Donazione casa di proprietà / successione

Vi sottopongo il mio problema.

Mia mamma è proprietaria alla 100% dell'appartamento dove viviamo e al 100% di un altro appartamento ora affittato in città.

Io sono proprietario per i 4/5 di una casa al mare acquistata coi benefici della prima casa con soldi datimi tramite atto di donazione (all'epoca avevo 18 anni e non avevo ovviamente i soldi). Il restante 1/5 è di proprietà di mia madre.

Mio fratello è proprietario per i 4/5 di una casa in città acquistata coi benefici della prima casa con soldi datigli tramite atto di donazione (all'epoca anche lui aveva 18 o 20 anni). Il restante 1/5 è di proprietà di mia madre.

Ora, dal momento che mi devo sposare, è intenzione di mia madre lasciarmi l'appartamento dove viviamo. Il valore di tale appartamento (in città) + i 4/5 della casa al mare già in mio possesso è superiore al valore dei 4/5 della casa in città in possesso di mio fratello.

Quale è la soluzione ideale per trasferirmi il 100% della proprietà dell'appartamento in cui viviamo ora senza che mio fratello possa impugnare l'atto al momento della successione? La donazione?

Se mia mamma donasse a me la casa in cui viviamo e donasse a mio fratello (con riserva di usufrutto) l'appartamento affittato e il restante 1/5 della casa già in suo possesso, in modo da equiparare i valori dei beni donati, avremmo problemi al momento della successione?

Mio fratello sarebbe quindi in possesso del 100% della casa in città. Potrebbe venderla o il fatto che 1/5 gli è stata donata creerebbe problemi?

Grazie dell'attenzione.
Saluti.