Interessi! help!!!

Se non contemplato nel contratto stipulato col costruttore-venditore, non sei tenuto a corrispondere alcun interesse.

Leggi attentamente il tuo contratto (compromesso).

Normalmente le somme da versare si ripartiscono con l'avanzamento dei lavori, ma se ti è stata data questa possibilità, nient'altro devi dare.

Giusto... appena posso rivedo con attenzione il compromesso..

Ma a nessuno è mai successo?

Grazie

E soprattutto... se anche ci fosse, è una cosa plausibile?

Di che interessi parlano?

Grazie

Ciao, l'ipotesi è plausibile, se dedotta contrattualmente e accettata dall'acquirente, anche se contrasta con i principi del 'work in progress' tipici dell'appalto. Potrebbe anche costituire un'ipotesi di vessatorietà...hai altri dati utili da farci conoscere, tipo titolo edilizio, termini di consegna, eventuali penali ecc.?

Grazie per l'aiuto. Appena posso rivedo l'esatta dicitura del compromesso e vi riporto i dettagli.

grazie

Da quanto ho capito se ricorro ad un mutuo mio il saldo dovrei versarlo all'atto del frazionamento da parte della banca dell'impresa... Ma il saldo non si corrisponde al rogito?

Grazie

L'impresa mi dice che il frazionamento non obbligatoriamente sarà in corrispondenza del rogito... Ma se il frazionamento dovesse essere precendete al rogito come posso ottenere un mutuo senza avere ancora l'immobile intestato?

E' un tentativo dell'impresa per farmi accollare il loro mutuo?

Devi controllare meglio ciò che hai "firmato" in sede di contratto.

Probabilmente accettando di acquistare l'unità immobiliare hai anche accettato di usufruire della quota di mutuo originariamente concessa per la costruzione dell'immobile.

La stessa poi sarà frazionata fra tutti gli aventi diritto.

Controlla meglio e informati anche presso l'impresa e la banca concedente, troverai tutte le risposte ai tuoi dubbi che noi, non potendo leggere ciò che tu hai sottoscritto, non siamo in grado di "immaginare".

Vi chiedo qualche minuto di pazienza.. ecco la parte del mio compromesso relativa al saldo del valore dell'immobile:

4) restanti ?............ mediante accollo di mutuo fondiario accesso con la Banca ................ e salvo accettazione della Banca stessa. La parte promissaria acquirente si obbliga ad accettare il mutuo alle condizioni e patti che la parte promittente venditrice avrà convenuto con la Banca con gli oneri meglio specificati di seguito.
5) in riferimento alla quota prezzo di cui al precedente punto 4, effettuata con accollo mutuo, la parte promissaria acquirente rimborserà in proporzione alla quota di mutuo accollata gli interessi di prefinanziamento, preammortamento o relativi ad anticipazioni pagati dalla parte promittente venditrice all'Istituto Mutuante, dalla erogazione del mutuo, oltre alle spese bancarie, tecnico -legali e notarili di frazionamento del mutuo in proporzione alla quota di mutuo accollata e richiesta. La parte promissaria acquirente si impegna inoltre a liquidare direttamente tutte le rate di ammortamento del mutuo, capitale ed interessi che eventualmente dovessero essere accollate alla parte promittente venditrice dall'Istituto Mutuante a seguito di frazionamento, prima e dopo il rogito ed il relativo accollo. Qualora all'immobile in oggetto per esigenze diverse, venisse attribuita una quota di mutuo diversa da quella stabilita dal punto 4, i conguagli saranno definiti prima dell'atto di rogito. E' facoltà della parte acquirente effettuare versamenti in riduzione e/o estinzione della quota di mutuo, prima della presentazione del frazionamento del mutuo.

Chiedo scusa per la lunghezza.... A questo punto dite che posso utilizzare un mutuo mio? E se il frazionamento avvenisse prima del rogito?

Saluti

Quelle che tu hai sottoscritto sono "clausole standard" che normalmente vengono usate in questi casi.

Firmando il contratto ti sei impegnato ad accettare il mutuo proposto dal costruttore e offerto dalla banca.
Non puoi ricorrere neanche invocando la clausola "vessatoria".

Dovrai accettare il mutuo proposto a meno tu non voglia portare costruttore e banca davanti al giudice (soccombendo sicuramente).

Il danno che causeresti all'attività del costruttore e agli altri compratori estraniandoti dal mutuo proposto e accettato sarebbe troppo alto rispetto al beneficio che tu (forse) potresti dimostrare.
(Cassazione)

Grazie per la risposta molto precisa.

Però mi chiedo davvero se tra interessi e oneri vari mi troverei a pagare un mutuo salato, o peggio se questi mi venissero chiesti a parte rispetto al mutuo in un'unica soluzione. Davvero non immagino quali cifre potrebbero chiedermi e in che modo... Per assurdo potrebbero dirmi che il mutuo ha una prtata di ? x al mese e che gli interessi da saldare ammontano ad ? 10.000 (ipotesi).
Ci sono molte soluzioni di mutui interessanti oggi...

Il problema è che non mi danno nessun dato oggi... e non riesco a fare previsioni...

Ma situazioni dove è possibile utilizzare un mutuo proprio non prevedono mutuo fondiario del costruttore? questo punto mi è oscuro...
Ogni futuro "inquilino" del mio stabile sarà quindi vincolato anche lui a questo mutuo, giusto?

Non esiste la possibilità che il costruttore, magari mediante integrazione al compromesso, mi conceda facoltà di saldare l'immobile al rogito tramite assegno?

Grazie davvero per la pazienza...

Perché hai firmato il contratto con queste clausole?

Probabilmente se non avessi accettato, non avresti potuto acquistare l'unità immobiliare ... l'avrebbe acquistata qualcun altro.

Guarda che la maggior parte di noi è passato da queste situazioni prima di te.

Per chiudere l'argomento ti voglio proporre solo una considerazione:
Il costruttore per cominciare a costruire deve acquistare i terreni, comprare i materiali, pagare gli operai, pagare gli artigiani, pagare le varie incombenze burocratiche comunali, ecc.
Quali soldi usa? Normalmente chiede ai compratori delle future unità immobiliari le "rate" in corso d'opera.
I compratori non hanno i soldi per pagare le quote, hanno solo pochi spiccioli per l'anticipo.
Il costruttore come fa a reperire i mezzi per costruire? Si affida alla banca che gli concede un mutuo (gli anticipa i soldi) per portare a termine i lavori.
Questo prestito (mutuo), verrà frazionato poi tra tutti gli acquirenti.

In conclusione, tu non hai "acquistato" solo l'appartamento, hai "acquistato" anche il mutuo per poterlo realizzare.

Se avevi la possibilità di disporre di tutta la somma per l'acquisto, dovei tu stesso attivare il mutuo "prima" di iniziare la costruzione (chi te lo dà sulla carta? Nessuno!) e chiedere al costruttore di esonerarti dalla partecipazione al mutuo "comune" da lui attivato e da te accettato.

Ora è troppo tardi per recriminare ... con il senno del poi si potrebbe vincere anche al superenalotto .... ma sempre dopo aver visto i risultati.

Accetta la situazione oppure prendi un avvocato, rivolgiti al giudice, con 5-6000€ forse te la cavi e butti anche questi soldi.
L'esperienza e soprattutto le Sentenze del nostro archivio sono chiare.

Hai centrato benissimo il punto... Ci sono passati tanti prima, è per questo che chiedo chiarimenti... tutto qui. é un forum di consulenza o sbaglio? Dove è possibile scambiarsi consigli e opinioni credo.

Nella mia ignoranza ero convinto che potendo versare somme a piacimento ad estinzione del debito avrei potuto estinguerlo anche tramite mutuo mio... tutto qui.

Comunque, per concludere, visto la vostra esperienza posso chiedere se all'atto del frazionamento troverò da pagare una normale rata di mutuo o anche un'importo di interessi da versare in una soluzione unica?

Grazie

Come ho fatto io e tanti prima di me, al momento del frazionamento dovrai pagare le spese del frazionamento stesso e le quote fin qui concesse, compresi interessi, se non gia pagate, dal momento della stipula fino ad ora.

Perché non chiedi informazioni alla banca che sta erogando il mutuo? Hanno tutte le cifre e le informazioni che che ti stanno a cuore in questo momento. Lì potrai chiedere se ti fosse conveniente estinguere il mutuo in corso e stipularne uno personale.

Forse per il frazionamento qualcosa si può fare, nell'eventualità si ricada sotto il d. lgs. 122/2005...il titolo edilizio quando è stato richiesto?

Questo devo scoprirlo...

Ma all'atto del frazionamento la durata in anni del mutuo e il tipo di tasso sono già decisi o potrò concordarli io?

Ok. Mi sono informato meglio e ho tratto qualche conclusione. Chiedo a voi esperti di dirmi se ho ben capito il tutto.

Appena possibile verrà eseguito il frazinamento del mutuo da parte dell'impresa. Al rogito (successivo al frazionamento) dovrò accollarmi il mutuo con l'istituto scelto dal costrtuttore ma potrò contemporaneamente presentarmi con la mia banca per estinguerlo e successivamente pagerò solo alla mia banca.

Ovviamente dovrò comuinque liquidare tutti gli interessi all'impresa relativi al periodo compromesso-rogito.

Quello che non mi è chiero però è questo: dal compromesso risulta che dal momento dal frazionamento dovrò corrispondere già le rate di mutuo all'impresa... Ma se al frazionamento l'immobile non risulterà di mia proprietà come faranno ad intestarmi il mutuo?? e comunque è corretto che debba rimborsare al costruttore quelle rate?

Grazie

Possibile che dove ti sei informato non ti abbiano dato precise informazioni sui costi?

Specialmente sulle spese di estinzione di un mutuo (anche frazionato) gia in corso e per il quale hai gia pagato (pagherai) tutte le spese di istituzione.
Come ti ho gia detto sopra (probabilmente ti è sfuggito) sei obbligato a pagare tutte le rate, gli interessi, le spese di istituzione e le spese di frazionamento dino al momento della tua eventuale uscita, con la maggiorazione di un'eventuale penale (salata).
Se poi decidi di estinguere il mutuo in corso (la tua quota), ti resteranno comunque a carico tutte le enormi spese iniziali che la banca pretenderà.

Se avessi chiesto a quanto ammontano complessivamente questi oneri, avresti ora la possibilità di decidere con cognizione di causa: mi conviene proseguire col mutuo in corso o mi conviene estinguere la mia quota e contrarre un nuovo mutuo personalmente?

Stiamo ripetendo sempre gli stessi concetti.
Non conosciamo le cifre in gioco, sia del vecchio mutuo da ripartire, sia di quello nuovo che vuoi istituire.
Solo con le cifre esatte in mano si può giudicare la bontà dell'uno o dell'altro.
Questa operazione la puoi fare solo tu.

Finalmente ho la versione definitiva, dopo aver interpellato diverse persone.

Descrivo la mia situazione anche in favore di altri che potrebbero trovarsi nelle mie condizioni.

Dal compromesso ad oggi ho versato circa un 20% del valore dell'immobile. Il restante 80% può essere ancora versato prima del frazionamento, altrimenti si intenderà trasformato in "accollo mutuo" e avrò facoltà di negoziarne unicamente la durata.
Dal momento del frazionamento (nel mio caso dovrebbe coincidere con la consegna) al momento del rogito pagherò già all'impresa le rate concernenti la mia eventuale quota di mutuo residua.
Al momento del rogito (circa 2 mesi dalla consegna) potrò presentarmi con una mia banca che sostituirebbe il mutuo in essere con il suo (estinzione e nuova stipula).
Questa operazione però comporterebbe un aggravio dei costi:
- raddoppio spese notarili (credo si faccia tutto al rogito ma diventano due atti distinti)
- penale per l'estinzione anticipata del mutuo contratto con la banca dell'impresa
- eventuali altri aggravi che devo ancora conoscere

Ovviamente quest'ultima è un'operazione da fare solo se conviene davvero estinguere il mutuo accollato... Da un breve calcolo però, rispetto al mutuo impostomi, quello di mio gradimento mi costerebbe circa ? 90,00 di meno al mese... Considerate il risparmio in 30 anni!

Spero di essere stato chiaro e chiedo conferma a tutti gli esperti...

Saluti

Condominiale,

all'atto del frazionamento sarò costretto a pagare tutti gli interessi di preamortamento e sarò obbligato a partire con il pagamento delle rate del mutuo... E' in quel momento che deciderò la durata e comincierò a pagare (compresi eventuali oneri per aperture pratica, ecc).

Al momento del rogito dovrà avvenire in qualsiasi caso l'accollo del mutuo e in quel momento la casa sarà di mia proprietà, ma a quel punto il mutuo sarà unicamente mio e estinguerlo mi comporterebbe solo l'eventuale 1% (più spese notarili)...

L'esempio e di un mio collega nella mia stessa situazione... Al frazionamento ha pagato oneri e interessi. Al rogito si è presentato con ING Direct che ha versato assegno per estinguere mutuo fondario. In questo modo lui è partito con Conto Arancio. Inoltre, avendo avuto una stima alta dell'immobile da parte di INGDirect, con il nuovo importo finanziato ha incluso anche l'1% di estinzione anticipata...