Proposta d'acquisto - 5273
Salve, sono un nuovo iscritto e vi scrivo per avere alcuni consigli su come comportarmi: io e la mia fidanzata abbiamo intenzione di acquistare una casa in costruzione (consegna nov '07 ma con lavori già a buon punto). abbiamo già avuto incontri con il venditore che è una società affiliata ad un gruppo immobiliare abbastanza solido e sul quale non gravano debiti (abbiamo provveduto a tal proposito a verificare c/o diverse banche le loro credenziali). premesso che non ci sono agenzie di mezzo e non ci è stata chiesta alcuna provvigione, abbiamo tuttavia alcuni dubbi:
- il venditore ci ha chiesto di firmare una proposta d'acquisto unilaterale in cui versiamo un anticipo pari al 5% del prezzo che loro incasserebbero subito e che ci verrebbe restituito in caso di non accettazione o non comunicazione da parte loro entro una data prestabilita in assenza di mediatori/agenzie perché dovremmo fare ciò, visto che acquistiamo direttamente dal costruttore? la loro risposta è che loro usano così. Mi devo fidare, è una prassi normale o comunque legale?
- sul compromesso (tra l'altro a detta loro assolutamente non modificabile in alcuna parte) inoltre c'è scritto che il venditore potrà chiedere un mutuo fondiario ad una banca con ipoteca sull'immobile, che verrà accollato agli acquirenti. cosa vuol dire, che al rogito io dovrò accettare quel mutuo per forza oppure posso aprirne un'altro con una banca di mia fiducia, magari pagando le spese per estinguere il primo?
- è normale che la descrizione del capitolato sia priva delle marche trattate (pavimenti, porte e serramenti ecc..) ma parla solo di ceramiche di pregio in diversi formati e colori. mi è stato detto poi che fino al compromesso non c'è possibilità di vedere cosa potrò mettere nella mia casa, quindi dovrei acquistare a "scatola chiusa" con la possibilità però di cambiare capitolato in base ai miei gusti pagando la differenza (ma quanto? se mettono materiali scadenti il prezzo sarà molto maggiore?)
PS: la casa ci piace molto, la stessa società ha gia costruito un palazzo già abitato facente parte dello stesso complesso immobiliare, ma non sappiamo se fidarci rischiando o invece è tutto o quasi normale
grazie a chi vorrà aiutarci
- il venditore ci ha chiesto di firmare una proposta d'acquisto unilaterale in cui versiamo un anticipo pari al 5% del prezzo che loro incasserebbero subito e che ci verrebbe restituito in caso di non accettazione o non comunicazione da parte loro entro una data prestabilita in assenza di mediatori/agenzie perché dovremmo fare ciò, visto che acquistiamo direttamente dal costruttore? la loro risposta è che loro usano così. Mi devo fidare, è una prassi normale o comunque legale?
- sul compromesso (tra l'altro a detta loro assolutamente non modificabile in alcuna parte) inoltre c'è scritto che il venditore potrà chiedere un mutuo fondiario ad una banca con ipoteca sull'immobile, che verrà accollato agli acquirenti. cosa vuol dire, che al rogito io dovrò accettare quel mutuo per forza oppure posso aprirne un'altro con una banca di mia fiducia, magari pagando le spese per estinguere il primo?
- è normale che la descrizione del capitolato sia priva delle marche trattate (pavimenti, porte e serramenti ecc..) ma parla solo di ceramiche di pregio in diversi formati e colori. mi è stato detto poi che fino al compromesso non c'è possibilità di vedere cosa potrò mettere nella mia casa, quindi dovrei acquistare a "scatola chiusa" con la possibilità però di cambiare capitolato in base ai miei gusti pagando la differenza (ma quanto? se mettono materiali scadenti il prezzo sarà molto maggiore?)
PS: la casa ci piace molto, la stessa società ha gia costruito un palazzo già abitato facente parte dello stesso complesso immobiliare, ma non sappiamo se fidarci rischiando o invece è tutto o quasi normale
grazie a chi vorrà aiutarci
Non è assolutamente giusto che facciano così, ma se giri un pò ti accorgi che molti lo fanno.
loro dettano legge e tu devi stare zitto!
tu paghi e poi cosa c'è compreso te lo diciamo dopo!
vorrei questa cosa un centimetro più in là...
... ok sono duecento euro!
e se tu ottieni meno in un qualche modo se la cavano.
ad un mio amico per spostare una presa di un metro più in là, quando ancora nessun impianton era stato fatto, nessuna traccia e nessuna scatola montata hanno chiesto 100 euro; lui ha contestato il fatto che da progetto gli veniva la mansarda abitabile mentre di fatto recandosi in cantiere ha scoperto che l'altezza non è affatto abitabile e in mezzo alla stanza, ad altezza vita, passa un travone del tetto che rende inaccessibile il locale.
gli hanno risposto che la vendita era a corpo e quindi non può chiedere niente!
trattasi dei cosidetti "patti leonini", cioè regole che fanno loro perché fanno a loro comodo ma se vai bene a guardare hai ragione tu.
è ovvio che tu quando vai a d iniziare una avventura del genere sarai costretta ad accettare diversi compromessi per vederti finita la casa e loro giocano su questo.
chi mai saprà cosa conviene fare?
in bocca al lupo, giacuratolo.
Grazie giacuratolo, in effetti la nostra indecisione sta proprio in questo: accettare rischiando eventuali brutte sorprese (fallimento dell'azienda anche se solida con perdita dei soldi, capitolato scadente che ti costringe a spendere di più ecc...) oppure fidarsi perché prevale il pensiero di avere una casa che da progetto ci piace?
saremmo molto più propensi per la seconda possibilità e cioè acquistare rischiando, però.......
qualche consiglio sul mutuo che dovremmo accollarci?siamo obbligati a farlo? e sulla proposta unilaterale con incasso immediato dell'assegno da parte loro ancora prima di aver ricevuto la conferma che mi dite?
grazie ciao
Ciao The doc, come ti capisco...anche io e mio marito abbiamo comprato sulla carta, non è stato semplice.
Volevo rispondere alla tua domanda sulla proposta d'acquisto: sai che mi sembra strano che incassino l'assegno subito senza avere l'accettazione della proposta? Sul fatto delle provvigioni credimi che ti fanno credere che non le paghi... sono accordi che si prendono con i costruttori, ma sono comprese nel prezzo, la cosa che mi fa incazzare, non è il fatto che le chiedano...chi lavora è giusto che venga pagato, ma sono le palle che raccontano alcune agenzie!!
Per quanto riguarda il capitolato fatti mettere un prezzo minimo di partenza, per i rivestimenti ad esempio e chiedi se hanno già i fornitori delle porte, serramenti ecc. penso proprio sia tuo diritto saperlo.
Comunque se ti sei informato sulla "buona salute" della società tramite banche, dovresti essere tranquillo. Anche noi abbiamo fatto così, eventualmente puoi farti fare delle visure.
In bocca al lupo!!!
Ciao...come vi capiamo!!! Anche noi, fidanzati, progetti di casa, l'entusiasmo a mille, costruttori che fanno i simpaticoni, che ti dicono (e non ti scrivono mai!) che tutto si può fare, che ogni tuo desiderio è possibile, che non ci sono problemi (sì...escono tutti dopo che hai firmato e che la casa c'è concretamente!)...Scusa, non intendo smorzare l'entusiasmo (l'unico che ancora fa andare avanti anche noi!) ma vorrei che nessuna coppia entusiata e fiduciosa possa trovarsi nella nostra situazione: app comprato su carta 10 mesi fa e ora obbligati ad assumere un tecnico ed un legale e vedere il proprio matrimonio (e tutto il contorno!) messo in forse (date e prenotazioni da disdire...un disastro!)...State attenti...mettete tutto per iscritto...informatevi e prendete un tecnicoche possa verificare le cose e nel vs caso un notaio per il mutuo (meglio farlo prima che poi, credetemi!!!)... loro fanno leva sul vostro entusiasmo di avere la casa ma siamo noi acquirenti che abbiamo tante carte da giocare (magari proprio quella di non comprare più l'appart, anche se piace molto mai mostrarlo troppo!!!) non solo e non tutte loro! Scusate se vi ho annoiato o disturbato...vi auguro tante belle cose! ciao ragazzi- D'accordissimo con prissybao...fate leggere il capitolato da un geom., e leggete attentamente come verrà fatta la struttura, gli isolamenti, tamponamenti, copertura ecc. E quando andrete ogni tanto in cantiere a vedere i lavori armatevi di macchina fotografica...
Anche noi abbiamo avuto problemini di vario genere.
E fatevi scrivere tutto tutto tutto.
I costruttori sono bravi a promettere a parole....ma una volta che hai firmato il compromesso se ne fregato.
Scusate ho il dente avvelenato, ma non ne posso piu'!!!
E anche per la consegna fatevi mettere le penali...a me dovevano consegnare a dicembre '05, ho venduto la mia casa e sono in affitto, se tutto va bene sino a giugno!!! In bocca al lupo - Grazie a tutti per le risposte siete molto gentili
In realtà anche a noi è sembrato strano che incassassero l'assegno ancor prima di aver accettato...però vedendo che eventualmente i soldi ci sarebbero stati restituiti andiamo un pò più tranquilli (ma non troppo!!). inoltre i lavori procedono e c'è già una casa costruita ed abitata e questi sono punti a favore della buona riuscita della trattativa...
il vero problema riguarda l'impossibilità di modificare anche solo una virgola del compromesso (e quindi anche del capitolato): prendere o lasciare? voi che dite, anche perché non si tratta di noccioline ma di bei soldini.
PS: alla domanda di quanto potesse costare un punto luce in più o una qualsiasi altra modifica la loro risposta è stata "non lo so, si vedrà quando sarete chiamati dall'architetto dopo il compromesso" vi sembra giusto preventivare una spesa di 100 per poi doversi ritrovare a spendere il doppio per avere una casa vivibile????? - Scusa the doc, mi sembra molto strano che non si possa modificare il capitolato. Uno compra proprio su carta per poter personalizzare il proprio immobile, l'importante è non stravolgere il progetto...mi spiego meglio, tu puoi spostare i tavolati come meglio credi ma non puoi spostare ad esempio le finestre. Per i rivestimenti anche...vai, li scegli e se sono extra paghi la differenza. A me volevano mettere delle piastrelle terribili, le ho fatte extracapitolato. Parla con loro forse non vi siete capiti!!! Facci sapere
- Scusa the doc, mi sembra molto strano che non si possa modificare il capitolato. Uno compra proprio su carta per poter personalizzare il proprio immobile, l'importante è non stravolgere il progetto...mi spiego meglio, tu puoi spostare i tavolati come meglio credi ma non puoi spostare ad esempio le finestre. Per i rivestimenti anche...vai, li scegli e se sono extra paghi la differenza. A me volevano mettere delle piastrelle terribili, le ho fatte extracapitolato. Parla con loro forse non vi siete capiti!!! Facci sapere
hai ragione forse mi sono spiegato male, in effetti c'è la possibilità di scegliere tra più opzioni (tuttavia non si specificano marche e modelli) e se non c'è niente che ci piace scegliamo extracapitolato pagando la differenza. il mio problema è quello di sapere il valore del capitolato e soprattutto delle eventuali modifiche:se devo spendere 1000 euro per ogni punto luce in più per intenderci, in una casa che da progetto ne prevede 2 + 2 prese a stanza (secondo noi pochi e quindi da aggiungerne altri), mi piacerebbe saperlo prima per evitare di trovarmi un prezzo finale lievitato alla grande rispetto a quello preventivato... - Ahh, scusami adesso ho capito. In effetti questo è un dilemma, questi costi non li hanno quantificati neanche a noi prima del compromesso.
quindi questo in parte ci conforta perché vedo che non è inusuale comportarsi così.
per quanto riguarda il mutuo invece qualcuno sa dirmi se c'è l'obbligo di accollarsi quello richiesto dal costruttore (la rimanenza non pagata si intende sul prezzo totale concordato, almeno credo e spero!) oppure noi possiamo fare un nostro mutuo e sarà poi il costruttore ad estinguere il suo? anche questo aspetto non ci è molto chiaro e se qualcuno è così gentile da darci informazioni ne saremmo grati
ciao - Il contratto di mutuo è un contratto stipulato, nel vostro caso, tra il costruttore e la banca. è in capo al costruttore che sussistono tutti gli obblighi derivanti dal mutuo stesso.
esiste, all'interno del contratto di mutuo, una possibilità di passaggio tra un beneficiario e l'altro che dovesse subentrare nella proprietà di un immobile (ricordo a questo proposito che tutti i mutui sulla casa seguono l'immobile), che si chiama accollo.
questa è una possibilità, non un obbligo.
se a te non sta bene il mutuo del costruttore per lui non c'è nessun problema: quanto la tua banca gli darà i soldi lui estinguerà il suo mutuo.
le cose principali da valutare in un caso di accollo sono:
- se sei in grado di potere beneficiare di un mutuo dalla tua banca
- se il tasso che ti propone ora la tua banca è migliore o peggiore di quello che è esistente nel mutuo
- se esistono e quanto pesano clausole per penali su estinzione anticipata
in genere l'accollo è una valida possibilità.
p.s. ricorda che in caso di nuovo mutuo le spese per la perizia le paghi tu a parte.
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