Help: eredi e sottotetti

Buongiorno a tutti. Ho già chiesto la vs. consulenza sulla vendita di un appartamento e, se tutto va bene, dovrei acquistarne un altro. Ho letto tutto sul Forum riguardo ai sottotetti e lastrici solari, ma non ho trovato risposte adatte alla mia situazione specifica (che sembra essere un bel casino!).
L'appartamento che vorrei acquistare è situato in paese. La proprietà fa parte di un complesso che originariamente aveva diversi locali (fondi, cantine, et.), che nel tempo è stato frazionato e in parte venduto a terzi, in parte è rimasto a disposizione degli eredi. L'appartamento che acquisterei insiste sopra un fondo, venduto a terzi da anni. Sopra all'appartamento e a copertura di parte di esso esiste attualmente un terrazzo utilizzato da un erede della proprietà originaria e da altri due proprietari recenti. L'altra metà del soffitto dell'appartamento confina con un vano sotto tetto grezzo, a cui si può accedere dal terrazzo sopramenzionato ma non dall'appartamento che acquisterei. Premesso che nello stabile, nonostante i cinque proprietari, non è stato mai creato un regolamento condominiale, si pone la questione se il terrazzo e il sottotetto siano o meno di proprietà comune. L'erede della proprietà originaria, che non abita all'ultimo piano dello stabile, sostiene di avere un diritto di uso esclusivo del sottotetto in base ad una scrittura privata redatta da qualcuno degli antichi proprietari. Il sottotetto in quanto tale, però, non figura in alcun modo al catasto; riguardo al terrazzo non è ben chiaro quali siano le pretese di esclusività. Domanda: è possibile sostenere di avere un diritto di uso esclusivo su un vano che non è neppure accatastato? Quali precauzioni prendere nel rogito per far sì che le parti comuni siano riconosciute come tali?