Soffitta a2 in zona pai r4 e b&b

Salve a tutti,
Premetto che ho già contattato un architetto che sta indagando la questione tuttavia mi piacerebbe leggere ulteriori pareri da parte vostra se dovessero arrivare...
Con immane sforzo economico nonchè mutuo trentennale stavo considerando la possibilità di acquistare una palazzina appena fuori dal centro cittadino di 3 piani fuori terra così composta:
Piano terra: garage, locale tecnico, locale magazzino con bagno per un totale di circa 100 m2 e giardino di altri 100 circa.
Mediante scala esterna nel giardino si raggiungono il primo e il secondo piano.
Primo piano di altezza pari a 2,7 m e 100 m2, secondo che va da 2,20 a 3,70 di altezza con media 2,7 e avente stessa superficie.
Sulla planimetria il secondo piano è mostrato come soffitta sebbene sia accatastato come A2 e i due bagni sono riportati come WC e lavanderia.
Al catasto è riportato un valore unico di superficie che include sia quello del primo che del secondo piano, quindi deduco che il secondo sia un accessorio del primo sebbene abbia tutte le carte in regola per essere indipendente (altezze e illuminazione...).
La mia intenzione era quella di andare a vivere al secondo piano, tenere per me il piano terra ed aprire un B&B al primo, per poi magari un giorno dividere il tutto in due appartamenti e darli ai figli o venderli..
Al momento l'accatastamento come unica abitazione mi è anche comodo perché non dovrei pagare l'IMU sulla seconda casa, bollette più basse etc etc...

Comincio con le domande:
1) È ammesso vivere in un accessorio della casa classificato come soffitta sebbene sia un A2? È regolare averci una cucina in tale spazio? Io potrei sempre dire che la zona giorno la condivido con il B&B ma è chiaro che la zona notte deve essere per forza quella della "soffitta" altrimenti come potrebbero viverci 10 persone tra B&B e casa se avessi solo 3 camere doppie?
2) Il magazzino a piano terra è attualmente arredato a mo di monolocale con bagno, io vorrei utilizzarlo come taverna, il bagno è già presente nella planimetria mentre il magazzino è un C2, la presenza della cucina rappresenta un abuso? Io non vorrei dormirci (al massimo ospitarci un amico se dovesse servire di tanto in tanto) ma solo, ripeto, utilizzarlo come locale aggiuntivo all'appartamento...
3) Sempre tornando alla soffitta, essendo in regola con altezze e illuminazione ero convinto di poter cambiare la classificazione in qualsiasi momento invece ora leggo che tale edificio rientrerà in una zona classificata come r4 secondo il PAI dovuto al rischio idrogeologico (allagamento) per il quale non sono consentiti cambi di destinazione d'uso peggiorativi del rischio (https://legislazionetecnica.it/node/1343835), pertanto se per passare da soffitta ad abitazione c'è da modificare la destinazione d'uso questo può essere rigettato visto quanto sopra, corretto?

Grazie a chiunque voglia offrirmi il proprio contributo....