D.m. 37/2008 e agibilità

Stai facendo troppe congetture (inutili), insomma ti stai preoccupando più del necessario.

La problematica che riguarda te, è insita nel "tuo" alloggio e non va oltre.

Il resto riguarda solo l'amministratore che è responsabile delle parti comuni del condominio.

Nel momento in cui termini la ristrutturazione del tuo alloggio e tutti gli impianti saranno dotati di regolare certificazione, i tuoi adempimenti "privati" sono completati.

Anche se le risposte dell'Agenzia date al Sole25ore sembrano drastiche, sicuramente nei prossimi giorni leggeremo una circolare che spiegherà meglio le incombenze relative alla compravendita in funzione del nuovo decreto in oggetto.

Solo per chi si sente perduto:

Impianti, rogiti senza vincoli


Nessun blocco dei rogiti dal 27 marzo. La data è quella di entrata in vigore del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 n. 37, che, a prima lettura, sembrava imporre nuovi obblighi talmente stringenti da impedire addirittura la stipula delle compravendite. In effetti, dal 27 marzo prossimo la questione della sicurezza degli impianti dovrà essere necessariamente oggetto di apposite clausole contrattuali nelle compravendite e negli altri contratti che comportano il trasferimento di fabbricati di qualsiasi tipo.
Le nuove norme sul punto sono contenute nell'articolo 13, comma 2, del decreto 37/08, il quale reca due specifiche prescrizioni (prevedendo poi all'articolo 15 la sanzione amministrativa di importo compreso tra mille e 10mila euro):
- l'atto deve contenere «la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza»;
- l'atto deve portare «in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità» dell'impianto alla normativa tecnica (oppure, per gli impianti già costruiti, una "dichiarazione di rispondenza" dell'impianto alle norme di sicurezza); entrambe queste dichiarazioni devono essere redatte da un tecnico abilitato.

Quanto all'allegazione della documentazione al contratto, la norma stessa prevede che le parti contraenti possano concordare di non allegarla. Fermo restando che, se l'impianto è a norma, essa comunque deve esistere e deve essere consegnata alla parte acquirente.
Invece, l'obbligo di garanzia, a una prima lettura della norma, sembrava essere inderogabile. Se così fosse stato, non si sarebbe più potuto vendere alcun fabbricato con impianti non a norma. Si trattava però di una conseguenza eccessiva, stante l'elevatissimo numero di edifici che si trovano ancor oggi in queste condizioni, anche considerando che si sarebbe impedito, con tale lettura, l'acquisto di un fabbricato "nello stato in cui si trova" (e cioè con impianti non in sicurezza) anche da parte di chi fosse perfettamente informato della situazione di non conformità.

Una lettura più approfondita della nuova norma porta oggi invece a ritenere che essa non comporti un obbligo inderogabile di garantire, anche se il ministero non sembra della stessa opinione (si veda la lettera qui a fianco). Piuttosto la norma ha lo scopo di far maturare, nel mercato immobiliare, la consapevolezza della presenza di due tipi di fabbricato (con conseguenze anche sul loro prezzo): quelli, per così dire, di "serie A", con impianti a norma (e come tali garantiti e documentati), e quelli di "serie B", con gli impianti non in sicurezza. Tra i fabbricati di "serie A", peraltro, rientrano obbligatoriamente tutte le nuove costruzioni (e quelle che hanno subito i lavori di recupero di maggiore entità), cioè tutti i fabbricati per i quali si debba depositare in Comune l'attestazione di fine lavori, la quale, appunto, va corredata del certificato di conformità degli impianti.

Insomma, se il venditore ha l'obbligo di garantire gli impianti a norma, l'acquirente può tuttavia continuare anche dopo il 26 marzo a esonerarlo da tale garanzia e cioè accettare di comprare il fabbricato "nello stato in cui si trova".

Grazie. A buon senso mi dico anch'io che non dovrebbero esserci problemi, ma dovendo acquistare la paura di fare un passo falso per non aver considerato tutto è grande, e quello che si sente e si legge in giro non è tranquillizzante.

Il Sole 24 Ore di oggi ad esempio dice che "se si vende un appartamento in un condominio è inevitabile che il tema della garanzia degli impianti a norma abbracci, oltre che quelli dell'appartamento, anche quelli comuni a tutto il fabbricato (del cui stato il condominio normalmente non sa nulla). La nuova norma costringe dunque gli amministratori di condominio a essere protagonisti durante la vendita degli appartamenti nel condominio"...

Forse vale la pena di leggere quanto ha risposto l'Agenzia delle Entrate ai precisi quesiti posti dal Sole24ore e disponibili online per tutti sul sito del giornale, forse sono un pò troppo "drastiche" e non si prestano a possibili interpretazioni, ecco perché sopra ho accennato al fatto che probabilmente presto leggeremo una circolare in merito:


Pubblichiamo le risposte fornite da Raffaello Sestini, capo dell'ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo economico, alle domande del «Sole 24 Ore»

D. L'obbligo di garanzia (articolo 13 del Dm 37/2008) riguarda i soli impianti realizzati o modificati dopo il 27 marzo 2008 o anche gli impianti realizzati in precedenza? In quest'ultimo caso, la garanzia concerne qualsiasi impianto o solo quelli realizzati o modificati dopo la legge 46/1990?
R. Il Dm 22 gennaio 2008 n. 37 disciplina la realizzazione e la modifica in condizioni di piena sicurezza degli impianti negli edifici, senza prevedere nessuna disposizione di adeguamento degli impianti preesistenti che, pertanto, si considerano a norma qualora realizzati o modificati in conformità alle disposizioni applicabili a quell'epoca. D'altro canto, la prescrizione dell'articolo 13, anche in relazione ai fini di tutela della sicurezza delle persone, non può non riguardare tutte le cessioni a qualsiasi titolo o di uso dei fabbricati, compiute a decorrere dall'entrata in vigore della disciplina. Ne consegue che dal 27 marzo del 2008 l'obbligo di garanzia previsto dall'articolo 13 riguarda tutti gli edifici anche preesistenti, ma, naturalmente la sicurezza degli impianti preesistenti (e relativi oneri documentali) dovranno essere conformi alle norme applicabili all'epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio. Pertanto, gli adempimenti diventano via via più tenui quanto più la realizzazione degli impianti si allontana nel tempo.

D. L'obbligo di garanzia è derogabile per esplicita pattuizione tra i contraenti? In caso negativo, l'immobile non è più vendibile fino a che gli impianti non sono messi a norma?
R. L'articolo 13 non prevede eccezioni all'obbligo di garanzia, che risponde a un basilare principio di buona fede contrattuale; è viceversa possibile non allegare le dichiarazioni di conformità e di rispondenza. La mancata previsione della garanzia da parte del venditore può essere fatta valere dall'acquirente, trattandosi di norma volta a tutelare la pubblica incolumità, ma non comporta la nullità del contratto.

D. L'obbligo di garanzia è derogabile per esplicita pattuizione tra i contraenti se riguarda impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008?
R. Si è già precisato che l'obbligo di garanzia non prevede eccezioni perché risponde a un'esigenza di interesse pubblico generale come quella delle sicurezze delle persone (soprattutto casalinghe e bambini, che vengono oggi colpiti da frequenti incidenti domestici). Inoltre, l'obbligo di garanzia risponde a principi fondamentali dell'ordinamento giuridico, quali quello di buona fede contrattuale e quello di responsabilità del venditore per i vizi della cosa venduta. L'obbligo di garanzia, quindi, non è mai derogabile e prescinde dal tempo della realizzazione degli impianti.

D. Se la garanzia viene prestata ma poi l'impianto non si rivela a norma, la violazione dell'obbligo di garanzia comporta l'applicazione della sanzione da euro 1.000 a euro 10.000?
R. L'articolo 13 del nuovo decreto impone al venditore di prestare la propria garanzia circa la sicurezza degli impianti, nei termini già indicati, ma non prevede uno specifico obbligo di adeguamento degli impianti dell'immobile (che il venditore potrebbe anche non conoscere affatto) prima di stipulare la vendita o la locazione. Pertanto, se l'impianto non si rivela a norma, scatta la garanzia prestata con l'obbligo del venditore di tenere indenne il compratore dalle spese e dagli eventuali danni (obbligo che peraltro preesisteva secondo i principi generali del nostro ordinamento). Non è viceversa configurabile una sanzione amministrativa, salvo che si possa risalire a specifiche responsabilità relative all'avvenuta installazione e manutenzione dei singoli impianti.

D. La sanzione viene irrogata al costruttore, all'impiantista, al committente, al venditore, al notaio?
R. La sanzione, che come si è visto può riguardare solo la mancata previsione della garanzia, riguarda il venditore salva la responsabilità deontologica del notaio.

D. Se la garanzia viene prestata e poi l'impianto non si rivela a norma, la violazione dell'obbligo di garanzia determina la nullità del contratto?
R. L'obbligo di garanzia determina effetti proprio solo in caso di impianto non a norma ponendo la relativa responsabilità in capo al venditore, senza, in ogni caso incidere sulla esistenza, validità o efficacia del contratto, salvo che il compratore possa dimostrare che la difformità dell'impianto dalla disciplina a esso applicabile costituisce un inadempimento "essenziale", tale da porre nel nulla l'intero contratto.

D. Se in un contratto preliminare nulla viene detto sullo stato degli impianti, il preliminare si interpreta nel senso che l'immobile è venduto «visto e piaciuto» e «nello stato in cui si trova» oppure si interpreta nel senso che il venditore deve mettere a norma gli impianti e garantire la loro conformità?

R. Il venditore è tenuto a garantire la sicurezza degli impianti, nei termini anzidetti, ma non è tenuto a metterli a norma, salvo che tale obbligo sia espressamente previsto dal preliminare o dal definitivo.

D. Se in un contratto di compravendita non è fatta menzione della garanzia né è contenuta un'esplicita deroga alla garanzia, si applica la sanzione da euro 1.000 a euro 10.000?
R. Sì.

D. Questa sanzione viene irrogata al costruttore, all'impiantista, al committente, al venditore, al notaio?
R. La sanzione viene irrogata al venditore salva la responsabilità deontologica del notaio.

D. Se in un contratto di compravendita non è fatta menzione della garanzia né è contenuta un'esplicita deroga alla garanzia, il contratto è nullo?
R. No. Può caso mai ritenersi che la garanzia valga comunque, anche ove non espressamente apposta.

D. L'articolo 13 prima parla di «trasferimento a qualsiasi titolo» e poi parla di «venditore». Cosa si intende per «trasferimento a qualsiasi titolo»? Solo la compravendita? Qualsiasi atto traslativo a titolo oneroso (permuta, conferimento, eccetera)? Anche i trasferimenti a titolo gratuito (donazione)? La costituzione e il trasferimento di usufrutto? Il trasferimento di nuda proprietà?
R. La norma riguarda ogni forma di trasferimento, anche quello a titolo gratuito in quanto il principio su cui si fonda la garanzia è quello della tutela della sicurezza delle persone. Del resto, la giurisprudenza ha già affrontato e chiarito gli ambiti della responsabilità di chi mette un bene a disposizione di altri a titolo gratuito.

Fonte: Sole24ore.it

Si infatti qeullo che ho postato io era in risposta a quello.

Le interpretazioni non le da il ministero, per fortuna, visto che sono abbastanza idioti da fare le leggi senza analizzarne le conseguenze e i risultati

Nessuna legge che hanno fatto ha prodotto i risultati voluti, Penso alla portabilità dei mutui, alla tutela acquirenti degli immobili da costruire... tranne per l'aggravio delle imposte a carico dei cittadini nessuno di questi ha ottenuto i risultati positivi previsti..

Per il decreto in oggetto il notariato ha già dato quelle indicazioni su esposte.

Ma sti legislatori, a prevedere norme transitorie mai eh?

Vivono proprio in un altro mondo...

Pochi minuti fa il ministero ha pubblicato tutte le note relative al decreto in questione, complete degli allegati.

L'ho subito inserito qui:

viewtopic.php?t=19304