Riaccastastamento e donazione

Buonasera,
vorrei porre un quesito e credo sia questo il forum più adatto.
Tra una decina di giorni si terrà un asta immobiliare per una casa che di fatto è composta da due appartamenti, uno al piano rialzato e uno al primo piano, otre a piano seminterrato con tavernetta e garage, ma che catastalmente è registrato come un'unica abitazione (A7), due garage (C6) e corte comune.
L'intenzione finale è quella di ristrutturare i due appartamenti e intestarli uno a me e al mio ragazzo (1/2 + 1/2) e uno a mio fratello (1/1); per tutti si tratterebbe di prima casa.
Il problema è che all'eventuale assegnazione tramite asta questa divisione non potrà essere effettuata, perché i due appartamenti non sono ancora separati al catasto. Perciò abbiamo pensato di partecipare all'asta solo io e il mio ragazzo, ci hanno detto che in quel caso la proprietà dell'intero fabbricato sarà attribuito in quote uguali (non possiamo chiedere che vengano attribuiti a me i 3/4 e al mio ragazzo 1/4). Successivamente ai lavori di ristrutturazione pensavamo che si potrebbe riaccatastare l'immobile distinguendo i due appartamenti e regolarizzare anche l'aspetto delle proprietà davanti al notaio, attraverso un atto di donazione/vendita.
Non so però se tutto ciò sia effettivamente realizzabile.... a livello legislativo e fiscale, cosa comporterebbe tutto questo? Quando io e il mio ragazzo avremo la proprietà di 1/2 ciascuno dei due appartamenti, potremo donare ciascuno la propria metà di un appartamento a mio fratello? con quali costi e imposte? o ci conviene fare un atto di compravendita?
Oppure mi è sfuggito un modo più semplice per arrivare allo stesso risultato finale??
Ringrazio chi vorrà darmi qualche indicazione su questa complicata materia.
Giada