Vendita immobile, pattuizione con agenzia per mandato

Buonasera, spero mi possiate aiutare a orientarmi meglio per capire con la legislazione che regola le agenzie immobiliari se sono nel giusto: tre anni fa cercai di vendere la mia casa, prima da privato a privato e poi, vista la difficoltà di trovare un compratore, appoggiandomi a un'agenzia con mandato non in esclusiva, ma di fatto come se lo fosse perché era l'unica che se ne occupava.

Con questa avevamo pattuito liberamente le varie condizioni mediando tra la sua richiesta e le nostre necessità, scrivendo il tutto nero su bianco (senza moduli prestampati o altro).
Non se ne fece nulla per mancanza di un compratore serio, poi tergiversammo e lasciammo perdere.
All'epoca però ero abbastanza a digiuno dei "meccanismi" di speculazione dietro un affare del genere, per cui non visionai per es. neanche il foglio delle visite, non ho quindi un riscontro di come si comportò l'agenzia, visto che per es. pretese le chiavi e di lasciare libera la casa quando venivano in visita.

Ora vorremmo riprovarci: vorremmo appoggiarci a una diversa agenzia o più, senza esclusività, ripetendo la stessa trafila dell'altra volta, cioè scrivendo nero su bianco le pattuizioni che già verbalmente sono state accettate.
Alcune agenzie si dicono disposte anche a che come parte venditrice non pagheremmo provvigione e l'agenzia si rivarrà solo sugli acquirenti.
Non c'è in noi volontà di fregare qualcuno, ma solo di vendere la casa..per es. mi sembra molto immorale e indice di comportamenti non corretti la pratica del supero, che ho scoperto grazie all'eperienza di un consocente, ma non saprei come tutelarci da questi comportamenti.

Leggendo inoltre che la tendenza è quella di non far pagare provvigione casomai agli acquirenti, con relative conseguenze pendenti sul venditore, mi sembra strana tutta questa disponibilità a trattare la vendita a costo zero per me venditore.
Devo fidarmi o una volta trovato l'acquirente troverei qualche sgradita sorpresina di IMPLICITE regole che ora non mi sono dichiarate?
In tal caso preferirei di gran lunga pattuire una chiara percentuale sulla vendita, ma se mi si prospetta il contrario non è certo nel mio interesse rifiutare.

Oggi cominceranno a venire a vedere la casa un'agenzia e un privato.
La mia domanda è: va bene oggi informalmente cominciare a far vedere la casa e parlare delle possibilità di vendita, prezzo richiesto ecc. o prima di qualsiasi mossa solo verbale è meglio che firmiamo entrambi questo documento di accordo sulle condizioni?
Mi risulta che gli acquirenti anche senza pattuizioni scritte sono soggetti a impegno economico con l'agenzia, vale anche per i venditori, in assenza di altri accordi scritti, o finchè un potenziale cliente non sarà seriamente interessato all'acquisto questo impegno scritto non è fondamentale?
Purtroppo ho preso delle fregature in passato, ma certo non credo che l'intera categoria sia disonesta..ma non voglio lasciare nulla al caso..ma essere informato eticamente meglio che posso.

In sostanza le visite di clienti alla casa da parte di una o più agenzie comportano qualche mio impegno come venditore e è meglio fare subito accordi scritti, o mi posso rilassare finchè non spunta fuori un potenziale acquirente portato da un'agenzia?

Che differenza poi tra mandato e incarico...questo foglio con tutti i dati e i dettagoli esaustivi sulle parti in causa nella ricerca di un acquirente e le moalità della stessa può essere definito con tutti i crismi incarico/mandato da parte mia?
E' sufficiente e valido come accordi tra me e l'agenzia?

Ringrazio davvero chi vorrà delucidarmi un po' e mettermi in guardia sui rischi cui per ignoranza o buonafede magari vado incontro, anche se so che questi solitamente sono maggiori per i potenziali acquirenti.
Riepto che non voglio speculare o fare il furbo, tutt0altro, mi dà fastidio proprio l'opposto e voglio fare le cose nella massima regolarità, ma appunto per questo vorrei prima capire bene i miei diritti/doveri.