Prima casa ma uso ufficio

Ciao, spero che possiate darmi qualche informazione certa sulla mia situazione.

Io e mio marito vorremmo acquistare un appartamento di 60 mq in un condominio del 1985 a Palermo,ma prima di firmare il compromesso vorremm sapere quanto ci verranno a costare gli oneri fiscali.
Non non abbiamo nessun altro immobile intestato.

L'appartamento in questione è accatastato uso ufficio e non può essere accatastato ad uso abitazione perché l'altezza dei soffitti è solo 2,50 m.

Il venditore è il cosruttore dell'intero condominio che dalla costruione si è tenuto l'appartamento e fino ad ora lo ha affittato.

Ho diverse domande da fare:

1°
Dato l'accatastamento uso ufficio, ma essendo io e mio marito due privati, possiamo usufruire delle agevolazoni prima casa su questo appartamento (dando per scontato che, vista l'altezza dei soffitti non possiamo fare il cambio di destinazione d'uso)?
So che se potessimo usufruire delle agevolazioni pagheremmo il 4% di iva e il 0,25% di imposta sostitutiva.

2°
Se non possiamo usufruire delle agevolazioni prima casa dovremmo pagare il 10% di iva e il 2% di imposta sostitutiva, vero? In questo caso come risulterebbe l'immobile? Possiamo chiedere la residenza?

3°
Potrebbe essere più conveniente acquistare l'appartamento ad uso promisquo da parte di mio marito? (mio marito ha una ditta individuale e potrebbe scaricarsi l'iva). In questo caso pagheremmo sempre il 10% di iva e il 2% di imposta sostitutiva o ci sarebbero altri costi?

4°
Pagheremmo molto più di ici e di tassa di rifiuti se acquistiamo come azienda ad uso promisquo rispetto all'acquisto come privati di un appartamento che non può essere dichiarato prima casa.
Sinceramente non so quanto pagheremo in nessuno dei due casi.

ringrazio anticipatamente chiunque mi dia qualche utile informazione per togliermi dal dubbio sull'acquisto.

grazie
Elviana