Definizione metri commerciali catastali

Salve a tutti,
sto per acquistare casa ma ho il sospetto che l'agente stia facendo una "sporca". Lui vende dichiarando 125 mq commerciali.
Mi ha fornito una pianta planimetrare catastale e dalle mie misurazioni (muri compresi) risulterebbero invece 106 + cantina di 8, per un totale di 114.
Mi sono fatta dare anche copia della visura d'immobile e in quella sono infatti indicati 114 mq di catastale. ma non specifica se compresa o no la cantina.
non vorrei farmi fregare 11 mq, che come sapete a milano vogliono dire un bel 30.000 euro di differenza!
la casa mi interessa e c'è un altro compratore interessato.
non voglio allarmare l'agente ma nemmeno farmi fregare.
qualcuno può aiutarmi?
grazie mille