Clausole e penali nel contratto preliminare

Ciao, per capirci (se l'acquisto ricade sotto il d. lgs. 122/2005)...la casa è in costruzione? sai quando è stato richiesto il permesso di costruire?
una penale sul ritardo nella consegna la rapporterei al mese, parametrandola ad un canone di locazione. Le penali contrattuali si usano ancora, chi le rifiuta non è interlocutore serio

Ciao Nabor, grazie per il tuo rapido supporto!

dunque: sì, la casa è in costruzione, sono a buon punto, stanno facendo i tramezzi e tra poco cominceranno gli impianti, poi via con le finiture.
l'unico dato che posso fornirti, in base alle carte in mio possesso, è che la concessione edilizia è del 08.11.2004.
può esserti utile tale dato?
di cosa parla il d. lgs. 122/2005...?!?

...devo preoccuparmi?

o mi sto facendo paranoie assurde?

ciao,
grazie ancora,
ale

Ciao, non ci sono paranoie assurde quando si acquista una casa, non stiamo parlando di un telefonino...
La L. 210/2004 ed il decreto d'attuazione n. 122/2005 tutelano gli acquirenti d'immobili in costruzione, c.d. 'su carta', a far data dal 21 luglio 2005, per chi all'epoca non avesse ancora richiesto il permesso di costruire. Le imprese più serie si sono adeguate spontaneamente ai nuovi nuovi oneri, anche qualora non obbligate, sia per quanto riguarda la fidejussione sugli acconti ricevuti, sia per quanto concerne la polizza indennitaria decennale per i vizi e difetti dell'opera

...sia per quanto concerne la polizza indennitaria decennale per i vizi e difetti dell'opera

a proposito, mi hai fatto venire un dubbio ancora più grande...
l'agenzia mi ha detto più volte che la casa ha 10 anni di garanzia, per problemi vari, tuipo impianti, spandimenti, strutture...
questo significherebbe che l'impresa si è "adeguata spontaneamente" ai nuovi oneri?!?
però non ho visto niente di scritto a riguardo.
devo forse pretendere che venga messo per iscritto nel contratto preliminare?
io ne ho una copia, che mi è stata data in visione, ma non vi è riferimento alla polizza decennale.

grazie ancora,
ale

Decisamente poco seria sarebbe l'azienda. Stai attento che in media terminano sempre almeno 6 mesi dopo la data prevista per la consegna. Pretendi la penale.

Decisamente poco seria sarebbe l'azienda. Stai attento che in media terminano sempre almeno 6 mesi dopo la data prevista per la consegna. Pretendi la penale.

ok ma$$imiliano, però io l'ho chiesta già mille volte, anche prima della proposta d'acquisto. volevo inserirla già nella proposta, ma mi è stato detto che l'impresa non avrebhbe mai accettato la proposta con la penale. mi hanno detto che al limite si vedrà dopo l'accettazione.
ora che siamo "dopo" l'accettazione, però, come faccio?
posso dire la prox settimana in fase di compilazione del preliminare che voglio la penale e loro mi diranno di nuovo che non la accettano. ma allora cosa succede? mi posso rifiutare? perdo la caparra? devo pagare la penale (che sarebbe il 6% + iva del valore inserito nella proposta)?!?

io voglio la casa, ma voglio anchela penale, per stare tranquillo!

Dunque, ho chiamato l'agenzia per sapere la storia della garanzia: ho chiesto se viene messo qualcosa per iscritto, mi hanno detto che non serve scrivere, perché è per legge che c'è la garanzia.
mi chiedo se ciò valga anche nel caso di questa casa, che viene costruita con concessione edilizia del novembre 2004, quindi antecedente la nuova legge (D.Lgs. 122/2005).
comunque, visto che l'agenzia mi ha detto che per legge abbiamo la garanzia di 10 anni, devo pretendere la copia dell'assicurazione, come da art. 4 del D.Lgs. 122/2005?!?
me la devono dare al preliminare?

ciao,
ale

Purtroppo non avendo scritto la clausola nella proposta di acquisto dell'agenzia, qualora non facessi il compromesso in quanto l'impresa non accetta la penale, dovresti comunque pagare l'agenzia. Quindi l'agenzia si è parata il sedere facendoti prendere paura.
Per quanto riguarda invece la normativa sulle fidejussioni, ne abbiamo parlato recentemente in un'altra discussione alla quale ti rimando....

http://www.lavorincasa.it/helpcasa/viewtopic.php?p=28321&highlight=#28321

Ciao

Dunque, ho chiamato l'agenzia per sapere la storia della garanzia: ho chiesto se viene messo qualcosa per iscritto, mi hanno detto che non serve scrivere, perché è per legge che c'è la garanzia.
mi chiedo se ciò valga anche nel caso di questa casa, che viene costruita con concessione edilizia del novembre 2004, quindi antecedente la nuova legge (D.Lgs. 122/2005).
comunque, visto che l'agenzia mi ha detto che per legge abbiamo la garanzia di 10 anni, devo pretendere la copia dell'assicurazione, come da art. 4 del D.Lgs. 122/2005?!?
me la devono dare al preliminare?

ciao,
ale

Stai facendo confusione. La garanzia decennale di 10 ANNI del costruttore è prevista per legge, quindi pure se non lo scrivi è lo stesso, è dovuta punto e basta. Ad esempio se si rompesse un impianto dopo 3 anni, toccherebbe al costruttore rimediare a sue spese.

La garanzia ex D.Lgs. 122/2005 riguarda altro campo, serve per tutelare gli acquirenti in caso di fallimento del costruttore qualora la casa sia stata acquistata sulla carta. In pratica per ogni acconto versato il costruttore deve provvedere ad aprire una fidejussione bancaria di pari ammontare. Qualora fallisse, la banca ti restituirebbe i soldi. Se invece non ricadi nell'applicazione di questa norma, potresti comunque richiedere (ma qui non per legge, bensì per accordo tra le parti) una fidejussione bancaria. Altrimenti fai registrare il compromesso, in quel caso in caso di fallimento non saresti un semplice creditore chirografario, bensì privilegiato. Inoltre spesso in tali casi il curatore cede la proprietà dell'immobile al creditore.

Sì, in effetti mi rendo conto che sono completamente fuso...in qs giorni nn riesco più a ragionare...

quindi mi stai dicendo che l'art 4, quello che parla della "polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente" mi verrà comunque consegnata, anche se la cocessione edilizia è del novembre 2004, quindi antecedente al decreto del 2005?

altra cosa: ho letto il tred che mi hai linkato, quello sulle fidejussioni.
allora, visto che consigliate di registrare il preliminare dal notaio, credo che domani chiamerò l'agenzia x comunicargli il nome del notaio da me scelto.
speriamo che non facciano storie, visto che nella proposta c'è scritto che faremo il preliminare in agenzia.

grazie,
ale

Per essere precisi, la L. 210/2004 ed il d.lgs. 122/2005 prevedono ANCHE la polizza indennitaria decennale, per i vizi e difetti di cui all'art. 1669 c.c., ma non per quelli di cui all'art. 1667 c.c.
La fidejussione per il corrispettivo ricevuto è un altro obbligo imposto dalla legge, a furor di popolo potrei dire...

Ciao! scrivo per la prima volta; ho letto un po' di domande e risposte e ho trovato il forum molto interessante.
Il mio problema non è solo uno, cmq vediamo di iniziare da qualche parte.
Se il costruttore della casa che vorrei acquistare è un pensionato artigiano, come far valere le garanzie? Da quanto ho capito dopo aver letto solo gli artt. 1667 e 1669 c.c., le garanzie sarebbero di 2 o 10 anni. Ma se il costruttore, che è già vecchio, fra 10 anni non c'è più?

Dunque, le garanzie imposte dal codice civile sono inderogabili, ma, in caso di fallimento, crisi d'impresa, morte ecc. solo la presenza d'una polizza fidejussoria può salvaguardare l'acquirente. anche l'artigiano che voglia costruire e vendere una casa è tenuto, dal 21 luglio 2005, alla consegna (in senso giuridico e materiale) della fidejussione

Grazie 1000 per la risposta Nabor!
Potresti suggerirmi le leggi che hanno come oggetto l'acquisto della prima casa? O almeno le cose principali per non incappare in qualche guaio? Per es. non avevo alba della fidejussione. Ora provo a cercare anche tra gli altri topics. Ciao!

Guarda, sul piano giuridico ti direi di dare un'occhiata al sito del CONAFI, il comitato delle vittime dei fallimenti immobiliari, www.conafi.net
la legge 210/2004 ed il d. lgs. 122/2005, che l'ha attuata, sono intervenuti per tutelare chi compra dal costruttore o da cooperative edilizie