Immobile con vincolo storico-ambientale e soppalco abusivo

Ho fatto una proposta di acquisto a Napoli per un immobile vincolato (MONOLOCALE CON SOPPALCO), che mi è stato presentato dall'agenzia completamente in regola. Da un esame della documentazione esistente il mio notaio mi ha fatto notare che non esiste il TITOLO DI CONFORMITA' URBANISTICA INERENTE AL SOPPALCO, che tra l'altro non viene menzionato nell'atto di acquisto della proprietaria datato 20.09.2001, ma che risulta sia nella realtà dei fatti che da una piantina di accatastamento senza data. Incalzata da me la proprietaria afferma che lei ha acquistato l'immobile già col soppalco, ma di ciò non vi è traccia nell'atto di acquisto, dove si parla di: APPARTAMENTO POSTO AL PIANO RIALZATO DELLA SCALA B, PORTA A SX, DISTINTO CON IL NUM 4, COMPOSTO DI UN VANO, CUCINETTA ED ACCESSORI.

La mia domande sono:
1) trattandosi di un immobile sottoposto a vincolo, è possibile da parte della proprietaria operare attualmente una sanatoria e consegnarmi un immobile in regola?

2) se non lo fa lei potrei farlo io in futuro, ma in tal caso pretendere uno sconto sul costo dell'immobile, dovendomi accollare le spese di una eventiuale sanatoria?

3) se non è possibile sanarlo (come mi è sembrato di interpretare dalla delibera della Regione Campana n. 1530 del 30.07.2004) potrei acquistarlo chiedendo uno sconto alla venditrice, senza poi andare incontro a delle sanzioni (amministrative e/o penali) oppure a degli oneri, penalizzazioni economiche e quant'altro di sorta?

grazie
nicola