Acquisto prima casa con la formula dell'affitto a riscatto

Salve.
Io e il mio fidanzato stiamo valutando l'acquisto della nostra prima casa tramite la formula dell'affitto a riscatto ma non ci sono chiari certi aspetti che nessuno, compresa l'agenzia, ci sa spiegare.
Vorremmo capire a che spese si va incontro, oltre a una percentuale di anticipo verso la casa, prima di iniziare a pagare il cosiddetto affitto.
Inoltre, il 4% dell'iva viene calcolato sul valore della casa o sulla cifra pattuita col proprietario di vendita?
Si paga al rogito il 4% intero oppure si ha la possibilità di dilazionarlo col mutuo che verrà chiesto dopo gli anni in cui si farà pagato l'affitto?
O si paga prima del rogito dilazionato insieme all'affitto mensile?
Grazie in anticipo.