattutto valuta la zona. Ciao

  • radiante
    Radiante Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 15 Settembre 2006, alle ore 03:21
    A m non sembra male,considerando che c'è da sbancare il terreno e livellarlo,una bella soffitta da usare come ripostiglio,una cantina che funziona da garege con tutti i suoi accessori e solo 79mq di tasse da pagare sulla casa perche se fai tutto abitabile aumentano i mq e scatti nella casa di lusso,capisci a me

  • dreffeito
    Dreffeito Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 15 Settembre 2006, alle ore 07:42
    Stasera avrò le idee ben chiare perché parlerò a 4occhi con l'impresa edile e mi farò fare il preventivo scritto del progetto. Poi tornerò da tutti a chiedere ufficialmente (e per iscritto) le cifre del terreno, del geometra, degli oneri ecc.
    Penso che in tarda serata vi illuminerò!! Speriamo che non mi abbiano preso per il c..o!!

  • ma$$imiliano
    Ma$$imiliano Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 15 Settembre 2006, alle ore 11:27
    Come tasse siamo d'accordo, bisogna capire se questi 79 mq sono calpestabili oppure lordi. In 79mq se togli i muri e lo spazio per le scale rimane un appartamento di 2 camere da letto. Poi devi considerare se la zona è servita o meno, se c'è il metano, l'acqua, la fognatura.... se ci sono devi aggiungere i costi di allacciamento, se non ci sono devi aggiungere i costi di fossa, pozzo artesiano..... poi dovrai anche spendere per farti un bel giardinetto. Ciao

  • dreffeito
    Dreffeito Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 15 Settembre 2006, alle ore 12:45
    Ragazzi si possono mettere le immagini di un progetto o faccio una cosa vietata?

  • ma$$imiliano
    Ma$$imiliano Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 15 Settembre 2006, alle ore 14:13
    Sì postalo. Cancella però nomi e quant'altro. Ciao

  • radiante
    Radiante Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 15 Settembre 2006, alle ore 17:04
    Massimiliano certo che il giardino te lo devi fare e pagare come tutto il resto,come pagarti gli allacci,cmq dal mio punto di vista mi sembra un buon affare,aspettiamo che abbia fatto tutti i conti cosi sapremo chi è che fa piu affare se il venditore o il compratore

  • dreffeito
    Dreffeito Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 18 Settembre 2006, alle ore 08:54
    Ho incontrato l'impresario:

    1) Mi ha dato un'ottima impressione, per me già questo è importante, nel senso che è un tipo "alla buona", mi ha dato ottimi consigli e mi ha fatto vedere il capitolato che mette lui nei sui cantieri.
    2) Il costo di 200.000 euro detto al telefono era esatto (alloggio finito e sopra/sotto grezzo) per tutta la casa, quindi 100.000 a famiglia.
    3) Nel prezzo però non ci sono i muri di contenimento, perché la casa è in collina, e lui, non avendo visto il terreno (solo le planimetrie della casa) non sa quanto dev'essere largo, lungo, alto ecc.

    Ora non mi ricordo esattamente, ma essendoci già alcune case intorno, qualche muro c'è già. Ipotizzando di fare due muri (uno davanti ed uno dietro) larghi 30 mt, alti 2.5 e 1.5 metri quanto inciderebbe sul prezzo?

    Oggi prenderò dal progettista il prospetto del terreno (con le misure) con il progetto della casa, cosicchè con l'impresario potremo decidere quanti e dove sono necessari i muri di contenimento.
    Poi avrò il preventivo scritto definitivo.

    Un'altra cosa: sul progetto vi è un porticato largo 3 mt. Nel calcolo della cubatura mi sembra che questo sia incluso. Se è così potrei farlo chiudere in parte in modo da allargare la stanza attigua, senzache variano mq e mc abitabili?

    Scusate se mi sono dilungato...

    Saluti

  • ma$$imiliano
    Ma$$imiliano Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 18 Settembre 2006, alle ore 10:35
    Il porticato dovrebbe valere al 50% della cubatura. Se lo chiudi aumenti la cubatura, almeno questo è ciò che ricordo

  • ma$$imiliano
    Ma$$imiliano Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 18 Settembre 2006, alle ore 10:39
    100000 mi sembrano pochi, firma immediatamente

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