Calcolo metri quatri commerciali giardino

Buongiorno,
sono nuova del forum e anche del settore e avrei bisogno di un consiglio.

Sto pensando di comprare una casa a Milano che ho visto, ma dai miei calcoli dei mq commerciali mi sembra che l'agenzia stia cercando di vendermela per una metratura maggiore e quindi anche la trattativa economica è più alta di quello che secondo me dovrebbe essere.

La situazione dei metri è la seguente:
2 livelli abitabili da circa 50 mq ciascuno (muri perimetrali compresi)
1 soppalco (altezza 170m) di circa 18 mq
1 giardino privato di circa 20mq

Io ho letto in giro che il soppalco va calcolato a 1/3 (e questo me l'ha confermato anche l'agenzia), mentre il giardino va calcolato al 10%. L'agenzia invece mi dice che il giardino è calcolato al 50%

In questo modo a me risultano 10 mq in meno dell'agenzia e quindi il prezzo cambia notevolmente.

Volevo sapere se sapete dirmi qual'è la percentuale corretta di giardino che bisogna considerare per il calcolo dei mq commerciali dell'appartamento.

Grazie mille