Trattativa privata di compravendita

Di solito in questa prima fase si effettua solo un "compromesso", ovvero una scrittura privata in cui si buttano su carta le generalità di chi vende l'appartamento, le generalità di chi compra, le caratteristiche di ciò che si sta vendendo/comprando, le modalità di pagameto.
all'atto del compromesso si versa una caparra (5-10% del valore totale).
fatto ciò ti fai dare i documenti che attestano la proprieta dell'appartamento da parte di chi vende, i dati catastali, ecc. e ti rivolgi ad un notaio per una "relazione preliminare": in sostanza lui verifica che l'immobile sia veramente di tizio e caio, sia censito al catasto con determinate caratteristiche, sia o meno gravato da ipoteca (mutuo), richiede la piantina catastale per lasciarti verificare che la conformazione interna dell'appartamento sia quella originale, non ci siano insomma opere "abusive" (bagni in più od in meno, muri spostati, ecc.).

se tutto è ok con questo atto del notaio puoi andare in banca e richiedere un mutuo (se ti serve)...e poi procedere per il rogito...

GRAZIE....


Quindi in questa prima fase pre-compromesso devo procurarmi tutte le informazioni utili al notaio per fare quello che a lui compete per arrigare al rogito?

scusa, per fermare tale casa il proprietario mi sta chiedendo garanzie che si tranduce in un assegno anche solo ( "solo" ) di 2000?.

Ci sono in giro dei contrattini che regolamentino questa fase di pre-compromesso? In modo che venga dichiarato che è stato dato un asegno come impegno e dica che questo non possa essere ritirato fino a compromesso firmato? (un po' come fanno le agezie)

Grazie ancora!
Antonio

P.S.: è possibile anche trovare moduli standar per il compromesso?

In internet trovi centinaia di modelli per i compromessi...e sono tutti più o meno simili...

questo è quello che ho utilizzato io 1 settimana fa (trattativa tra privati), copiando da word perde la formattazione...:



ATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA



TRA

Il Sig. xxxxx, nato a xxxxx il xx/xx/xxxx, residente a xxxx in
Via xxxxxx xx, codice fiscale xxxxxxxxxxx, in seguito denominato
parte promittente;

E

Il Sig. xxxxx, nato a xxxxx il xx/xx/xxxx, residente a xxxx in
Via xxxxxx xx, codice fiscale xxxxxxxxxxx, in seguito denominato
parte promissaria;



SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE:


1) Il Sig. xxxxx, che promette di vendere, ed il Sig. xxxxxxx, che promette di acquistare per sé, con la presente scrittura privata si impegnano e promettono, con efficacia obbligatoria, di addivenire, nei termini ed alle condizioni in appresso specificate, alla futura stipulazione dell?atto notarile di compravendita che avrà per oggetto l?unità immobiliare sita in xxxxx Via xxxxx n° xx e più precisamente:
- appartamento posto al piano x della scala ?x?, distinto con il numero interno xx, composto di x camere, accessori e balcone, a livello confinante con appartamenti xx e xx, salvo altri. Il tutto censito al catasto fabbricati del comune di xxx al foglio xxx, particella xxx, subalterno xx, piano x, interno xx, scala ?x?, lotto xx, zona censuaria x, categoria x/x, classe x, vani x, rendita catastale euro xxxx,xx;
- box auto posto al piano interrato, distinto con il numero xx, avente accesso da Via xxxxx n.x, confinante con box auto numero xx e box auto numero xx, corsello box ed intercapedine, salvo altri. Il tutto censito al catasto fabbricati del comune di xxxx al foglio xxx, particella xxx, subalterno xx, piano xx, interno xx, lotto xx, zona censuaria x, categoria x/x, classe x, mq xx, rendita catastale euro xxx,xx

2) La parte promittente dichiara che le porzioni immobiliari oggetto della vendita saranno trasferite libere da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, nonché da oneri reali e fiscali in genere; pertanto dovrà provvedere a propria cura e spese all?estinzione di ogni eventuale residuo mutuo presente sull?immobile ed al relativo assenso alla cancellazione dell?ipoteca iscritta.

3) Unitamente alla porzione immobiliare viene promessa in vendita alla parte promissaria che accetta, una quota millesimale corrispondente alle parti comuni indicate nel regolamento di condominio in vigore che la parte promissaria s?impegna ad accettare ed osservare per sé ed aventi causa.

4) La presente promessa di vendita viene fatta ed accettata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano attualmente i locali qui promessi in vendita e come visti e graditi dalla parte promissaria con tutti i diritti, le inerenti azioni, ragioni, accessioni, pertinenze, servitù attive e passive quali competono e incombono alla promittente in virtù dei titoli di proprietà e del possesso, subentrando la parte promissaria in pieno luogo e stato alla parte promittente.

5) La parte promittente dichiara di avere la piena delega ad agire per la gestione e la vendita dei locali qui promessi in vendita, assicura di non aver mai eseguito opere di violazione alle vigenti opere urbanistiche e quindi soggette a sanatoria edilizia.

6) La consegna delle unità immobiliari oggetto della vendita avverranno entro il xx/xx/xxxx, contestualmente al saldo dell?immobile, che dovrà essere libero di persone e cose. Il momento della consegna fa testo circa l?assunzione di vantaggi ed oneri.

7) Il prezzo totale per l?appartamento ed il box oggetto della vendita viene di comune accordo stabilito ed accettato definitivamente tra le parti in euro xxx.xx,xx (xxxxxxxxxxx/00), che la parte promissaria si obbliga a pagare nei modi e termini seguenti:
- quanto a euro xxx,xx (xxxxxxx/00) a mezzo assegno bancario numero xxxxxxx emesso dalla Banca xxxxxxxxx, intestato a xxxxxxxxxx, somma che viene versata dalla parte promissaria alla parte promittente a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla firma della presente scrittura privata che ne costituisce quietanza;
- quanto a euro xxxx,xx (xxxxxxxx/00) a mezzo contanti o assegni circolari dalla parte promissaria alla parte promittente contestualmente alla firma del rogito.

8 ) Il rogito notarile verrà stipulato in xxxxx entro il xx/xx/xxxx presso xxxxxxxxxx.

9) Il possesso attivo e passivo decorrerà a favore della parte promissaria dalla data dell'atto notarile.

10) La parte promittente garantisce alla parte promissaria che non saranno poste a carico della stessa provvigioni per mediazioni o compensi per qualsiasi altro titolo.

11) Qualora una delle parti non ottemperasse a quanto convenuto la parte adempiente si riserva la facoltà di adire le vie legali per la tutela dei suoi diritti.



LETTO, CONFERMATO E SOTTOSCRITTO



xxxxxxx, xx/xx/xxxx




PARTE PROMITTENTE PARTE PROMISSARIA
VENDITRICE ACQUIRENTE



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GRAZIE....


Quindi in questa prima fase pre-compromesso devo procurarmi tutte le informazioni utili al notaio per fare quello che a lui compete per arrigare al rogito?

scusa, per fermare tale casa il proprietario mi sta chiedendo garanzie che si tranduce in un assegno anche solo ( "solo" ) di 2000?.



ti serve il suo documento che attesti la proprietà dell'immobile, ci sono riportati sopra i dati catastali che servono poi al notaio per fare le indagini.

come caparra basta poco, anche solo 2000 euro, la cifra la decidete voi di comune accordo...

GRAZIE 1000,

veramente gentile...

Hai risposto anche a una futura domanda...cioè...nel compromesso bisogna anche sapere e indicare data rogito??? Dal tuo modulo sembrerebbe di si.

Grazie ancora...
Antonio

Al punto 8: Il rogito notarile verrà stipulato in xxxxx entro il xx/xx/xxxx presso xxxxxxxxxx.

Vi consiglio di indicare una data per il rogito, come dire, molto "comoda"...prendetevi alcuni mesi di tempo (metti almeno il 31/12/2006, ad esempio)...nel frattempo così hai tutta la calma che vuoi per fare accertamenti catastali, valutare e richiedere mutui, ecc.

se ad esempio ti trovi al primo di settembre con tutte le carte in regola, il mutuo pronto per essere erogato, e la controparte smaniosa di vendere...beh, puoi tranquillamente procedere perché quella data indicava appunto "entro il"...non una data ben specifica!

ps: talvolta può anche essere utile compilare anche un'integrativo al preliminare stipulato, un foglio (sempre scrittura privata firmata dalle controparti) in cui si dichiara l'effettiva data del rogito; questo fallo solo quando è tutto veramente pronto.