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2019-11-22 18:11:47

Fusione due immobili non contigui, sforamento dei 240mq


Buon giorno a tutti.
Spero che qualcuno possa aiutarmi, visto che sull'argomento sto ricevendo pareri discordanti, a volte diametralmente opposti (ma non mi meraviglio, visto che in Italia siamo dei fenomeni nel complicarci la vita con leggi, leggine, circolari, sentenze etc etc sulla medesima materia).
Premesso che:
Legenda
A = "materialmente" abitazione già vivibile formata da 3 piani (con al pian terreno, doppio garage, cantina, lavanderia, 1°p cucina, salotto, bagno, 2°p tre camere da letto, bagno + sottotetto) perfettamente comunicanti tra loro (senza che sia necessaria nessuna opera edile aggiuntiva) da un'ampia scala interna, "formalmente" al catasto due appartamenti distinti;
B = Casa rurale su due piani attualmente non vivibile, interamente da ristrutturare, non munita di impianto elettrico e di riscaldamento, senza bagno. Al piano terreno si trovano due ex stalle con tetto a volta che non credo rispettino le altezze minime, al primo piano, una stanzetta adibita a cucina (in pratica un acquaio e poco più) e tre stanze da letto;
C = Casa adiacente dei vicini;
D = Corte/Prato tra l'immobile A e B;
E = Cancello in comune tra A e B, unico ingresso possibile per accedere a B (mentre A ha una porta d'ingresso aggiuntiva) e alla esclusiva corte che il muro esterno delimita;
Ho due enormi dubbi da risolvere:
1) Pur essendo sullo stesso piano, pur avendo in comune sia una recinzione esterna muraria (che "isola" i due immobili) sia una corte interna, sia il cancello d'ingresso, in nessun modo A (di categoria A2) e B (di categoria A3) potrebbero essere considerati un unico complessivo abitativo e conseguentemente un'unica "prima casa" intestata al medesimo soggetto?
2) Premesso che sono escluse dalle agevolazioni prima casa le abitazioni di categoria catastale A1, A8, A9. Se i 3 piani che compongono A (di categoria A2) vengono al catasto unificati creando un immobile complessivamente superiore a 240mq (escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto auto) solo per il mero fatto di aver superato tale soglia, A verrebbe considerata una abitazione di lusso e quindi esclusa dalle agevolazioni prima casa (pur rimanendo di fatto un immobile A2 e non A1,A8,A9)?
Inoltre, le spese per unificare "sulla carta" i due appartamenti, di prassi sono a carico del venditore, dell'acquirente o condivise?
Grazie mille in anticipo a chi vorrà aiutarmi.
Buona giornata
Modificato il 19 Novembre 2019 ore 10:13
  • 054936
    054936 Ricerca discussioni per utente
    Martedì 19 Novembre 2019, alle ore 10:14
    P.S. Vedasi situazione descritta


  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 22 Novembre 2019, alle ore 18:11
    Buongiorno, il quesito è interessante, e meriterebbe un parere esaustivo. Le spese per unificare le due unità immobiliari possono essere a carico di chiunque tra gli attori del contratto (acquirente e venditore), l'assetto negoziale non è agevole da definire, atteso che la pratica edilizia può condizionare, e non poco, la tempistica dei reciproci adempimenti. Il preliminare, infatti, potrebbe prevedere dei termini, soggetti alla volontà di un soggetto terzo (l'ente che deve autorizzare l'intervento edilizio).

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