Annullare proposta d'acquisto

Credo che tu debba rivolgerti a un legale.... La situazione non è semplicissima...

Certo che dovresti essere in grado di dimostrare che l'informazione ti era stata nascosta....

Di sicurto formalizza all'agenzia e al venditore tutto quanto per raccomandata con la massima tempestività...

Leggo inoltre nel vecchio rogito dove sono riportati stralci della convenzione con il comune, che (cito testualmente):
"in presenza di nuove disposizioni legislative in materia o sentenze definitive che possano determinare costi differenti a quelli previsti per l'amministrazione comunale, per l'acquisizione totale delle aree inerenti il piano di zona, la parte acquirente si impegna ad effettuare opportuno conguaglioverso il comune, che potrà richiederlo direttamente all'acquirente senza limitazioni temporali. Ben sapendo l'acquirente stesso che tali obbligazioni dovranno considerarsi come oneri reali, da riportarsi in tutti gli atti di trasferimento di detti beni, a qualsiasi titolo, e nella relativa trascrizione."

- mi chiedo andava riportato nella proposta?

- andrebbe riportato nel compromesso?

Direi che dovevano informarti... Di sicuro, come nuovo acquirente, ti sei fatto carico dei prossimi eventuali conguagli...

Guarda il forum PROPOSTA DI ACQUISTO del 7/8/06. Per annullare la proposta di acquisto (io sono il venditore) l'acquirente deve fare raccomandat a.r. al venditore, il quale ha l'obbligo di risponderti per scritto con raccomandata e dire SE ACCETTA o MENO. Se accetta tu perdi la caparra. Se non accetta sei nella m.... Puoi solo puntare sul fatto che non eri stato informato, ma sehai firmato una proposta di acquisto su cui è scitto che il terreno è in diritto di superficie, sei fregato.

Comunque non disperare devi sapere che:

1
sul compromesso (nel caso di diritto di superficie) non può essere indicata la cifra vera di vendita: il prezzo di vendita dell'alloggio LO STABILISCE IL COMUNE e quindi un prezzo diverso (più alto) rende FALSO o NULLO il compromesso.
Prentendi di firmare il compromesso davanti AL NOTAIO ! NON IN AGENZIA. E' un tuo diritto !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

2
Il problema non è poi così grosso: sto concludento adesso la trasformazione da diritto di superficie in proprietà, mi costa l'1, l'1,5 % del valore dlel'immobile. Non è una cosa esagerata !

Comunque auguri.
Ah, dimenticavo... prima che la questione sia risolta NON IMPEGNARTI PER ALTRO IMMOBILE sennò il venditore di prima ti fa causaaaaaaaaa !

Hai letto la proposta? C'era scritto esplicitamente e dettagliatamente di questo "problema"?

Ciao...
cerco di spiegarti cosa potresti fare visto che sto nel settore.

1) il diritto di superficie 99+99 deve essere espressamente scritto nella proposta di acquisto!! pena la nullità della proposta in quanto manca un motivo essenziale per la conclusione dell'affare. l'agente è stato un pò parac..lo...o forse tu sei stato un pò leggero. quando c'è edilizia agevolata o (popolare) va sempre chiesta la convenzione che c'è in atto e letta bene!!

2) tutto ciò è teoria... in pratica esistono degli ottimi appartamenti in edilizia agevolata che hanno prezzi di mercato normalissimi (ad oggi).

3)all'atto ci deve essere un funzionario della regione o del comune e deve dare il valore da mettere in atto. tutto ciò è vincolante!! se hai offerto un prezzo maggiore di quanto dice la regione (la devi dare in nero....quindi non risulta...quindi te la puoi giostrare bene sia con l'agenzia che con il venditore)!!

4) con la proposta c'è stato passaggio di caparra???? questa è una domanda fondamentale.

fammi sapere
langecon

...premesso che l'appartamento è di nostro gradimento...

I nostri dubbi sono solo sull'entità della proposta da noi effettuata, perché ovviamente, era riferita alla piena proprietà dell'immobile, non al propietà subordinata al diritto di superfice.
Tale condizione non è stata mai menzionata dall'agente, e nemmeno sulla proposta se ne fa richiamo, in essa l'agente ha solo subordinato l'accettazione del venditore ad un generico parere favorevole alla vendita, da parte della regione lazio.

Il nostro interesse reale, non è tanto annullare la proposta (sarebbe solo l'atto estremo), ma ridimensionare l'offerta fatta alla luce delle caratteristiche dell'immobile e dei vincoli su di esso gravanti (diritto di superfice di "soli" 99+99 anni, ed eventuale conguaglio sui terreni esigibile dal comune a tempo indeterminato ).

In soldoni:
...offerti 280 mila euro, per una proprietà che credevo completa, ora che sono a conoscenza dei vincoli sui terreni e sull'immobile (da riportare anche sugli atti di vendita futuri), posso ridimensionare la mio offerta al venditore?
E se si... di quanto?
Nel caso in cui il venditore risponda di no, la proposta e considerabile nulla?

N.B.
Comunque i miei contatti sono stati esclusivamente con l'agenzia (per non fare nomi, quella che fa anche i pneumatici per auto...),
e all'atto della formulazione della proposta ho rilasciato un assegno a titolo di caparra confirmatoria all'agente di 5000 euro.

GRAZIE

....nella proposta deve essere scritto a chiare note il vincolo della zona peep o sottoposta a convenzione. se l'agente non ha fatto ciò ha sbagliato!!! se tu ti vuoi ritirare puoi farlo. se invece vuoi ridimensionare la tua offerta puoi farlo perché npn sapevi una caratteristica sostanziale del contratto che hai firmato!!! addirittura potrebbe esserci "dolo" in chi ti ha fatto fare una proposta!!!
io abbasserei la proposta, di quanto non so perché le offerte sono soggettive non c'è una percentuale da abbassare!!

p.s che significa ho dato un assegno all'agente di 5000 euro???? spero che tu non l'abbia intestato all'agente!!!!!!

Assegno intestato al venditore, non trasferibile, ma in "custodia fiduciaria" (credo si chiami così?) dall'agente.

Anche io ho il forte sospetto del dolo, per non adeguare il prezzo alla reale situazione dell'immobile (come diceva andreotti ...a pensar male si fa peccato, ma ci si azzecca quasi sempre...).
Sto aspettando che l'agenzia riapra, dalle ferie estive, per "parlare" a quattr'occhi con l'agente.
In fondo l'ho detto a me la casa interessa veramente, e sono disposto comunque a prenderla anche con questi vincoli, ma voglio che il prezzo sia adeguato alla reale situazione.

Grazie e Ciao.

Assegno intestato al venditore, non trasferibile, ma in "custodia fiduciaria" (credo si chiami così?) dall'agente.

Anche io ho il forte sospetto del dolo, per non adeguare il prezzo alla reale situazione dell'immobile (come diceva andreotti ...a pensar male si fa peccato, ma ci si azzecca quasi sempre...).
Sto aspettando che l'agenzia riapra, dalle ferie estive, per "parlare" a quattr'occhi con l'agente.
In fondo l'ho detto a me la casa interessa veramente, e sono disposto comunque a prenderla anche con questi vincoli, ma voglio che il prezzo sia adeguato alla reale situazione.

Grazie e Ciao.

Una domanda davide, non avevi un tecnico di parte ad assisterti?

Mi raccomando.. fatevi assistere da un tecnico!!

Prendilo adesso e torna all'agenzia, parla con l'agente, fatti dare i documenti (atto , planimetrie catastali, copia convenzione ecc.) e dalli al Geometra che va a vedere come stanno le cose.
FAtti dare una copia del compromesso che dovresti stipulare (se la vuole redarre il venditore) per apporre le eventuali modifiche o , meglio, fallo preparare al tuo tecnico.

Non fidarti di tecnici interni alle agenzie che, se non altro, hanno un evidente conflitto di interessi.

Stai tranquillo e non farti prendere dal panico o falsi allarmismi esagerati, tutto è (quasi sempre )risolvibile, anche se bisogna impegnarsi.

Il compromesso dal notaio non ti tutela da eventuali errori di valutazione, ma da solo la garanzia di poter concludere l'affare perché pubblicato e registrato diviene opponibile a terzi, ma se negli obblighi ci metti cose che sono dannose per te (anche se non lo sapevi) poi a maggior ragione dovrai mantenerle.

Quindi analizzare prima TUTTO.

Un agente immobiliare.

...alla fine l'ultima domanda...

Ma acquistare un abitazione in diritto di superfice, è secondo voi (come sembra a me) un azzardo?
il comune si riserva di non rinnovare il diritto, di chiedere conguagli, di stabilire il prezzo di riscatto... ecc ecc

Salve sono David di Roma,
sono in cerca di casa, e qualche giorno fa visto, con la mediazione di un agenzia immobiliare, un appartamento che risponde alle necessità della mia famiglia, dopo 4 incontri ed una lunga trattativa riguardo l'offerta da fare al proprietario dell'immobile io e mia moglie ci siamo recati in agenzia per presentare un offerta; non prima di aver chiesto tutte le informazioni circa lo stato dell'immobile, di recente costruzione (2003), e non prima di aver chiesto informazioni circa la presenza di mutui ipoteche o altro sulla casa, visto che noi abbiamo venduto di recente ed abbiamo dovuto combattere con le banche per cancellare 2 ipoteche che gravavano sul nostro immobile a nostra insaputa...
Rassicurati dall'agente circa lo stato ipotecario dell'appartamento (1 mutuo e relativa ipoteca che il proprietario estinguerà contestualmente al rogito), abbiamo provveduto ad effettuare l'offerta che ci sembrava congrua alla appartamento visionato, subordinandola all'accettazione del mutuo fa parte dell'inpdap (ente che ho scelto per il mutuo).
Dopo aver effettuato l'offerta, il giorno dopo il proprietario ha accettato (controfirmandola) l'offerta, e mi è stata consegnata la documentazione sull'immobile (piantina e rogito del precedente), ed solo allora che io leggendo il rogito ho scoperto che l'appartamento è stato costruito nell'ambito di un progetto di edilizia agevolata convenzionata con contributo della regione lazio e ministero delle infrastrutture, su un terreno concesso dal comune di roma in diritto di superficie per 99 anni rinnovabili per altri 99; e che in qualsiasi momento il comune, qualora l'esproprio dei terreni del piano di zona richiedesse una spesa superiore a quella prevista potrebbe chiedere un integrazione ai proprietari.
L'unica informazione che ci era stata fornita era che la casa era stata comprata attraverso un programma di edilizia agevolata della regione, e per questo l'accettazione della proposta, era subordinata al consenso della regione lazio alla vendita dell'immobile da parte del proprietario.
Come mi devo comportare?
Dovevano avvisarmi del diritto di superficie del comune? e della possibilità di dover pagare al comune di roma un contributo aggiuntivo?
La mia proposta può essere annullata?
grazie
Ciao, L'edilizia agevolata funziona cosi' percio' il consiglio è visto che rischi di perdere la causa se ne intraprendi una, (LA MOTIVAZIONE E' CHE NEL MOMENTO CHE LORO TI HAN DATO MEZZA INFORMAZIONE STAVA A TE PRIMA DI FARE LA PROPOSTA CHIEDERE UNA COPIA DELL'ATTO DI PROVENIENZA ED ACCERTARTI DI TUTTE LE CLAUSOLE) cerca a questo punto di spuntare un notevole SCONTO SULLA PROVVIGIONE DELL'AGENZIA PER INCOMPLETA INFORMAZIONE. ALTRO NON PUOI FARE, O MEGLIO PUOI FARE MA RISCHI DI SPENDERE SOLDI INUTILI DAGLI AVVOCATI O PEGGIO DI RIMETTERCI LA CAPARRA.
CIAO E IN BOCCA AL LUPO

"SCONTO SULLA PROVVIGIONE DELL'AGENZIA PER INCOMPLETA INFORMAZIONE"

è una procedura che conosci? la posso affrontare con plausibili possibilità di ragione? ho devo aspettarmi battaglia, e magari alla fine pagare la provvigione pattuita?

L'ho già scritto, la casa mi va bene, ed anche con i proprietari non ci sono problemi, la cosa che non m va giù e la presa in giro dell'agenzia che ha "sorvolato" sul diritto di superficie. E considerando che sono io pagare le loro provvigioni la cosa non mi va proprio giù.

Non esiste una procedura con quel nome, ma esiste come ragione valida per chiedere la riduzione della provvigione, anche in quantità importante.

Credo che sostenendone le ragioni, tu possa chiedere la riduzione del compenso, indicando la mancanza.

è chiaro che essendo in atti pubblici descritto tutto, anche tu se nella posizione dell'agenzia:DOVEVI SAPERE.

Quindi, mal comune mezzo gaudio, credo che in caso di arbitrato, che molte province mettono a disposizione ai cittadini per sistemarsi le pendenze di questo tipo, una parte della provvigione rimarrà a tuo carico.

La professione del mediatore, pur essendo antica, non ha subito la giusta evoluzione in Italia, anche grazie alla carenza di leggi che ne regolino, in maniera chiara, le responsabilità/doveri/poteri.

Il mediatore è obbligato a dirti tutto ciò che sa, ma non deve sapere tutto.

Ovvio che i mediatori coscenziosi fanno le loro ricerche, ma quanti sono?

E fino a che livello ricercano?

Piano piano le cose sembra che cambino.

Speriamo che cambino in meglio.

Nel frattempo prendete un tecnico, esterno alle agenzie, quando acquostate che, tra la proposta con Caparra penienziale e compromesso faccia i controlli di rito.

"SCONTO SULLA PROVVIGIONE DELL'AGENZIA PER INCOMPLETA INFORMAZIONE"

è una procedura che conosci? la posso affrontare con plausibili possibilità di ragione? ho devo aspettarmi battaglia, e magari alla fine pagare la provvigione pattuita?

L'ho già scritto, la casa mi va bene, ed anche con i proprietari non ci sono problemi, la cosa che non m va giù e la presa in giro dell'agenzia che ha "sorvolato" sul diritto di superficie. E considerando che sono io pagare le loro provvigioni la cosa non mi va proprio giù.
..Non è una procedura è la mtivazione per abbassare e di molto la provvigione, rispondo anche ad oris, la legge c'è sono i cittadini che non conoscendole non fanno valre i loro diritti, io sono meditore immobiliare e mi fanno arrabbiare tutti questi """colleghi""" che si approfittano per guadagnare...
Se come ricordo bene l'agente ti ha parlato di un terreno vincolato era tenuto lui per primo a leggersi la regolamentazione PERCHE' NON SONO TUTTI UGUALI, E PER LEGGE DEVE INFORMARE LE PARTI DI TUTTO. Purtroppo però le cause sono lunghe penose e costose, a volte gli avvocati patteggiano e alla fine ti paghi il legale e risparmi 1/3 per questo ti dico prova prima verbalmente e poi valuta tu.

Oggi incontro il legale, domattina il notaio e nel pomeriggio tocca all'agente...
Nel frattempo so ormai tutto sui piani di zona a roma e sulla convenzione del comune (almeno su questa...), so che per 2 PEEP è stata già deliberata e avviata la possibilità di trasformare il diritto di superfice in diritto di proprietà, il costo è di circa 28 euro al m3 (ma credo che da questa cifra debba essere scalato la cifra pagata per il diritto di superfice) la spesa totale per un appartamento di circa 70 - 75 m2, dovrebbe essere intorno ai 4500 - 6000 euro.
Cifra, per la quale vorrei rifarmi sull'agente.

Rimango in attesa di suggerimenti, chiarimenti e xké no... ammonimenti!!

Grazie

Roberta ti ha suggerito cose molto precise...da agente e titolare di agenzie ti dico un'altra cosa.

fai qualche conto: se vai per vie legali e se dovessi perdere nei confronti dell'agenzia il conto della provvigione viene calcolata sulla base di quanto hai dichiarato in atto!!!
ergo..visto che è zona PEEP e che il comune stabilisce il valore "commerciale" che sicuramente sarà inferiore a quanto l'hai pagata la percentuale viene calcolata su quanto dice il comune!! chiaro?

esempio hai pagato l'immobile 200.000 euro? e dovresti dare all'agenzia (diciamo il 4% visto che stai a roma)??quindi 8000 euro. ma se il comune ti impone di dichiarare 100.000 cosa molto probabile e vai per vie legali, se dovessi perdere pagheresti all'agenzia 4000 e non 8000...

ciao

Alla luce delle recenti normative non credo c he sia possibile dichiarare in atto cifre diverse da quanto effettivamente versato.

Ciao oris, quello che dici è giusto, ma c'è un piccolo particolare!!
qui parliamo di edilizia agevolata o peep...
è il comune che stabilisce quanto si dichiara in atto!!! sempre e comunque il comune!!! non si potrebbe dichiarare di aver comprato a duecento mila se il comune ti impone di dichiarare cento!!! non so se mi sono fatto capire!!!

e anche per quanto riguarda la compravendita residenziale esente da zone vincolate le cose cambiano solo per chi deve prendere un mutuo che copra il 100% del valore dell'immobile!!! come vedi (e senza voler fare polemiche di natura politica) le restrizioni e le tasse cadono sempre sulla povera gente che magari si compra la prima casa con la totalità del mutuo!!!
chi investe e compra con i propri soldi prova a vedere se dichiara in atto il valore "vero" commerciale!!!
basta non fare preliminari ed andare subito all'atto...e cmq altri modi ci sono.
chi può contestare che hai pagato 150 dichiarando invece 100 se non devi prendere un mutuo? (vedi investitori)...

E' edilizia agevolata - PEEP, ma essendo una compravendita successiva alla prima il prezzo non è regolamentato dal comune.
Ho chiesto al IX dipartimento del comune Roma (che si occupa di questo tipo di edilizia), e mi hanno detto che il prezzo non è controllato.
...mi fate venire nuovi dubbi, il mutuo lo chiedo all'inpdap, e visto che un perito dell'agenzia del territorio dovrà valutare l'immobile per la mia richiesta di mutuo, non vorrei che lo valuti poco...

David, se vuoi un consiglio spassionato ti dico di chiedere "anche" ad altri istituti di credito!!! e cmq. chiedi sempre se ci sono i fondi per i mutui all'inpdap!!! vengo da una vendita con un ragazzo che ha comprato casa con l'inpdap.......Dio ce l'ha mandata bene!!! ha preso il mutuo "soltanto" dopo 6 mesi...preliminare fatto a febbraio, atto a fine agosto!! ma si era messa male, perché il costruttore non voleva più aspettare per fare l'atto. in questo caso l'agenzia ha mediato bene...sennò erano cavoli!!!
cmq. il consiglio che ti do è: INFORMATI ANCHE PRESSO ALTRI ISTITUTI!!!

David, se vuoi un consiglio spassionato ti dico di chiedere "anche" ad altri istituti di credito!!! e cmq. chiedi sempre se ci sono i fondi per i mutui all'inpdap!!! vengo da una vendita con un ragazzo che ha comprato casa con l'inpdap.......Dio ce l'ha mandata bene!!! ha preso il mutuo "soltanto" dopo 6 mesi...preliminare fatto a febbraio, atto a fine agosto!! ma si era messa male, perché il costruttore non voleva più aspettare per fare l'atto. in questo caso l'agenzia ha mediato bene...sennò erano cavoli!!!
cmq. il consiglio che ti do è: INFORMATI ANCHE PRESSO ALTRI ISTITUTI

Ogni tanto ce li meritiamo, no Langecom??

Scusate l'intrusione ma sono davvero disperato...ho fatto un preliminare di compravendita per vendere la mia casa in edilizia convenzionata con caparra di ? 10.000. Ora (stupidamente solo ora) scopro il vincolo del prezzo...nel preliminare non si dice NIENTE sulla convenzione...posso dichiararlo nullo...annullarlo?...rischio che mi chiamino in causa chiedendo l'esatto adempimento?Vi prego di dirmi qualcosa...grazie mille!

Massimo

Calma max. innanzitutto il preliminare chi l'ha fatto? agenzia? tu da solo? un geometra?
poi..in teoria il preliminare senza la specifica in cui si dice che il tuo immobile è in edilizia convenzionata può essere impugnato o meglio annullato. dovresti o chi per te ha fatto il preliminare, parlare con gli acquirenti e vedere se il tuo appartamento ancora interessa anche con questo vincolo.
ciao