Umidità cantinola senza finestre

Se il locale (cantinola) è stato costruito e venduto con le caratteristiche da te descritte (e pagato poco proprio per questo) ora non puoi pretendere di avere (gratis) un locale vero e proprio.

Le caratteristiche costruttive sono state definite proprio per un (non) uso limitato, se volevi una cantina vera e propria avresti dovuto acquistarla con le relative caratteristiche tecniche necessarie e pagarla il dovuto.

Comunque "avresti" diritto di usare il muro "comune" condominiale per aprire una luce, purchè non crei una servitù nei confronti del condominio, rispetti le distanze dai confini delle proprietà private degli altri conómini, ottieni il permesso comunale ed il permesso del condominio.

Qui alcuni riferimenti che ti possono aiutare:

http://www.condomini.altervista.org/MuroPerimetrale.htm

Se il locale (cantinola) è stato costruito e venduto con le caratteristiche da te descritte (e pagato poco proprio per questo) ora non puoi pretendere di avere (gratis) un locale vero e proprio.

Le caratteristiche costruttive sono state definite proprio per un (non) uso limitato, se volevi una cantina vera e propria avresti dovuto acquistarla con le relative caratteristiche tecniche necessarie e pagarla il dovuto.

Bè... cry:Io ho pagato una cantinola "normalmente".Insomma l'ho pagata il dovuto.Almeno credo, dato che è una pertinenza dell'appartamento.A quel tempo,non immaginavo che avessi avuto in seguito questo problema.Non stetti a pensare molto sulla cantinola.(In fondo in cantina non ci vivo)Devo dire che la cantinola è un po piu grande delle altre ed accettai(anche perché c'erano poche alternative essendo uno degli ultimi compratori) ....ma non perché volevo fare un affare.. Forse diedi poco peso alla cosa.Ad ogni modo,lasciando da parte queste argomentazioni e rimpianti,ti chiedo:Volendo aprire anche un foro piccolo,tipo oblò,quanto basta per far circolare l'aria,ci vogliono comunque tutte queste concessioni,comunali e condominiali?
Preciso che la cantinola,normalmente registrata al catasto è stata ricavata " opportunamente"unendo i muri perimetrali che facevano angolo con mura di carton gesso.Ecco,io (o l'impresa costruttrice)interverrei proprio sulle mura di carton gesso....Non so se la situazione dal punto di vista legislativo potrebbe cambiare..
Dal link che hai riportato leggo...
"Cass. civ., Sent. n. 3753, 15 aprile 1999, Sez. II Umidità conseguente a inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali - Danni a singoli condomini - Responsabilità del condominio L'umidità conseguente a inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod. civ.; tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 cod. civ. il condominio, che è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.
Non per fare il pretestuoso e cavilloso,ma l'umidità o l'odore di umidità non compromettono il godimento del bene?Chi mai potrebbe negarmi una apertura d'aria che gioverebbe anche dal punto di vista "sanitario"?

La sentenza da te citata non credo proprio che ti possa essere utile!

Ti ho gia detto, lo trovi nel link che ti ho proposto, che puoi avvalerti dell'art. 1102 del c.c.

Un saluto a tutti,
Leggendo l'esamina di Ruben vorrei esprimere delle mie considerazioni a riguardo e dissentire alla risposta di Condominiale motivando le mie osservazioni.
La sentenza citata è molto esaustiva e chiarisce in modo preciso le responsabilità.
Sia concesso un'osservazione a quanto riporta Condominiale.
L'umidita ascendente derivante dal sottosuolo è causa di cattiva coimbentazione e scarsa aerazione sia del vespaio o dell' intercapedine per il ricircolo aria (se esistenti) che denotano errori di costruzione.
Per questo fatto anche la disponibilità di una finestra/oblo, non risolve il problema. Che limiterebbe e non eliminerebbe il cattivo odore e non risolutiva all'umidità ascendente.
Quindi si condiziona la salubrità interna della cantinola per evidenti ponti termici che causano infiltrazioni di risalita capillare di sali minerali che creano in mancanza di una adeguato ricambio d'aria la proliferazione di muffe e batteri.
A riscontro è possibile citare l'artr. 1578 C.C vizio della cosa locata.
Oltre come riporta il Testo Unico 380/2001 Art. 25 (R) - Procedimento di rilascio del certificato di agibilità al comma B: dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente (in questo caso il costruttore) il certificato di agibilità di conformità dell?opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;.
Per tali motivi il costruttore per legge deve garantire la costruzione per 10 anni ed intervenire ed eliminare i vizi strutturali e di pregiudizio che compromettono il godimento della proprietà.
Da non sottovalutare che il prolifersi di umidità cagiona danni strutturali all'armatura interna dei muri, quindi parte condominiale.
Viene meno anche la sicurezza di salubrità che tramite muffe, può cagionare malattie come asma e alternaria.
Il fatto di aver pagato "poco" la cantinola non esime il costruttore a consegnare indenne da difetti l'opera ed adempiere a quanto prevede la legge. In caso di difetto è responsabile del danno cagionato.
Per concludere un costruttore che utilizza dei panelli in carton gesso per realizzare una cantina omette la perizia tecnica dell'arte. Infatti è risaputo che il carton gesso è come una spugna che assorbe notevoli concentrazioni di umidità e favorisce l'evoluzione di muffe a confronto di altri materiali.
Spero di essere stato utile e conciso all'esamina del problema.
Saluti Rozes

Spero di essere stato utile e conciso all'esamina del problema.
Saluti Rozes
Grazie rozes.Come mi consigli di agire?

Rozes
Apprezzo e condivido il tuo intervento.
Sarebbe opportuno esaminare con attenzione le motivazioni e le richieste che hanno indotto il costruttore a realizzare una cantinola in una posizione ricavata in un secondo momento tramite una struttura "posticcia" (cartiongesso), magari su insistenza e pressione del compratore.
L'accessorio così ricavato, che non ha avuto pressocché costi per l'acquirente, sicuramente ha creato un disagio (umidità) alla struttura perimetrale dell'edificio e di qui la doglianza di parte.

A mio avviso un ricorso potrebbe portare ad un nulla di fatto, i costruttori sono avvezzi a questo genere di situazioni, hanno avvocati espertissimi proprio in questo genere di controversie.

Ritengo che il consiglio dato da me sopra, provare ad avvalersi dell'art. 1102 per un tentativo di soluzione del problema sia la forma più idonea per un preventivo approccio senza ricorrere ad una controversa giudiziaria.

A tal fine sarebbe certo opportuno diffidare a mezzo raccomandata il costruttore per la messa a norma del luogo, come consigliato da Rozes.

In proposito ecco i riferimenti necessari:

http://www.condomini.altervista.org/Garanzia.htm

Tendenzialmente, avendo comprato dal costruttore, io consiglio sempre di avvalersi delle garanzie previste a favore del committente (1667/1669 c.c.). Mi sembra che le osservazioni di Rozes siano pertinenti al caso in oggetto.

Gen.le Ruben,

provo tramite indicazioni personali ad esporre le mie riflessioni sperando che siano utili alla risoluzione del problema.

Condominiale riporta che la cantina è stata pagata poco proprio per le caratteristiche costruttive in carton gesso e concessa previo pressioni di scelta.
Leggendo i post precedenti non ravvedo da parte sua indicazioni di pressione al costruttore e il basso prezzo sostenuto all'acquisto. (esistono altri post precedenti?)
Le motivazioni del costruttore, al di diniego di una risoluzione se ce ne fossero, lasciano il tempo che trovano, visto che in fase di realizzazione doveva avere tutti i requisiti e permessi per realizzare l'opera esente da difetti e venduta come tale.
Lei ha comprato tramite libera scelta una cantina regolarmente accatastata, di pertinenza esclusiva al suo appartamento. Quindi pagata tramite una libera contrattazione accettata tra le parti con tanto di rogito. Quindi all'acquirente la possibilità di scegliere ed accettare tramite pagamento. Mentre al venditore vendere la cosa locata senza difetti e la dove si verificano vizi occulti rispondere al ripristino in sicurezza. Garanzia di costruzione 10 anni.
La cantina come Lei riportava è accatastata regolarmente. Quindi locale documentato tramite progetto approvato.
Per tale motivo il locale deve riportare le stesse condizioni di salubrità delle altre cantine realizzate al di sopra e permettere il godimento totale della cosa e non limitato per vizi sopraggiunti da costruzione.
Possiamo dire che essendo realizzata al livello dei garage quindi più in basso delle restanti cantine, deve necessariamente essere umida e muffosa? Credo di no perché anche i garage potrebbero riportare le stesse difettosità e questo non è regolare,anche se si parcheggia l'auto.

Si informi se altri condomini almeno nei garage accusano tali difetti sui muri perimetrali specialmente agli angoli con vistose macchie di umidità. Perché in questo caso il costruttore doveva provvedere ad eliminare all'origine questi possibili vizi tramite canaline ed intercapedini di aerazione.
Se si evidenzia un umidità ascendente sui muri perimetrali interni nei punti di collegamentodelle pareti, purtroppo non ci sono rimedi immediati. Bisogna rimuovere la pavimentazionee creare uno sbarramento orizzontale di risalita oltre un'intercapedine verticale di ventilazione che sia collegata con l'esterno. Le pareti che in carton gesso sono state realizzate non centrano nulla con la formazione di umidità. Tali pareti sono soltanto più soggette a creare muffe attraendo maggior vapore acqueo. Ma come appena detto se l'umidità viene dal sottopavimento anche un muro in cemento si rovina.

La mia opinione prima di tentare una vertenza legale e questa:

1) Verificare tramite progetto accatastato se la cantina in questione è provvista di un vespaio o intercapedine con le relative prese d'aria.

2) Verificare se altri condomini hanno lo stesso problema nei garage.

3) Verificare tramite termografia l'esistenza di ponti termici sui muri perimetrali. Uno specialista (ingegnere edile) le saprà dire immediatamente l'origine di causa.

4) verificare se esattamente l'umidità sia di risalita (ascendente) non pregiudichi la sicurezza nell'impianto elettrico.
Attenzione potrebbe essere umidità di condensa che si ravvede tramite puntinature di vari colori sulle pareti in alto al contatto con il soffitto.
In questo caso si risolverebbe il tutto aumentando la ventilazione interna/esterna presa d'aria sopra la porta di entrata.

5) se l'evoluzione di umidità e muffa dal pavimento verso l'alto aumenta in modo notevole con evidente sgretolamento del muro, far intervenire un sopralluogo della ASL di zona che stabilirà se il locale si può reputare salubre o meno.

6) Il muro in carton gesso con il proseguo dell'assorbimento di umidità, diventerà un pericolo di struttura per la sua stabilità ed integrità. Quindi provvedere alla sua rimozione immediata (costruttore) se pregiudica la sicurezza.

7) Comunicare al costruttore tramite R/R il problema motivando le proprie ragioni e fissare i tempi per un sopralluogo. In mancanza di un riscontro alla comunicazione di sopralluogo, addivinire ad una risoluzione tramite vie legali.

Importante cominciare a provvedere alle documentazioni, sia di progetto verifica isolamento, di termografia, di ASL, di sicurezza.
Il costruttore avrebbe seri problemi nell'omettere un suo pronto intervento a proprie spese. DA RICORDARE CHE IL COSTRUTTORE DEVE GARANTIRE PER 10 ANNI L'IMMOBILE.

Saluti Rozes

Condominiale riporta che la cantina è stata pagata poco proprio per le caratteristiche costruttive in carton gesso e concessa previo pressioni di scelta.
Leggendo i post precedenti non ravvedo da parte sua indicazioni di pressione al costruttore e il basso prezzo sostenuto all'acquisto. (esistono altri post precedenti?)
Infatti, non capisco perché condominiale aggiunge particolari che non ho specificato. Forse si riferisce ai probabili scenari,che l'mpresa costruttrice creerebbe ad arte per giustificare il suo operato?"L'hai pagata poco e adesso cosa vuoi?-potrebbero dire...A parte il fatto che ho comprato l'appartameto con relativa cantinola insieme,in un blocco, non esiste nessun documento in cui si potrebbe evincere l'eventualità di un prezzo scontato o minimo.

Mentre al venditore vendere la cosa locata senza difetti e la dove si verificano vizi occulti rispondere al ripristino in sicurezza. Garanzia di costruzione 10 anni.

Qui devo fare una specificazione. All'epoca , quando firmai il compromesso per l'acquisto dell'appartamento,su mia specifica richiesta per la garanzia decennale il costruttore mi rispose che non era obbligato a darla, in quanto la concessione per la costruzione risaliva al 2003, anno in cui questa garanzia non era un obbligo di legge.Nessuno dei precedenti compratori degli altri appartamenti l'aveva avuto,appunto perche avevano acquistato all'epoca sulla carta.(Io arrivavo ben ultimo)Ad ogni modo se volevo tale garanzia,non c'erano problemi.Questo comportava una spesa in piu; poichè non volevo che i costi lievitassero lasciai cadere questa opzione.
Domannda:Cambia qualcosa in temine di responsabilità del costruttore?Ha comunque degli obblighi se una costruzione risulta viziata??

La cantina come Lei riportava è accatastata regolarmente. Quindi locale documentato tramite progetto approvato.
Per tale motivo il locale deve riportare le stesse condizioni di salubrità delle altre cantine realizzate al di sopra e permettere il godimento totale della cosa e non limitato per vizi sopraggiunti da costruzione.
Possiamo dire che essendo realizzata al livello dei garage quindi più in basso delle restanti cantine, deve necessariamente essere umida e muffosa? Credo di no perché anche i garage potrebbero riportare le stesse difettosità e questo non è regolare,anche se si parcheggia l'auto.

Si informi se altri condomini almeno nei garage accusano tali difetti sui muri perimetrali specialmente agli angoli con vistose macchie di umidità.
Perché in questo caso il costruttore doveva provvedere ad eliminare all'origine questi possibili vizi tramite canaline ed intercapedini di aerazione.

I Garage sono costruiti in modo tale ,che con una parete ,confinano con un un terrapieno, su cui è situato il giardino condominiale.In passato ci sono stati delle infiltrazioni d'acqua piovana che penetrando nel terrapieno ,trapelavano nei garage.L'impresa costruttrice ha gia operato per ovviare a questi inconvenienti.Le perdite sono state eliminate.Nessuno dei condominii , pare si stia lamentando ancora....Resta solo la mia cantinola confinante con i garage che per la sua peculiare ubicazione continua a lasciar trapelare acqua piovana.In un angolo ,in alto,l?acqua piovana allarga sempre piu la sua macchia per poi asciugarsi e nel frattempo lascia l?odore di umidità..Non mi sembra di ravvisare umidità di risalita ne, per il momento, danni all?impianto elettrico.Né risulita intaccata la parete di carton gesso.Il geometra dell'impresa costruttrice è stato piu volte da me sollecitato per ovviare il problema e questo pur dicendosi disponibile sembra tirarla per le lunghe con i suoi sopralluoghi e controlli visivi.E? stato fatto qualcosa;ma a me sembra blando,come siliconare.Visto che comincia a stancarmi la cosa, il mio post era stato inviato primo per conoscere i miei diritti e doveri e poi capire fin dove giunge la responsabilità del costruttore,(caso mai si dovesse giungere all?estrema ratio?.)
Grazie ancora.

..... Posso pretendere dall'impresa di aprirmi un finestrella per lo scopo,adducendo che questo è un difetto di costruzione?La finestra si affaccerebbe su uno spazio condominiale.
Siamo andati completamente fuori tema rispetto al tuo quesito iniziale.

Ti ho gia detto che è tuo diritto aprire una "luce" sulla parete di cartongesso per dare aria e luce al locale in oggetto.

Il fatto da te citato circa la parete in cartongesso dimostra che in origine il locale non era previsto ed il costruttore l'ha realizzato nell'unico modo possibile utilizzando uno spazio disponibile dietro la tua precisa richiesta di avere un locale "simile" ad una cantina.

Il mio consiglio è quello di non cercare lo "scontro" (perdite di tempo, denaro, .... ulcera, ecc.), ma quello di risolvere il tuo problema, magari anche in proprio.

(la realizzazione di una "luce" in una parete di cartongesso costa qualche decina di ?, ti risolve il problema e non litighi con nessuno).

Egr. Ruben,

le Sue ultime info (infiltrazioni di acqua piovana) evidenziano palesemente la resbonsabilità del costruttore.
La mancanza di una corretta isolazione tra terreno esterno e pareti strutturali interne, è un grave danno di difetto di costruzione.
Come da Lei precisato in passato ci sono stati lavori di risanamento nei garage per lo stesso motivo. Quindi si denota che dove è ubicata la sua cantina (stesso livello dei garage) l'isolamento non è stato realizzato ad arte. Mi permetta una osservazione, forse esiste un pozzetto di scolo delle acque piovane o tubi di raccolta proprio adiacenti la sua cantinola situata più in basso? La possibilità chè sia il pozzetto di raccolta che le congiunzioni delle tubature abbiano delle perdite minime che filtrano all'interno.
Riguardo la garanzia obbligatoria per legge n.210/2004 prevede la tutela verso gravi danni quali infiltrazioni esterne che possono pregiudicare la struttura dell'edificio.
Non le posso dire se avendo acquistato nel 2003 Lei possa tutelarsi tramite questa legge.
In ogni caso Lei provi a verificare se esista una polizza assicurativa del condominio. In questo caso sarà l'assicurazione condominiale una volta riscontrato il difetto a rivalersi sul costruttore.

Saluti Rozes

Per quanto concerne l'ultimo profilo emerso, ossia l'applicabilità della L. 210/2004 e del decreto d'attuazione 122/2005, il dies 'a quo' di vigore è il 21 luglio 2005. Quindi, la fattispecie dovrebbe esserne esclusa...

Grazie Nabor, per la precisazione

speravo che forse fosse retroattiva visto mai con queste leggi.

Cordiali saltuti. Rozes

Per quanto concerne l'ultimo profilo emerso, ossia l'applicabilità della L. 210/2004 e del decreto d'attuazione 122/2005, il dies 'a quo' di vigore è il 21 luglio 2005. Quindi, la fattispecie dovrebbe esserne esclusa...

Prima consigliavi di agire sulla base degli articoli 1667-69 C.C:restano esclusi anche quelli?Tali articoli integrano le direttive della 210/2004 opossono essere fatti valere indipendentemente?

Il mio consiglio è quello di non cercare lo "scontro" (perdite di tempo, denaro, .... ulcera, ecc.), ma quello di risolvere il tuo problema, magari anche in proprio.

(la realizzazione di una "luce" in una parete di cartongesso costa qualche decina di ?, ti risolve il problema e non litighi con nessuno).

Infatti il mio scopo non era quello di scontrarsi con l'impresa...e certo mai mi sarei sognato di creare un caso se veramente me la posso cavare con pochi euro.Il fatto è che tu stesso hai specificato che c'è bisogno del
1)permesso condominio
2)permesso comunale
e sempre che...
1)non crei una servitù nei confronti del condominio
2)rispetti le distanze
senza contare il fatto che hai usato il condizionale ,"avresti il diritto"... (Non si sa mai con qualche "testa"...di condomino che avverserebbe la mia iniziativa.)Lasciando fare all'impresa tutti questi problemi avrebbero una cortocircuitazione.Ci sarebbe inoltre un
guadagno di tempo.Grazie per i tuoi consigli.Vi faro sapere gli sviluppi.
Ah proposito .. ma quanto costerebbe erigere una parete in muratura?
Diciamo di una lunghezza di 4 metri per 2,5 ?Non capisco il guadagno minimo da parte dell'impresa,senza contare la perdita in immagine tecnica della stessa....erigere una parete in carton gesso in cantinola.Mah..

La responsabilità di breve (art. 1667) e lungo termine (art. 1669 c.c.) dell'appaltatore esiste dal Ns. ordinamento dal 1942, ed è inderogabile. La L. 210/2004 ha introdotto l'obbligo di consegnare la polizza indennitaria per la responsabilità decennale, ossia quella dell'art. 1669 c.c., per i soli immobili in costruzione, e, nell'interpretazione dottrinaria, anche per quelli ristrutturati, in cui venditore e costruttore coincidano, o in cui il venditore sia soggetto esercitante l'attività d'impresa.