Canone ridotto per spese a carico conduttore

Buongiorno,
vorrei un parere su una proposta di affitto che mi è stata fatta.
La casa che mi interessa ha bisogno di interventi di ristrutturazione visto che è sfitta da un anno, bisognerebbe rivedere gli impianti elettrici e idrici, rifare il bagno e altri interventi di ordinaria manutenzione quali tinteggiature interne, ripristino delle tapparelle, pulizia dei locali cantina, pulizia terreni attorno.
Il proprietario mi ha proposto di sostenere le spese di ristrutturazione e non pagare l'affitto per tot anni.
Fermo restando la mia disponibilità economica, vorrei proporgli, per una questione di certificazioni, di sostenere le spese impiantistiche o quantomeno venirmi incontro e sostenere io il resto delle spese, che non so come quantificare.
La mia domanda è come si procede in un caso del genere e come si può redigere un contratto che mi tuteli?
Nel senso, ci accordiamo per i lavori a mio carico ma durante i tot anni che io non pago affitto viene fuori un lavoro di riparazione enorme che io non posso sostenere, tipo riparazione del tetto... chi paga, come mi tutelo?
Grazie a chi mi saprà rispondere.