Interessi prefinanziamento

Se firmate e la accettate è lecita. Ma nulla e nessuno vi obbliga a farlo. Ascoltatemi, dite che lasciate perdere e non vi interessa, nel giro di 1 mese si farà sentire lui. Mi auguro che abbiate ottenuto uno sconto del 10-15% sull'offerta del costruttore, altrimenti cosa aspettate a farlo? Cercano solo di mettervi paura e farvi credere che se non comprate voi c'è una fila che attende.... balle. Se ragionate un attimo vi accorgete che comprano solo i piccoli che si indebitano per 30 anni per comprare appartamentini al piano terra umidissimo, in zone periferiche o addirittura in paesini fantasma che fino a meno di 10 anni fa nessuno si filava. State attenti che si sta profilando il più grande pacco della storia dell'umanità, altro che crack del 1929, qui vendono cari gli scarti, case sperdute in frazioni, case lontane dal lavoro, vi toccherà fare un mutuo per andare a lavorare e portare i figli a scuola. OCCHIOOOOO

Beh, non siamo così sprovveduti da spendere un sacco di soldi per una casa in capo al mondo. Abbiamo valutato attentamente la posizione (è vicino alla stazione, che per me è comodissima). Non è enorme, d'accordo, ma i prezzi sono in linea con quelli del mercato, e a parità di prezzo, il capitolato è migliore di altri visti finora, e l'appartamento ha una buona esposizione. Non la metterei così tragica...

E' normale. La banca emetterà il mutuo solo all'atto dei rogiti. Durante la costruzione, però, la banca erogherà dei soldi a stato di avanzamento lavori, soldi che rappresentano un finanziamento, che è soggetto ovviamente ad interessi (si chiamano interessi di preammortamento). All'atto del rogito il finanziamento che la banca vi ha erogato lo potrete trasformare in mutuo oppure pagare in contanti.
Praticamente in fase di compromesso voi indicherete delle rate: se avete i soldi le pagate, se no firmerete il prefinanziamento alla banca per i singoli importi che non avete. Alla fine questi importi li trasformerete in mutuo, mentre dovrete pagare gli interessi su questo prestito alla banca.
Per cui più tardi farete il prefinaniziamento, meno interessi pagherete.

Scusami, non volevo certo spaventare. La casa serve per vivere, il mio messaggio è di non aver paura di chi vende, si fanno forti per la performance degli ultimi 8 anni del settore immobiliare. Ma se fate vedere di poter decidere di scegliere altrove, magari sarà lui a scendere a patti. Ciao

Grazie per la spiegazione.

Ma trasformando il prefinanziamento in mutuo, non finisco per pagare due volte gli interessi su uno stesso capitale?

In un certo senso sì e in un certo no. Il fatto è che se l'impresa facesse un mutuo subito, dovrebbe avere quache altro immobile da ipotecare (la casa in costruzione sicuramente no, dato che non c'è ancora). Considerando inoltre che se la palazzina fosse ad esempio di 10 appartamenti e ognuno chiedesse un mutuo di 100.000 euro, vuol dire che il costruttore dovrebbe chiedere un mutuo da 1.000.000 di euro (per tutti e dieci), con relativa ipoteca che di solito è il doppio... può essere che il costruttore non abbia immobili di così alto valore... per cui deve ricorrere al prefinanziamento.
E' ovvio che all'atto del rogito voi la cifra di prefinanziamento la trasformerete in mutuo, ma se non fate il prefinanziamento il costruttore non avrebbe i soldi per costruire, per cui sarebbe costretto a vendere solo a chi non ha necessità di mutuo.
Il prefinanziamento si fa anche, ad esempio, se avete una casa da vendere: è ovvio che rogiterete questa vendita quando vi trasferirete nel nuovo appartamento, ma è ovvio che i soldi del vostro appartamento non potrete pagarli subito: la banca li mette per voi, ma è ovvio che ci deve guadagnare.
Comunque gli interessi di prefinanziamento li pagherete solo fino al rogito, poi li pagherete come interessi di mutuo. Mi spiego meglio: se prendete un prefinanziamento adesso di 100.000 euro e rogiterete fra un anno facendo lo stesso mutuo, pagherete per quest'anno gli interessi di 100.000, poi dall'anno prossimo comincerete a pagare quota capitale e quota interessi del mutuo. Ma fino ad allora non pagherete la quota capitale.

Ora è chiaro.

Mi resta un solo dubbio. E' normale che il tasso per il prefinanziamento sia maggiore di quello del mutuo?

Sì è normale. Questo perché il mutuo che fai è un mutuo agevolato per la prima casa, e in quanto mutuo con tanto di ipoteca. Il prefinanziamento invece è un prestito, e come tale senza immobile ipotecato, per cui non ha agevolazioni.

Scusa se insisto con altre domande, ma vorrei avere il quadro completo e il più possibile chiaro.

1) gli interessi del prefinanziamento sono detraibili (come quelli del mutuo)?

2) ipotizziamo che il mutuo sia il 70% dell'importo. Al compromesso paghiamo un 5% e tra compromesso e rogito un altro 10% (ad es). Gli interessi del prefinanziamento contano a partire dalla data del compromesso o da quando non pago più altre rate? Spero di essermi spiegata...

Grazie ancora

1) Secondo la circolare n°50 del 12/06/2002 dell'agenzia delle entrate non danno diritto a detrazione gli interessi pagati a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l'acquisto della casa di abitazione, tenuto conto che si tratta di un'operazione finanziaria diversa da quella di mutuo, anche se a essa collegata. Per cui no, a meno che non ci siano stati contr'ordini, cosa di cui dubito fortemente.

2) Ipotizziamo che acquisti una casa di valore 200.000, di cui farai di mutuo il 70%, cioè 140.000:
allora al compromesso paghi il 5% cioè 10.000; al rogito il 10% cioè 20.000. Ti mancano da pagare 170.000, che probabilmente il costruttore vorrà divise in rate a stato di avanzamento lavori. Facciamo un'ipotesi che voglia 5 rate da 30.000 ad avanzamento lavori (ad esempio: inizio cantiere; prima soletta; tetto; impianti; posa pavimenti) e una da 20.000 alla consegna.
All'inizio del cantiere tu hai ancora 30.000, per cui li paghi. Alla prima soletta non hai i 30.000 che devi, per cui fai un prefinanziamento; al tetto lo stesso fai un prefinanziamento per 30.000; e così agli impianti. Alla posa pavimenti è passato un anno e hai risparmiato 20.000, per cui darai 20.000 tu e 10.000 la banca. Alla consegna fai un prefinanziamento di 20.000 e al rogito di 20.000. Così nel giro di un anno hai fatto un prefinanziamento di 140.000 euro: solo che per 30.000 pagherai gli interessi per l'intero anno; per 30.000 per 10 mesi; per 30.000 per 8 mesi: per 10.000 per cinque mesi; per 20.000 per due mesi e per gli ultimi 20.000 non li paghi perché li metti subito in mutuo.
Spero di averti fatto capire come funziona. E'ovvio che più posticiperai il rogito, più interessi pagherai.

Grazie per la disponibilità e la chiarezza delle spiegazioni.

Bella cosa il prefinanziamento; capisco nel caso in cui ti compri un lotto e decidi di edificare per te stesso, ma finanziare un costruttore togliendogli il rischio.... l'operazione meriterebbe un bello sconto e delle belle clausole, perché se il tipo ritarda nella consegna i tassi alti continui a pagarli fino al rogito.

Ma$$imiliano Inviato: 25/7/2006 20:36

Bella cosa il prefinanziamento; capisco nel caso in cui ti compri un lotto e decidi di edificare per te stesso, ma finanziare un costruttore togliendogli il rischio.... l'operazione meriterebbe un bello sconto e delle belle clausole, perché se il tipo ritarda nella consegna i tassi alti continui a pagarli fino al rogito.


In realtà non togli il rischio al costruttore. Ma tu pensi veramente che ci siano tanti costruttori che hanno soldi cash per costruire una lottizzazione? Gli importi per una lottizzazione sono ben diversi da quelli di una casetta singola...
Quando ho comprato casa io in costruzione, fortunatamente ho beccato l'unico costruttore che aveva proprietà da ipotecare per il mutuo: noi ci siamo accollati una piccola parte del mutuo di impresa che era di 30 milioni di euro (considera che le banche normalmente vogliono un'ipoteca pari al doppio...). In questo modo non abbiamo pagato interessi di prefinanziamento, ma abbiamo iniziato da subito a pagare il mutuo (due anni prima del rogito). Io ho sicuramente preferito questa soluzione, ma ti assicuro che questa era l'unica società che ha agito in questo modo. Tutti gli altri costruttori contattati (e nel raggio di 15Km li abbiamo contattati pressocchè tutti, considerando che lavoriamo nel settore) proponevano prefinanziamento oppure pagamento cash da parte nostra. E se non hai soldi cash, che fai? Rinunci a comprare in costruzione? Certo, l'alternativa è che un tuo parente ti presti i soldi a interessi zero... ma se non hai questo zio d'America? Alla fine si arriva sempre alla banca che, come sappiamo, non ha mai regalato soldi a nessuno.

Per il fatto che se ritarda la consegna e il rogito continui a pagare tassi alti, sono d'accordo con te. Si dovrebbe mettere nel compromesso una clausola di penale per ritardo nella consegna e nel rogito che copra ampiamente gli interessi del prefinanziamento.

In effetti avevamo già intenzione di inserire nel compromesso una clausola che ci tuteli in caso di rinvio della consegna e/o del rogito, prevedendo una penale per il costruttore.
Esiste una qualche formula "standard" per indicare questo tipo di clausole?

Siamo d'accordo, inoltre ora con la nuova legislazione ci sono maggiori garanzie per chi acquista sulla carta. E' però bene fissare i paletti e trattare senza alcun timor reverentialis; la speculazione sugli immobili residenziali dovrebbe essere agli sgoccioli, a meno che questo Governo caschi e torni su il partito dei costruttori. Altrimenti è necessario raddoppiare gli stipendi....
Chiedo scusa per il mio estremismo, ma alcuni miei amici/familiari che si sono indebitati per acquistar casa (non certo case di lusso) sono costretti a risparmiare su tutto il resto; mi pare una roba assurda in quanto tutti i soldi che vanno nel settore immobiliare sono distratti dai consumi. Mi pare di vivere una fase di accumulazione simile a quella che sfociò nella rivoluzione industriale inglese. Gli immobiliaristi e le finanziarie accumulano denaro vendendo immobili alla gente comune e divenendo sempre più padroni dell'Italia; speriamo che questa accumulazione nei prossimi anni sfoci nella creazione di milioni di nuovi posto di lavoro. Ciao