Usucapione donazione e vendita

Salve sono Mario ed ho acquistato un terreno parte edificabile e parte agricolo. Questo terreno risultava di proprietà al catasto della zia (defunta) della venditrice. Prima di acquistare il terreno la venditrice che affermava di avere il possesso per usucapione ha dovuto fare dal notaio un atto di donazione al figlio 5 giorni prima della vendita (poi naturalmente l'ho acquistato dal figlio). Vi chiedo gentilmente visto che ancora non ho chiaro questo passaggio perché la signora ha dovuto fare questo atto di donazione? come faccio ad essere certo che la venditrice sia effettivamente la proprietaria del terreno? da dove risulta l'usucapione? il notaio non deve accertarsi prima di redigere un atto che la persona ha il reale possesso del bene sia anche come usucapione? in regime di comunione dei beni basta solo la firma di uno dei due coniugi proprietari perché l'atto di vendita sia valido?
Grazie
Mario

Credo che il fatto che lei abbia donato il terreno al figlio sia già di per se un problema. Chiuque, nell'asse ereditario della signora, alla morte della stessa, potrebbe impugnare la vendita, almeno questo è quello che mi è parso leggendo post precedenti a questo. Probabilmente, eventuali fratelli ed il padre devono firmare il consenso alla vendita e la rinuncia ad eventuali rivalse.

Per il resto il notaio deve verificare che ci siano i requisiti per effettuare la transazione. Accertati che sia un bravo notaio o rivolgiti ad uno di tua fiducia.