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2007-02-06 22:21:17

Proposta d'acquisto con vizi di forma....


Spectral
login
15 Gennaio 2006 ore 11:00 21
Ciao a tutti illustri amici del forum,una settimana fa ho firmato una proposta d'acquisto lasciando una caparra di prenotazione di E 3000,l'agente immobiliare non ha voluto condizionare la validita' della proposta all'accettazione del mutuo,inoltre ha dichiarato nella proposta un importo pari al 5% in meno del prezzo reale dell'immobile (giustificandosi dicendo che e' per fini fiscali) e per finire non mi ha rilasciato il foglio della caparra da me firmata, in sostituzione mi ha dato la ricevuta con il numero e la fotocopia dell'assegno( che peraltro mi ha fatto intestare all'agenzia e non al costruttore).
E' corretta la procedura?Qualora non mi venga concesso il mutuo posso ritirare la caparra senza incorrere in penali?

GRAZIE!!!!!!!!!!!!!

p.s. Vi prego aiutatemi!!!!!
  • langecon
    Langecon Ricerca discussioni per utente
    Domenica 15 Gennaio 2006, alle ore 22:16
    Caro spectral,
    sono un responsabile di agenzia immobiliare e ti do alcuni consigli per quel che concerne proposte e compromessi.
    da quanto ho capito hai fatto una proposta di acquisto per un appartamento o cmq.immobile in fase di costruzione (parli di un costruttore)...

    sarebbe interessante vedere che tipo di proposta è stata fatta.
    ci sono varie incongruenze sia sul tuo comportamento che sul comportamento dell'agente.
    di solito una proposta d'acquisto viene formulata in base ad una consulenza di mutuo che viene fatta in precedenza e consapevoli di quale cifra si è in condizione di prendere. in base a ciò si formula una proposta ragionevole ma difficilmente si vincola ad una accettazione di mutuo.
    vorrei ricordare che il versamento della caparra viene eseguito per dare validità formale alla proposta che diviene un contratto preliminare. se non c'è passaggio di denaro non esiste vincolo contrattuale!!!!
    ci sono poi due cose che non ho capito...
    1) perché formulare una proposta del 5% inferiore? potresti per legge far valere quella e non un'altra proposta che a questo punto credo sia stata fatta a parole...
    2) perché intestare l'assegno all'agenzia????? l'agenzia è una società di intermediazione. i soggetti della compravendita siete tu e il costruttore.

    per il mutuo avresti dovuto fare una consulenza prima!! hai uno stipendio fisso? quanto è il tuo stipendio? la banca finanzia l'80% o il 100%...sappi che il rapporto rata reddito è del 33% e solo alcune banche iniziano a fare il 50%...ad esempio se guadagni 1500 euro, la tua rata mensile può arrivare a 500 euro considerando il 33% mentre se hai una banca che ti da il 50% puoi arrivare a 750...poi guardi la durata e vedi che mutuo potrai riuscire a prendere....

    se non riuscirai a prendere il mutuo la caparra al 99% non viene restituita.

  • spectral
    Spectral Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 16 Gennaio 2006, alle ore 11:14
    Grazie langecon,l' immobile verra' ultimato il prossimo febbraio la proposta e' stata fatta su carta con la consegna da parte mia di una caparra di 3000E;,nel foglio che si e' trattenuto l'agente immobiliare e' indicata la cifra di acquisto ridotta del 5% perche',parole testualmente usate dell'agente,"noi agenzia dobbiamo prendere qulcosina in nero",suppongo che l' agenzia si prenda 5000E; da me e 5000E; direttamente dal costruttore riducendo il costo dichiarato sulla proposta.Avendo intestato l'assegno di 3000E; (non trasferibile) all'agenzia,se scopro che l'assegno e' stato riscosso e possibile intervenire per vie legali adducendo l'accusa di appropriazione indebita?E' corretto che l'agente non mi abbia lasciato copia dettagliata della proposta da me firmata,ma solo una tristissima ricevuta intestata?


  • langecon
    Langecon Ricerca discussioni per utente
    Martedì 17 Gennaio 2006, alle ore 12:14
    Caro spectral...

    perché intestare l'assegno all'agenzia? se l'agenzia cambia il tuo assegno non puoi avvalerti di niente in via legale perché è un normalissimo assegnop intestato all'agenzia!!! non dovevi, ripeto NON DOVEVI INTESTARE L'ASSEGNO ALL'AGENZIA!! credo fortemente che quell'assegno sia il compenso per l'agenzia!!!
    la proposta su carta è stata fatta ad un prezszo minore perché è quello il prezzo chje il costruttore avrà pattuito!!
    ti consiglio una cosa...FAI VALERE LA PROPOSTA DI ACQUISTO che hai fatto..........

  • giacuratolo
    Giacuratolo Ricerca discussioni per utente
    Martedì 17 Gennaio 2006, alle ore 13:15
    Dalla mia esperienza ma anche da alcune info di diritto sono arrivato alla conclusione che una proposta di acquisto nella fattispecie è un impegno da parte di un soggetto ad acquistare un immobile contro il corrispettivo indicato.
    gli agenti immobiliari spesso chiedono di allegare un assegno per invogliare il proprietario ad accettare ma non è assolutamente obbligatorio, e non è scritto in nessun posto che versare danaro si fa per dare validità formale. la proposta non vale praticamente nulla, una volta accettata non fa altro che rafforzare l'intesa tra venditore ed aquirente a volere concludere quell'affare; la proposta di acquisto firmata da ambo le parti non impegna a concludere l'affarre, serve all'agenzia per giustificare di avere trovato una intesa su una determinata cifra e quindi a giustificare la propria richiesta di compenso per mediazione.
    il contratto preliminare va fatto davanti ad un notaio, non è la proposta che diventa preliminare.
    non è giusto dire che se non c'è passaggio di denaro non c'è vincolo contrattuale: posso infatti pattuire con il proprietario-venditore (chiaramente se lui è d'accordo) che compero oggi e pagherò l'anno prossimo; non si è trasferito nessuna somma di danaro ma il contratto è perfettamente valido e produce i suoi effetti.
    a carattere generale un contratto può essere sottoposto a condizione, quindi ci può benissimo stare una condizione che prevede il rigetto di un mutuo. è ovvio che i soggetti che partecipano al contratto devono trovarsi d'accordo su quanto stipulato.
    è comunque giusto farsi una idea a priori su quanto si può chiedere di mutuo basandosi sulla propria busta paga.
    l'assegno da te firmato se lo intasca l'agenzia solo se va in porto tutto, loro se lo fanno dare per proteggere la loro mediazione.
    questo è sbagliato perché tu devi pagare chi vende e quando hai stipulato il preliminare devi pagare l'agenzia che deve emettere regolare fattura.
    tienici informati, ciao giancarlo

  • langecon
    Langecon Ricerca discussioni per utente
    Martedì 17 Gennaio 2006, alle ore 14:02
    Di quanto scritto da giacuratolo, ma non in toto...per quanto lo stesso possa avere info di diritto!!
    una proposta di acquisto senza un passaggio di corrispettivo (che è per forza denaro e non proscitutti) NON è valida!!
    viene a mancare una delle parti fondamentali di un contratto..cioè il corrispettivo!

    inoltre quando il venditore (in questo caso il costruttore) controfirma la proposta, deve incassare la caparra in quanto dichiara con quella stessa firma di aver ricevuto la caparra stessa.
    tu firmeresti un foglio dove si dice che hai preso una caparra di 10000 euro e invece non è vero???

    è ovvio che poi se ci dovessero essere altri accordi tra le parti è tutto lecito..io sto parlando della norma e in particolare del caso di spectral!

    ha dato una caparra all'agenzia intestando all'agenzia tale assegno (errore) perché l'agenzia ha altri modi per prendere quanto gli spetta e non questi giochetti stupidi! basta far firmare il foglio visite ad esempio. o il diritto di compenso per intermediazione che di solito si fa firmare o alla proposta di acquisto o al preliminare.
    l'assegno quindi andava firmato intestandolo alla ditta costruttrice o al soggetto controparte.
    altro punto. vincolo di accettazione mutuo: di solito nessun venditore è disposto ad accettare un vincolo sulla proposta di acquisto riguaradnte il mutuo! il motivo è semplice. una consulenza può e deve essere fatta prima di "vedere qualsiasi immobile" per rendersi conto di quanto si può spendere e orientare la scelta. vincolare la proposta ad una accettazione di muto è "arduo" perché chi compra può girare 10 banche e aspettare la risposta di 10 banche tenedo "inchiodato" l'immobile...non è difficile sapere quanta possibilità si ha di prendere una certa cifra di mutuo. se il venditore vincola la proposta, questo deve essere un vincolo con una data precisa...non so se ho reso l'idea.

    l'unica cosa che può fare spectral ormai è far valere la proposta che ha fatto al pèrezzo più basso rispetto al "dichiarato" a voce.

    magari l'immobile che ha visto costa 200 mila, e a voce ha fatto tale proposta (dice a fini fiscali mah...)poi ha fatto una proposta scritta a 180 mila!! bene fa valere la seconda che è l'unica che ha titolo e valore....

    domande: il venditore lo conosci?
    non ha preso caparre quindi?
    l'agenzia a questo punto è stata pagata con l'assegno...?

    certo non sapendo tuuti i particolari del caso non è facile...io ho cercato di aiutarti in base alle mie conoscenze di diritto, e di esperienza sul campo!
    ciao

  • giacuratolo
    Giacuratolo Ricerca discussioni per utente
    Martedì 17 Gennaio 2006, alle ore 14:39
    Sia chiaro e trasparente che non voglio insegnare niente a nessuno. ci sono delle cose però che siccome si fanno sempre si crede che siano per forza in quel modo; non è esatto.
    vorrei ribadire un particolare: la proposta di acquisto non serve a niente, non è contemplata dal diritto, in parole povere non esiste.
    è solo un espediente inventato dalle agenzie immobiliari per giustificare il loro compenso.
    il corrispettivo non è obbligatorio che passi dall'acquirente proprio nella proposta di acquisto anzi tutt'altro il pagamento della caparra avviene al compromesso dove si stabiliscono le clausole e si prendono gli accordi.
    una battuta per alleggerire: se vendo una casa a caio che è il migliore produttore di prosciutti san daniele potrei anche accettare in pagamento invece che danaro una fornitura di prosciutti vita natural durante! perché no? mi scuso con te langecon ma voleva solo essere una battuta pacifica e senza polemica.
    vorrei però dirti che il corrispettivo non è una parte fondamentale del contratto: prima di tutto non ci sono parti in un contratto ma si chiamano elementi.
    gli elementi essenziali perché si possa concluderne uno sono:
    consenso, causa, oggetto e forma.

    nella fattispecie spectral doveva porre la condizione se voleva, e intestare l'assegno al costruttore, questa era la sua volontà
    io credo che se oggi spectral hai ancora dei dubbi significa che non sei poi così convinto di quello che hai fatto, cioè qualcuno ti ha indotto in errore a farti scegliere una strada che tu non velevi percorrere.
    secondo me fai ancora in tempo a tirarti indietro anche minacciando l'agenzia di azioni legali nei loro confronti se ce ne fosse il bisogno.
    fossi in te andrei in agenzia e direi che ti tiri indietro e si rifà tutto di nuovo con le tue condizioni altrimenti niente.
    ti consiglio vivamente però di sentire prima un legale di fiducia è ovvio che quello che ti dico non è oro colato.

  • spectral
    Spectral Ricerca discussioni per utente
    Martedì 17 Gennaio 2006, alle ore 21:15
    Grazie davvero per l'interesse mostrato nel mio penoso caso, ma purtroppo la fretta e la pressione che alcuni operatori del settore impongono e' micidiale..comunque io non conosco il venditore ma gli immobili sono terminati,quindi da questo punto di vista si puo' star tranquilli.L'assegno che ho firmato ha la funzione di "proposta" e non di compenso all'agenzia immobiliare, o per lo meno cosi mi ha detto il simpatico agente immobiliare,quindi in alcun modo l'agenzia non e' da ritenersi pagata.La cosa che mi lascia perplesso e' il fatto che io non ho copia di cio che ho firmato ma solo una semplice ricevuta su carta intestata dove e' indicato l'interno dell'immobile da me "fermato" cifra e numero dell' assegno emesso,aggiungo inoltre che io ho fatto notare all'agente che forse era meglio intestare l'assegno al costruttore,ma con abilita' mi ha liquidato dicendo che sono loro gli intemediari e comunque non mi dovevo in alcun modo preoccupare perche', qualora io avessi qualsiasi tipo di difficolta' ad avere il mutuo,egli mi avrebbe restituito l'assegno come da patto stabilito da gentiluomini....lo so' pensate che sono un pollo..forse e' vero, ma credetemi, la voglia e la gioia di coronare un sogno a volte fanno perdere un po' di lucidita' e comunque in buona fede penso che comunque ci devono essere dei professionisti che svolgono seriamente il loro lavoro...non pensavo di percorrere un sentiero pieno di sciacalli..gli step da me fatti in definitiva sono i seguenti:
    1) assegno non trasferibile intestato all' agenzia di E 3000 alla proposta,nessun rilascio di documentazione ma solo una ricevuta intestata.
    2)20% del totale al compromesso (28 febbraio data da me stabilita).
    3) Rogito previsto per il 31 giugno data da me stabilita.
    Grazie ancora,siete veramente preziosi in questo momento...se potete seguitemi...comunque grazie di cuore.

  • langecon
    Langecon Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 19 Gennaio 2006, alle ore 13:27
    ....però vorrei approfondire qualche aqrgomentino che non sia il prosciutto s.daniele

    bè, vedi caro amico non è proprio come dici tu..e visto che stai scendendo nel tecnico (cosa che che mi vedo costretto a fare contro voglia) ti parlo in maniera tecnica.

    è ovvio che giuridicamente parlando ci sono gli elementi di un contratto e non le parti....
    è altrettanto ovvio che una proposta di acquisto non è un'invenzione dell'agenzia immobiliare...cmq andiamo con ordine.

    la compravendita secondo la definizione del codice è un contratto che ha per oggetto il trasferimento di una proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo che è elemento essenziale di una vendita e consiste in un corrispettivo in denaro. il prezzo deve essere necessariamente determinato o determinabile. il fatto che il corrispettivo dello scambio sia sempre un prezzo distingue la vendita dalla permuta!!
    ecco perché con il passaggio di denaro sia ha il perfezionamento di un contratto!!

    ci sono due momenti fondamentali per la formazione di un contratto.
    uno è l'atto con il quale il procedimento medesimo inizia e si chiama PROPOSTA, l altro quello con cui si chiude ed è ACCETTAZIONE.
    proposta ed accettazione non sono il negozio stesso, ma atti che precedono il medesimo e vengono chiamati pre-negoziali, ma anche in questa fase devono sussistere peculiarità proprie di un contratto come la capacità di agire e la volontà del proponente e dell'accettante.
    da qui in poi si entra in una marea di considerazioni del caso di spectral.

    quello che dici tu, giacuratolo è giusto in generale...cioè se spectral avesse fatto una proposta di acquisto senza lasciare caparra è normale che avrebbe passato l'assegno al costruttore il giorno del compromesso!!
    quello che contesto a spectral è aver dato un assegno intestato all'agenzia credendo che l'agenzia lo girasse al costruttore!!!
    io ti dico per esperienza che quei soldi non andranno al costruttore.
    e con orgoglio ti dico che non è il modo che io adotto nella mia agenzia.

    agenzia immobiliare vuol dire intermediazione.
    mettere in condizione il compratore di comprare ciò che vuole e il venditore di trovare dei compratori.
    quando faccio vedere una casa ad una persona a cui piace l'immobile faccio questo iter:
    -proposta senza passaggio di denaro
    -incontro tra acquirente e venditore e se tutto va bene e c'è accordo allora faccio passare la caparra.
    -se c'è bisogno di compromesso faccio in seguito il compromesso
    -atto notarile

    secondo me questo è il modo più trasparente per avere un grado di fiducia eccellente da parte dell'acquirente e del venditore.

    spero che a spectral vada tutto bene, perché non credo che la'genzia a cui si è rivolto sia molto seria, e cmq. secondo me può far valere l'unica cosa scritta che ha: la proposta fatta al prezzo stabilito per iscritto (senza far valere quella a parole)

    ciaociao
    w il prosciutto..

  • giacuratolo
    Giacuratolo Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 20 Gennaio 2006, alle ore 11:27
    Langecon tu non hai parlato di compravendita ma di proposte ecc., ed io non sono d'accordo con te sulle seguenti affermazioni ed è per questo che ho voluto precisare:
    tu dici che:

    vorrei ricordare che il versamento della caparra viene eseguito per dare validità formale alla proposta che diviene un contratto preliminare. se non c'è passaggio di denaro non esiste vincolo contrattuale!!!!

    la proposta non diviene contratto preliminare; il preliminare va fatto come il rogito, davanti ad un notaio.
    la caparra non ha nessuna funzione di dare validità formale; infatti potrebbe anche non esserci che il preliminare sarebbe ugualmente valido. viene inserita a titolo di penale.
    quindi il vincolo contrattuale esiste anche se non c'è il passaggio di danaro, e come tu stesso ti sei corretto nell'ultimo post, il pagamento del corrispettivo perfeziona un contratto e se non avviene nel momento stabilito non è che renda inesistente il vincolo.
    infatti con il preliminare non si stabilisce la vendita di niente: si stabilisce soltanto la volontà di venditore e aquirente di volere concludere una compravendita.


    vorrei inoltre ricordarti che quello che impegna veramente le parti è il preliminare e non una semplice proposta che, seppure accettata si presta sempre ad una possibile revoca, quantomeno si presta a revoca + che un preliminare.


    per il resto credo che il nostro amico possa e dabba fare un pò di voce grossa.

  • langecon
    Langecon Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 20 Gennaio 2006, alle ore 11:39
    Tanto per ribadire.....
    nella proposta e nell'accettazione della proposta stiamo in un afattispecie contemplata dal diritto italiano....non è qualcosa che ci si inventa per caso...
    è un atto pre-negoziale!!
    è ovvio poi che nel momento in cui si passa una caparra il vincolo è molto più stretto per non dire oneroso!!
    la capaara perché la vedi come penale??può anche essere vista anche come conto prezzo...
    abbiamo delle visioni un pò diverse.....e per fortuna la nostra libertà ci può far credere che abbiamo tutti e due ragione.
    io ti dico e confermo che se vado a comprare una casa e faccio una proposta in agenzia per unimmobile e non lascio un corrispettivo in denaro, il giorno dopo o dopo 1 mese posso stracciare tutto perché tanto nessuno mi potrà mai dire niente.....nè io perderò niente. l'unico problema è in capo al venditore che ha tenuto fermo un immobile , perdendo magari altri potenziali acquirenti senza avere un euro in mano e questo mi sembra un pò strano come contratto e come obbligazione reciproca.
    se uno si tira indietro da una proposta senza alcun versamento di caparra che perde? ha fatto un danno al venditore o no? in quel caso la caparra è vista come penale..
    per esperienza ti dico che il nostro amico spectral ha sbagliato in vari passaggi....e spero per lui che vada tutto per il meglio...
    ciao

  • spectral
    Spectral Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 27 Gennaio 2006, alle ore 12:40
    Apprezzo molto la vostra disquisizione tecnica sulle sottili sfumature che danno differenti modi di approcciarsi ad un argomento,pero' io rimango ancora con tanti dubbi,in che modo i miei errori mi possono danneggiare?L'errato atteggiamento dell' agente mi permette di recuperare la caparra se si dovesse verificare qualsiasi tipo di problema?
    Vi ringrazio molto per il vostro interessamento.

  • langecon
    Langecon Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 27 Gennaio 2006, alle ore 12:56
    Secondo me tu hai pagato l'agenzia con quell'assegno...quindi se qualcosa andrà storto non rivedrai un euro!
    con affetto

  • giacuratolo
    Giacuratolo Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 27 Gennaio 2006, alle ore 18:50
    Io credo che tu puoi ritirare la proposta riavendo indietro l'assegno, e se lui incassa l'assegno tu lo possa denunciare: ti ha indotto in errore e ti ha fatto intestare l'assegno a lui invece che alla proprietà.
    il tuo errore, anche se da non fare, credo sia rimediabile facendo come ti ho scritto in un precedente messaggio:
    recati in agenzia e fai tutto da capo, magari dicendo che il tuo legale ti ha consigliato così, inventati una storia qualunque.
    per la tua tranquillità fai questa cosa, credo che sia la maniera giusta di uscirne.

  • langecon
    Langecon Ricerca discussioni per utente
    Sabato 28 Gennaio 2006, alle ore 08:29
    Secondo me dovresti far valere la proposta più bassa che hai fatto per iscritto....
    non penso sia così facile dimostrare che l'agente ti ha indotto in errore!!!
    errore per cosa? per aver intestato l'assegno all'agenzia???
    bè penso che neanche perry mason possa dimostrare che il nostro amico spectral non era in grado di intendere e volere....ma soprattutto non credo che l'agente abbia messo una pistola alla tempia di spectral quando stava firmando l'assegno!!!

    dai amico giacuratolo....spectral ha sbagliato (le motivazioni possono essere molteplici ma vanno dimostrate), ora deve rimediare il rimediabile!!!
    sono molto duro nell'esporre, ma credo di essere anche realista!!!
    fai valerte quell'assegno e dai per buona la proposta più bassa..(i tuoi soldi li recuperi lì)...

  • pippo
    Pippo Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Agosto 2006, alle ore 13:22
    Lol

  • anonimo
    Anonimo Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Agosto 2006, alle ore 13:28
    La legge non è chiara su queste cose qua ma su alcune lo è:

    La proposta di acquisto è un atto unilaterale dove il proponente dichiara di voler acquistare un immobile a un determinato prezzo e secondo certe condizioni ecc..
    L'accettante con la controfirma prende atto della proposta e l'accetta, ritirando la caparra, e qui nascono i problemi.

    Infatti la legge dice che il mediatore ha diritto alla provvigione in caso di conclusione dell'affare, dove conclusione si intende la stipula di un atto che sia in grado di far avvenire il cambio di proprietà di fatto e di diritto, leggasi contratto preliminare (compromesso) o Rogito.

    Il contratto preliminare, come il rogito, ha determinate caratteristiche (forma scritta ad substantiam) ed è sinallagmatico (a prestazioni corrispettive) dove io prometto di acquistare e tu prometti di vendere, nell'accettazione della proposta il proprietario non promette nulla di nulla.

    Inoltre la caparra confirmatoria ha una caratteristica particolare che sfido chiunque a far valere con la proposta di acquisto: l'esecuzione in forma specifica dell'obbligazione.
    Essa permette alla parte adempiente la conclusione forzata, tramite giudice, del contratto alla parte inadempiente: in soldoni, se io promittente venditore non voglio vendere più la casa a te promittente compratore tu vai dal giudice con il contratto preliminare (non necessariamente fatto dal notaio) e mi faccio trasferire l'immobile (dietro pagamento del dovuto) e ciao..
    Fatelo un pò con la proposta accettata se vi riesce...

    Qui allora sorge il dubbio, l'affare è concluso se io mi ritiro a accettazione avvenuta?

    La cassazione si è espressa sempre contro questa tesi, fatto salvo che a volte la provvisgione alle agenzie è stata pagata lo stesso...(ma sono poche e ce ne erano i motivi).

    per quanto riguarda la proposta di acquisto, noi Agenti Immobiliari dovremmo usarla solo per dare forza e credibilità alla proposta del cliente acquirente, oltre che come garanzia della serietà della stessa nei confronti del venditore..

    Per fare questo noi ce le siamo fatte da soli, codice alla mano, regostrate alla CCIAA naturalmente, con la caparra PENITENZIALE e non confirmatoria.

    La confirmatoria è solo una e una soltnto non ce ne possono essere 2...

    L'assegno poi!!!!
    Va fatto NON TRASFERIBILE e cointestato a TUTTI i comproprietari e aventi diritto (usufruttuari ad es.)..

    Nel codice deontologico degli agenti immobiliari c'è un punto che recita pressappoco così " non mischierò mai i soldi dei clienti con quelli dell'agenzia"...

    Questi qui non sono colleghi, sono feccia.

    Si faccia una ricerca su intenet e si veda cosa pensa la gente del nostro lavoro... e di chi credete sia colpa?

    Per quanto ci riguarda l'affare è concluso al compromesso e , in sua mancanza, al rogito.

    noi siamo questi

  • orsogigiocco
    Orsogigiocco Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Agosto 2006, alle ore 13:35
    Come già evidenziato, c'è un grosso problema di serietà da parte d alcuni agenti, che va a intaccare la fiducia che si ha in quelli onesti...

    E' un problema che gli agenti dovrebbero risolvere al loro interno...

  • anonimo
    Anonimo Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Agosto 2006, alle ore 13:38
    Beh,l'inizio non è male quest'anno: è stato soppresso l'organo di controllo della attività degli Agenti immoobiliari... comunque non è che facesse molto ...

  • skywalker1964
    Skywalker1964 Ricerca discussioni per utente
    Martedì 6 Febbraio 2007, alle ore 18:48
    Scusate se intervengo, di solito non scrivo sui forum ma sono capitato quì per caso cercando alcune informazioni (a proposito; è possibile acquistare una casa con mutuo ed intestarla ad un minore?Ho letto pareri contrastanti..). Comunque senza andare fuori tema scrivevo solo perché non volevo che si ingenerasse negli utenti la falsa credenza per cui la proposta d'acquisto sarebbe un pezzo di carta che si firma "tanto per". Purtroppo nonostante gliel'avessi spiegato in termini molto chiari alcuni clienti miei hanno avuto delle grosse delusioni a riguardo, nel senso che sono stati obbligati ad andare a contratto e pagare le relative provvigioni.
    Una proposta d'acquisto controfirmata per accettazione FA CONTRATTO, avendo al proprio interno tutti i suoi elementi caratteristici;e pur ammettendo che in mancanza di un assegno a garanzia non sarà facile far valere le proprie ragioni, con cause millenarie etc., penso sia comunque nostro dovere essere chiari con i clienti e fargli capire che stanno sottoscrivendo un impegno serio e non un divertissement.
    In quindici anni di spero onorata carriera ho avuto solamente due cause, tutte e due proprio su questo argomento, entrambe vinte.
    Ciao e grazie per l'ospitalità.

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Martedì 6 Febbraio 2007, alle ore 18:58
    ....a proposito; è possibile acquistare una casa con mutuo ed intestarla ad un minore? Ho letto pareri contrastanti....
    Dopo la famosa sentenza che ha confermato questo concetto, anche l'Agenzia delle Entrate ha ribadito la possibilità di usufruire delle agevolazioni "prima casa" anche da parte di un minore.

    Trovi la circolare sul sito dell'Agenzia.

  • anonimo
    Anonimo Ricerca discussioni per utente
    Martedì 6 Febbraio 2007, alle ore 22:21
    Scusate se intervengo, di solito non scrivo sui forum ma sono capitato quì per caso cercando alcune informazioni (a proposito; è possibile acquistare una casa con mutuo ed intestarla ad un minore?Ho letto pareri contrastanti..). Comunque senza andare fuori tema scrivevo solo perché non volevo che si ingenerasse negli utenti la falsa credenza per cui la proposta d'acquisto sarebbe un pezzo di carta che si firma "tanto per". Purtroppo nonostante gliel'avessi spiegato in termini molto chiari alcuni clienti miei hanno avuto delle grosse delusioni a riguardo, nel senso che sono stati obbligati ad andare a contratto e pagare le relative provvigioni.
    Una proposta d'acquisto controfirmata per accettazione FA CONTRATTO, avendo al proprio interno tutti i suoi elementi caratteristici;e pur ammettendo che in mancanza di un assegno a garanzia non sarà facile far valere le proprie ragioni, con cause millenarie etc., penso sia comunque nostro dovere essere chiari con i clienti e fargli capire che stanno sottoscrivendo un impegno serio e non un divertissement.
    In quindici anni di spero onorata carriera ho avuto solamente due cause, tutte e due proprio su questo argomento, entrambe vinte.
    Ciao e grazie per l'ospitalità.

    La proposta di acquisto, se accettata, NON dovrebbe divenire contratto capace di trasferire diritti, per come è stata creata, infatti, con l'accettazione:

    ATTO prenegoziale recettizio.
    È la manifestazione di volontà affermativa che il destinatario della proposta rivolge a sua volta al proponente.
    Etimologicamente, il termine accettazione deriva dal latino accìpere, composto da ad càpere, laddove ad indica l'intenzione, il fine, e càpere significa prendere, nel senso complessivo di acconsentire ad una proposta.
    Deve essere in tutto conforme alla proposta. Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta (art. 1326, comma 5, Codice civile).
    L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da quest'ultimo stabilito o in quello necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi (ex art. 1326, comma 2, Codice civile).

    Si parla di accettazione tardiva quando l'accettazione giunge al proponente oltre il termine prestabilito. In tal caso, il proponente può decidere di ritenerla irrilevante o di ritenerla efficace.
    In entrambi i casi, il proponente deve darne avviso all'oblato (nel primo caso per un obbligo di informazione derivante dal più generale obbligo di buona fede nelle trattative contrattuali; nel secondo caso è la stessa legge che impone quest'onere, il cui mancato adempimento impedisce la conclusione del contratto).
    Il contratto è concluso quando il proponente ha conoscenza dell'accettazione.
    -L'accettazione nel contratto di intermediazione immobiliare

    Lo scambio di proposta e accettazione sulla base della modulistica standard predisposta dal mediatore immobiliare non produce la conclusione di un tipico contratto di vendita o di un preliminare di vendita, ma la conclusione di un contratto atipico che ha per oggetto la messa a disposizione di informazioni detenute in via esclusiva dal mediatore in virtù del conferimento dell?incarico.
    Questo modus procedendi corrisponde ad una tecnica contrattuale propria del commercio internazionale, dove nella vendita si introduce una terza fase, il confidentiality agreement, fase interlocutoria che tende solo allo scambio di informazioni tra le parti interessate, con l'obiettivo di chiarire i termini della negoziazione e le regole procedimentali per la prosecuzione delle trattative in vista dello scambio di consensi.
    L'accettazione della proposta di acquisto ha ad oggetto informazioni detenute in via esclusiva dall'agente immobiliare: secondo gli usi, l'accettazione è qui collegata all?assunzione di un obbligo di trattare, ai fini di concludere un contratto preliminare di compravendita.


    Da wikypedia.

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