Aiutate per capirmi

Salve a tutti.

io sono un straniero. ultimamente mi sono interessato ad un rustico per la ristrutturazione.
quando ho cominciato ad incontarare l'agenzia per il rustico interessante. mi ha fatto vedere il suo progetto sul rustico e mi ha mostrato quanti MQ possano ricavare. e poi ha detto il rustico si trova in zona di recupero a PRG.ecc.
tanto il rustico costa conveniente sul rispetto al mercato immobiliare.(considerando i prezzi in base MQ). per essermi sicuro mi sono andato allo ufficio tecnico urbanistico di comune per fare le verifiche in conto mio. ho scoperto che certe cose non si quadravano. per esempio, le norme per la zona di recupero è in studio. uscirà all'inizio di prossimo l'anno. per questo il comune non mi poteva fornire al momento nessun dati tecnici, tipo il percentualità per i oneri e i vincoli edilizi, ecc.

Allora, mi domando che quella agenzia mi sta pregando? e come possibile a pubblicizzare così delle cose incerte? così si può procedere?
Non so sto esagerando. per essere sicuro vorrei chiedervi in questo caso come posso valutarmi....
io non ho parlato con la agenzia per questo problema. tanto prima d'incontro per la spiegazione. vorrei capire tramite voi.
grazie.