Situazione attuale tassi mutuo fisso e variabile.

Penso che anche io devo fare un mutuo di 20 anni e ci capisco veramente poco e non sò cosa scegliere per il tuo stesso quesito!

Fino a qualche mese fa', le banche "spingevano" sul variabile. rendendo sconveniente il fisso con un divario di 1,50%. ed infatti i tassi sono aumentati.
Oggi le differenze sono meno della meta' quasi ad un terzo (0,3-0,5%) rendendo estremamente conveniente fare un fisso.
Ma il sospetto che ho io e' che cosi' facendo si blocchi il mutuo ad un tasso che poi e' destinato a scendere.
P.S. Il direttore della mia banca mi ha sussurrato che molti che avevano il mutuo variabile oggi lo stanno rinegoziando a fisso perche' conviene...
Che fragatura doppia sarebbe se poi i tassi scendessero...

Beh io in linea di massima per un mutuo ventennale penderei di + per un fisso anche se poi dovesse scendere + avanti, perché poi in 20 anni non sai dove finiranno i tassi, con il fisso invece una volta che ti sei messo il cuore in pace paghi per 20 anni e non pensi + a niente finche non hai estinto il tuo debito!

Secondo me la BCE dvrebbe alzare i tassi fino al 3,75-4% massimo.... poi si torna a scendere nuovamente verso il 2%..... Tuttavia sono altresì convinto che tra 5-6 anni avremo tassi sopra al 5%....

Una soluzione potrebbe essere un rinegoziabile con un ingresso variabile, con una opzione su fisso.

Ciao a tutti,
io ho appena fatto un mutuo, e su consiglio della mia banca (con la quale ha il conto pure l'ufficio dove lavoro, ed il direttore ci conosce benissimo), mi è stato consigliato un mutuo a rata costante durata variabile. in quanto il tasso variabile si sta allineando al fisso, ma una volta raggiunti i livelli americani, mi hanno detto che si fermeranno, ma rimangono comunque leggermente più bassi che il tasso fisso. Inoltre con il fatto che la rata mensile rimane costante, l'eventuale aumento spropositato, si vedrà solamente negli anni ... e anzichè essere per esempio di 20 anni .. diventerà di 21 o 22.

Credo che come soluzione sia ottimale ... per avere uan certezze mensile di non incorrere in notevoli aumenti che potrebbe comportare il variabile .. ma comunque un tasso leggermente più basso del fisso.
Poi dopo aver pagato 20 anni di mutuo uno o due in più, ormai, non si sentono più ... cosa che sicurametne succederà
Gibly73

Mi piacciono le banche perché riescono a rassicurarti su tutto.
Proprio per questo una figura professionale indipendente quale sono io, non dovrebbe avere + lavoro. Purtroppo sbagliamo a pensare che il consulente in banca sia un vero consulente, in quanto è prima di tutto venditore di prodotti finanziari, quindi nel momento in cui consiglia l'acquisto a un potenziale compratore entra in evidente conflitto di interessi.
Il mutuo rata cotante durata variabile è un mutuo a tasso variabile, sia ben chiaro. Poichè la rata viene determinata con i tassi vigenti al momento dell'accensione, un andamento sfavorevole dei tassi implica una progressiva riduzione della quota di capitale rimborsata all'interno della rata che potrebbe addirittura divenire negativa (se la quota interessi diventasse superiore alla rata). L'effetto sarebbe che la salita dei tassi non solo provocherebbe l'allungamento della durata di 3-5 anni, bensì molto probabilmente anche una maxirata finale. Certamente si può obiettare che se aumentano i tassi probabilmente ci sarà inflazione, quindi una maxirata finale di 50mila euro ad esempio, potrebbe equivalere agli attuali 20mila. Però son cose che van dette e molte banche non lo dicono. Pensate che per allungare di un anno la durata di questi mutui basta meno dello 0,50% di aumento dell'euribor.... cosa accadrebbe se ci trovassimo euribor a 6-7%???

Se mi postate i dati del vostro mutuo vi dico cosa accadrebbe se i tassi aumentassero in situazione di rata costante durata variabile. Mi occorre sapere
1) importo del mutuo
2) rata (o meglio tasso + spread su cui è stata calcolata la rata)
3) durata massima del mutuo (mi dite se è un mutuo a 20 anni estendibile a max 23-25 oppure se è a 25 estendibile a 28-30)

Vi dico cosa accade se i tassi salgono dell'1%, del 2% del 5% o se calano dell'1% o del 3%

Concordo pienamente: il mutuo variabile a rata costante è la maggior fregatura che uno possa prendere... meno male che il direttore della banca ti conosce: al tuo posto gli bucherei le gomme se non di peggio!
saluti
alexlfo

Finalmente, qualcuno dice la verità!

Ovviamente non me ne vogliano gli impiegati bancari, nulla di personale.... anzi. Spesso anche loro sono vittime del sistema, chi sta più in alto li istruisce su cosa debbano e cosa non debbano dire. Sapeste quante ne ho viste e sentite.... purtroppo dovremmo abituarci a spendere quei 100-200 euro in più e consultarci con un terzo rispetto all'operazione che stiamo per intraprendere. Io, per esempio, non posso dire con certezza quale sarà la dinamica dei tassi d'interesse nei prossimi anni (ho una mia idea ma non ho la sfera di cristallo, immagino che ci sarà crescita e recessione, magari anche uno shock.... in 20-30-40 anni ne scorre di acqua sotto i ponti); però posso aiutare a comprendere quelle clausole scomode nascoste nel contratto di mutuo e di cui spesso e volentieri l'impiegato di banca tace, perché queste sono le direttive. Quando vado a vendere un prodotto cerco di esaltarne i pregi e celare i difetti. Uno che non vende il prodotto è + obiettivo, vive di quello, vuol fare un buon lavoro in modo da soddisfarti così poi tu torni da lui o lo consigli agli amici.
Mi permetto di postare alcune cifre, visto che nessuno mi chiede niente, per spiegare cosa potrebbe accadere con questo genere di mutuo....

Supponiamo di accendere un mutuo di 200mila euro a 25 anni (gennaio 2007 - dicembre 2031), rata costante durata variabile, estensione massima 3 anni. Tasso di interesse iniziale (onnicomprensivo, quindi compreso lo spread.... ) su cui si calcola la rata 4,75%.
Avremo una rata mensile di circa 1140 euro. Se i tassi rimangono invariati finiamo di pagare nel dicembre 2031.
1) Ipotizziamo per semplicità che da marzo 2007 in poi il tasso di interesse aumenti al 5,25% ..... quindi che euribor aumenti di 0,50%.
La rata rimane la stessa, ma sorpresona.... la durata si è estesa da dicembre 2031 a settembre 2034.... quasi 3 anni in +....
2) Ipotizziamo che da marzo 2007 i tassi vadano al 5,75% fino alla scadenza, quindi un aumento dell'euribor di 1%...
Avremo che il nostro mutuo esaurirà tutti e 3 gli anni di estensione massima (sto considerando un mutuo di banca sella nell'esempio)... e non finisce qui, come diceva il grande Corrado!
Al dicembre 2034 sara presente un debito residuo di 46895 euro.... quindi dovrete pagare una maxirata di oltre 48000 euro.
Questo perché? Perché l'aumento dei tassi comporta una restituzione maggiore di interessi e minore di capitale per cui se alla scadenza avete ancora capitale da ammortizzare o pagate la maxirata cash o accendete un altro mutuo.
3) se i tassi scendessero dello 0,5% e rimanessero costanti per tutta la durata finiremmo di pagare nel novembre 2029, due anni prima.


Poichè leggendo tra le clausole è previsto un minimo di pagamento, ovvero un tasso di interesse minimo garantito per la banca (ad esempio il risparmio massimo per il mutuatario è di 3 anni di estinzione anticipata), direi che questa tipologia di mutuo è decisamente sbilanciata a favore della banca. In tal caso ti conviene fare un fisso, senza dubbio.

Se invece sei un tipo aggressivo che vuol scommettere sul ribasso dei tassi, allora scegli il variabile, con i rischi che comporta.

Ciao

Questa e' una chiara ed ottima spiegazione, ma quello che ancora non mi e' chiaro e' perche' la differenza di tasso fra' fisso e variabile si sia cosi' ridotta negli ultimi mesi.
Allo stato attuale fare un tasso fisso costa tutto sommato poco piu' di un variabile, e cio' lo rende sinceramente appetibile.
Quello che mi suona strano, e' proprio questo. Perche' mai una banca dovrebbe accollarsi un simile rischio se non fosse praticamente sicura che i tassi scenderanno?
E' l'unica risposta logica che mi viene in mente, bloccare con un tasso fisso al costo attuale, poi se il tasso scende il guadagno e' assicurato.
Pero' se qualcuno ha una spiegazione diversa sarebbe interessante.

Il tuo ragionamento non fa una grinza; effettivamente credo che accadrà proprio questo.... immagino che il variabile supererà il fisso prima di ritracciare. La situazione è molto particolare; da un lato servono tassi bassi per rilanciare l'economia (speriamo venga fuori un investimento alternativo all'immobiliare altrimenti so' quazzi ), dall'altro bisogna stare attenti all'inflazione e alla eccessiva rivalutazione sul dollaro che ci fa perdere posizioni in termini di competitività.

Ovviamente anche l'IRS può muoversi al rialzo se cambia qualcosa... ciao

X ma$$imiliano:
ciao, leggo spesso i tuoi post, anche quando scrivevi sul forum di miglior mutuo, condivido buona parte dei tuoi ragionamenti, ma avrei da obbiettare che quando chitichi il variabile e rata costante citi sempre il mutuo offerto da banca sella, in realta esistono banche che propongono var. a rate cost. dove l'estendibilita arriva a 5 anni e cmq una volta raggionta la durata massima anziche accantonare capitale e creare una maxi rata ti ricalcolano il piano di ammortamento aumentando quindi la rata.
Le tue sono supposizioni che evidenziano solo la negativita di questi mutui, se i tassi euribor alla lunga seguiranno un percorso simile agli indici IRS a 20 25 e 30 anni non credo che il mutuo si rivelera cosi disastroso.L'IRS alla fine non è altro che una previsione media dei tassi e quindi dell'euribor x quelle durate.Ovvio nessuno ha la sfera di cristallo e se ci sarà uno sconquasso dell'economia gli unici a ridere sono quelli che hanno il Fisso.

P.S. Io probabilmente farò un fisso a 25 anni con Woolwich e buonanotte!!

Ciao massimiliano, vedo che sei uno del setore e ne aprofitto per chiederti se conosci il mutuo della banca woolwich "libero" ti fanno versare solo la parte degli interessi della rata e ogni 5 anni devi versare il capitale che fino ad allora non hai versato, è abbastanza interessante e per ora è l'unica alternativa ad un fisso che mi convince, la cosa bella è data dal fatto che i soldi che ti restano in tasca li puoi investire e per poco che rendano, qualcosa ti salta fuori; poi ammesso che i tassi non schizzino alle stelle, con il passare degli anni la parte che mensilmente paghi si abbassa tendenzialmente allo zero (impossibile) e quella che ti resta da gestire per 5 anni aumenta, quindi con essa anche il guadagno se questi soldi li investi.
...io devo fare un mutuo da 95/100000? in 20 anni hai dei consigli da darmi?

Adesso adesso ho fatto una verifica con mutuo arancio online
dati:
importo 95000?
durata 20 anni

tasso fisso, rata 622?
tasso variabile, rata 608?

...echi me lo fa fare di rischiare di ritrovarmi una rata maggiorata tra qualche anno col variabile quando con 14? di differenza non ci penso più?

Ciao gattob....
il mutuo libero di woolwich è un mutuo flessibile a tasso variabile. Quello che lo differenzia da un variabile puro è solo il piano di ammortamento, nel senso che la restituzione del capitale non avviene mensilmente bensì a determinate scadenze. Il bello è che puoi restituire il capitale secondo un tuo piano rispettando le condizioni minime da essi proposte (roba che a dire il vero puoi fare anche con un variabile puro, visto che ci sono mutui a tasso variabile che non prevedono penali di estinzione anticipata anche parziale). La differenza sta quindi, rispetto ad un variabile puro, nella corresponsione di una maggiore quota interessi, visto che il capitale da restituire rimane costante sino alla data in cui non procedi alla parziale estinzione. Consigli non saprei dartene, dipende dalla tua situazione reddituale e patrimoniale. Ovviamente se hai un reddito basso ma con prospettive di crescita oppure se conti di avere nei prossimi anni una entrata di capitale che ti consenta di restituire capitale, potrebbe fare al caso tuo. Se invece sei in grado di pagare agevolmente il tasso variabile puro, a mio avviso ti conviene. Ripeto, puoi sempre restituire 15-20000 euro anche col variabile puro. Di sicuro avrai risparmiato sugli interessi. Ciao

X emmatommy

Ciao,
purtroppo non sono riuscito a farmi capire. Ripeto, io NON ho la sfera di cristallo, quindi non posso prevedere l'andamento dei tassi da qui a 25-30 anni. Suppongo che conosceremo un periodo di tassi alti rispetto ai livelli attuali, a meno che non vogliamo creare una super bolla o attendiamo di rimanere in stagnazione o peggio recessione per 30 anni.
Io sottolineo soltanto il lato negativo, o meglio il rischio a sfavore del contraente per renderlo cosciente dell'effettiva convenienza di questo o quel mutuo.
Quel che sostengo io è che se una persona vuol essere aggressiva sul fronte indebitamento non va a fare un variabile rata costante sul quale deve pagare almeno il 3% (anche se euribor scendesse a 0%). A quel punto gli conviene fare il fisso... Se vuol essere aggressiva si fa un variabile, o un variabile flessibile tipo libero di woolwich.
Tutto è soggettivo. Ciao.

P.S. Non me ne voglia Sella.... a compensazione dico che ho un conto con loro e mi trovo benissimo, anche per il trading online.

Adesso adesso ho fatto una verifica con mutuo arancio online
dati:
importo 95000?
durata 20 anni

tasso fisso, rata 622?
tasso variabile, rata 608?

...echi me lo fa fare di rischiare di ritrovarmi una rata maggiorata tra qualche anno col variabile quando con 14? di differenza non ci penso più?
Questa e' la stessa identica cosa che ho pensato io, ma e' proprio questo il punto: E' fin troppo conveniente e mi puzza di bruciato.

La situazione attuale prevede tassi in crescita, oramai gia'da un po' di tempo, e tutte le previsioni conosciute sono con la tendenza al rialzo.

Come spiegare dunque da parte delle banche un simile "regalo" , cioe' un mutuo fisso che praticamente costa quanto un variabile?
Dov'e' il trucco? Vogliono farci fare un fisso, perche' sicuri che ci sara' l'inversione di tendenza dei tassi?
Quindi blocco un mutuo ingente con un tasso fisso per poi vedermi calare i tassi rimettendoci? Io non ho altre risposte a questa cosa.

Della serie le ultime parole famose:
La BCE ha alzato il tasso di sconto di un quarto di punto.

Guarda che lo sapeva da 3 mesi anche l'ultimo arrivato che in questa settimana sarebbe salito il tasso di 0,25%. Se ti interessa è probabile che tra 50-60 gg salga ancora (ma questo aumento potrebbe essere rimandato di 30-60 gg, mentre quello di dicembre era CERTO)!
saluti
alexlfo

Il mercato si aspetta un rialzo fino al 3,75%. Poi si vedrà.
Io penso che vedremo anche il 4% per giugno 2007, tuttavia bisogna stare attenti al dollaro. Il rialzo dei nostri tassi (e la stabilità di quelli USA) provoca l'indebolimento del dollaro sull'euro, a scapito delle esportazioni. Tuttavia non possiamo negare il fatto che un dollaro debole ci fa comodo in termini di inflazione, in quanto le commodities le acquistiamo in euro. Ecco quindi che se gli USA iniziassero a tirar giù i tassi, anche la BCE dovrebbe adeguarsi.... pena trovarci il dollaro a 1,70 contro l'euro.
Cmq io non credo assolutamente che nel lungo periodo avremo tassi in media al 4%. Propenderei più per il 6%.

Quindi stavolta le banche, sono diventate meno avide e stanno tendendo una mano ai poveri giovani desiderosi di avere una casa, offrendo mutui a tasso fisso a prezzi di saldo?
E' un atteggiamento lodevole, se davvero il mercato si aspetta tassi di mercato per i mutui attorno al 6%, ed uno ha la possibilita' di bloccarlo attorno al 5%, e' un buon affare niente da dire.

P.S. Non ho mai capito come le banche calcolano il tasso di interesse su una mutuoqualcuno lo sa'?

Cioe' non ho mai capito di come il 5% in realta' possa far raddoppiare la cifra, ovvero quali altri parametri di calcolo entrano in gioco.

Sui siti delle banche o delle società finanziarie trovi tutte le spiegazioni e gli elementi che ti illumineranno.

Il mercato si attende oggi tassi al 4-5% nel lungo... io propendo per il 6.... ma io non ho sfere di cristallo

Il mercato si attende oggi tassi al 4-5% nel lungo... io propendo per il 6.... ma io non ho sfere di cristallo
Si, questo l'ho capito, ed effettivamente tutto fa' pensare proprio a questo scenario.

Ma io vorrei capire solo perche' se veramente il mercato si aspetta tassi nell'ordine del 6%, le banche mi offrono mutui a tasso fisso al 5%, cioe' poco, pochissimo in piu' di un variabile.
Quando fino a solo 6 mesi fa' la differenza fra' fisso e variabile era di circa 1,5 punti.

Se sei capace di trovare un mutuo a tasso fisso del 5% reale faccelo sapere, ci precipitiamo tutti!

Le banche non sono istituti di beneficenza.

(qui da noi un tasso fisso a meno del 6,5% è una chimera)

Se sei capace di trovare un mutuo a tasso fisso del 5% reale faccelo sapere, ci precipitiamo tutti!

Le banche non sono istituti di beneficenza.

(qui da noi un tasso fisso a meno del 6,5% è una chimera)
Non e' che mi son messo a rifare i conti dei piani di ammortamento.
Mi limito a considerare buoni cio' che le banche dichiarano come TAEG.
In questo caso si varia dal 5,1 al 5,7.
uno dei piu' vicini e' ad esempio quello di Unicredit, dove ad esempio per un mutuo trentennale di 200.000? mi indica come TAEG-ISC 5,33 %
mentre lo stesso ma a tasso variabile indica come TAEG-ISC 5,01 %
Quindi una differenza dello 0,32%.


http://www.unicreditbanca.it/it/privati ... /?idc=4907

Buongiorno.
Il mercato vede ancora un rialzo, massimo 2. Poi si dovrebbe tornare a scendere o stabilizzarsi. Tra 2-3 anni probabilmente torneremo a salire.... stavolta ben oltre le aspettative odierne.

Se sei capace di trovare un mutuo a tasso fisso del 5% reale faccelo sapere, ci precipitiamo tutti!

Le banche non sono istituti di beneficenza.

(qui da noi un tasso fisso a meno del 6,5% è una chimera)

Io ho fatto il preventivo per un fisso di 100.000euro a 30 anni su telemutuo.it, mi è risultato un tasso del 4,90%(Taeg5,15%) , calcolato con IRS30ANNI+0,85 di spread, mi hanno inviato ad una filiale unicredit per completare la richiesta di mutuo, mi pare non male!

Il tasso BCE è nuovamente aumentato 3 giorni fa.
I mutui si adegueranno "immediatamente"......

Il tasso BCE è nuovamente aumentato 3 giorni fa.
I mutui si adegueranno "immediatamente"......

Certamente si!, ma comunque un fisso a 30 anni con spread a 0,85+IRS30Anni.... (oggi a 4,076) produce comunque un tasso inferiore al 5%
oggi, nel domni invece non vi è certezza alcuna, purtroppo!