Soffitta a2 in zona pai r4 e b&b

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Buongiorno,
la situazione che descrive coinvolge diversi aspetti normativi e richiede valutazioni puntuali sia sul piano catastale che urbanistico.
Di seguito alcune considerazioni utili, in attesa che il suo tecnico completi le opportune verifiche.

Relativamente al secondo piano, se risulta accatastato in categoria A/2, si tratta a tutti gli effetti di una unità abitativa.
Il fatto che nella planimetria sia indicato come “soffitta” può dipendere da una rappresentazione non aggiornata o da una destinazione d’uso iniziale diversa.
Tuttavia, ciò che prevale è la categoria catastale attuale, che, se non oggetto di abusi edilizi, consente l’utilizzo residenziale, inclusa la presenza di una cucina.

Dal punto di vista normativo, è importante che le caratteristiche del locale — come altezze, superficie e requisiti igienico-sanitari — siano compatibili con l’uso abitativo.
Anche l'organizzazione interna, se rispecchia le autorizzazioni depositate, non dovrebbe sollevare criticità.
Quanto alla coesistenza con l’attività ricettiva, l’uso differenziato tra i due livelli può risultare ammissibile, purché non venga meno l’unitarietà funzionale dell’immobile come previsto dallo stato di fatto.

Per quanto riguarda il locale magazzino al piano terra, classificato C/2, l’utilizzo come taverna è generalmente tollerato se non avviene in forma stabile o abitativa.
La presenza di un bagno già riportato in planimetria rappresenta un elemento a favore, ma l'inserimento di una cucina fissa potrebbe essere interpretato come un cambio d’uso mascherato.
Anche in assenza di permanenza notturna, è consigliabile evitare arredi che suggeriscano un utilizzo residenziale, a meno che non venga richiesto un adeguamento formale attraverso titolo edilizio specifico.

Infine, in merito alla classificazione dell’area come R4 nel Piano per l’Assetto Idrogeologico, si conferma che i cambi di destinazione d’uso che comportano un incremento del rischio per le persone non sono consentiti. Se il secondo piano fosse ancora considerato un volume accessorio e si volesse trasformarlo in abitazione, l’intervento verrebbe probabilmente considerato un peggioramento rispetto alla situazione attuale. In questo contesto, anche interventi che sulla carta sembrano banali possono essere respinti in sede di autorizzazione edilizia.

Vista la delicatezza della questione, è corretto affidarsi al suo architetto per una verifica puntuale presso gli uffici comunali.
I vincoli idrogeologici, infatti, possono variare in funzione di fattori locali o di eventuali opere di mitigazione già previste nel territorio.

Resto a disposizione per eventuali approfondimenti su singoli aspetti del caso o aggiornamenti futuri.

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Buongiorno, è corretto quanto riferito dal suo architetto: in ambito edilizio, la categoria catastale non è l’unico parametro da considerare.
Anzi, dal punto di vista urbanistico, ciò che prevale è la destinazione d’uso attribuita dal Comune all'interno degli strumenti urbanistici vigenti e dei titoli abilitativi depositati.

Può quindi accadere che un immobile sia accatastato come A/2, ma che la destinazione urbanistica effettiva di uno dei suoi livelli risulti "accessoria", ovvero non abitabile. In tal caso, eventuali modifiche che comportino il passaggio a uso residenziale vero e proprio — come nel caso della soffitta — potrebbero costituire un cambio di destinazione d’uso a tutti gli effetti.

Se l’immobile ricade in zona R4 del PAI, come indicato, il Comune è tenuto ad applicare le limitazioni previste per le aree soggette ad alto rischio idraulico. In genere, sono vietati gli interventi che comportano un aumento del carico antropico o un uso residenziale più intenso rispetto alla situazione autorizzata.

Pertanto, se il Comune considera il piano in questione come accessorio e non abitabile, un eventuale cambio formale verso destinazione residenziale potrebbe effettivamente essere rigettato.
Questo tipo di valutazione ha un impatto diretto e concreto sulla futura trasformabilità dell’edificio, oltre che sul suo valore e sulle possibilità d’uso nel tempo.

Di conseguenza, è corretto porsi il dubbio già in fase di trattativa, poiché la reale destinazione urbanistica può incidere in modo determinante sulla convenienza dell'acquisto.

In definitiva, non si tratta di una contraddizione, ma della coesistenza di due sistemi distinti — catastale e urbanistico — ciascuno con le proprie logiche e finalità. In caso di difformità, prevale sempre la disciplina urbanistica comunale.

Un approfondimento presso l’ufficio tecnico o la richiesta di un certificato di destinazione urbanistica aggiornato possono chiarire ogni dubbio prima di procedere con decisioni definitive.

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Chiedo scusa, avrei bisogno di un ulteriore chiarimento: l'architetto mi dice che il certificato di destinazione urbanistica riguarda la situazione dell'immobile rispetto al PRG (zona, vincolistica etc) ma non riporta se quel piano sia o meno abitabile, quindi cosa potrei richiedere per esserne completamente certo? Grazie mille

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Si figuri, la sua osservazione è assolutamente pertinente.
È corretto quanto riferito dal suo architetto: il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) serve principalmente a indicare la zonizzazione urbanistica dell’area e l’eventuale presenza di vincoli, ma non specifica la destinazione d’uso interna delle singole unità o porzioni di edificio.

Per verificare in modo inequivocabile se un determinato piano è considerato abitabile dal punto di vista urbanistico, è necessario consultare la documentazione edilizia presente presso l’ufficio tecnico del Comune.
In particolare, può essere utile richiedere copia del progetto approvato relativo al titolo edilizio originario o alle eventuali successive varianti, ove viene indicata la destinazione d’uso attribuita a ciascun piano o ambiente.

Ulteriori elementi chiarificatori possono essere reperiti all’interno della scheda tecnica allegata all’ultima concessione, autorizzazione o SCIA, nonché nell’elaborato planimetrico depositato, se presente.
Anche una visura dello stato legittimo dell'immobile, ove disponibile, potrebbe fornire indicazioni utili sulla regolarità e destinazione d’uso degli spazi.

Per evitare margini di ambiguità, si consiglia di presentare una richiesta di accesso agli atti edilizi, specificando l’obiettivo della verifica.
L’ufficio tecnico comunale potrà fornire la documentazione storica e progettuale ufficiale, da cui risulti chiaramente la classificazione urbanistica dei locali.

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