Compenso agente immobiliare

Salve ho un quesito da porvi e siccome non voglio fare il furbetto vi chiedo un consiglio tecnico.
A novembre dell'anno scorso ho trovato un cartello vendesi con un numero di cellulare, l'ho chiamato e mi ha risposto un agenzia che proponeva un appartamento. Mi ha chiesto di andare in agenzia e lì abbiamo fissato un appuntamento per visionare l'immobile, all'incontro però l'agente non si è presentato per problemi personali ed ho visionato l'appartamento con il proprietario. Successivamente l'agente mi ha mostrato altri appartamenti e mi ha fornito per ognuno la planimetrie alla firma del verbale di presa visione. Mi ha fornito la planimetria anche del primo, però non mi ha fatto firmare il verbale di presa visione. Durante gli incontri ho ribadito il mio poco ìnteresse per l'appartamento per il prezzo eccessivo e per i notevoli lavori da fare, l'agente mi ha confidato degli eventuali prezzi ed io ho sempre negato il mio interesse. La scorsa settimana un amico di famiglia mi fornisce il numero di telefono di un privato che vende nella stessa palazzina, lo contatto e prendo un appuntamento per visionarlo ed è proprio quello che avevo visto. Il proprietario mi dice il prezzo di compravendita, gli spiego il tutto e lui mi dice che non ha firmato nessuna esclusiva con l'agenzia ma che lui comunque corrisponderà qualcosa all'agente.
Ora non so cosa fare:
1) provare un trattativa privata?
2) andare dall'agente ed informalo della mia intenzione di intraprendere una trattativa privata ed eventualmente concordare un compenso?
3) andare mediante agenzie e trattare il compenso?
Adesso vi chiedo di informarmi su tutti gli scenari reali che possono aprirsi scegliendo le tre possibilità e cosa fareste.