Roma (nuovo prg): città da ristrutturare - conc. edilizia

Ciao a tutti,

mi rivolgo a voi perché non so + che pesci pigliare.
Mio nonno ha un terreno (sito nel comune di Roma) e, sulla parte edificabile, ha costruito la casa dove ora vive insieme ai figli.
Io e mio marito vorremmo costruire la nostra casetta su un lotto di
terra che rientra in quello edificabile ma.... c'è sempre un ma!!!
Tenete conto che il lotto di terreno è di 3240 mq e che su questo già esistono costruzioni per 240 mq + 150 mq (ad occhio e croce i capannoni/garage).
Abbiamo saputo che l'indice di edificabilità è di 0,3 mq/mq con un'altezza media pari a quella degli edifici preesistenti (quindi la casa di mio nonno). Però il terreno, dal nuovo piano regolatore di Roma, non è esente da vincoli seppur edificabile.
Ci è stato detto infatti che l'unità abitativa è vincolata ad un'attività produttiva oppure si potrebbe fare una costruzione turistico/ricettiva a CU/b.
Le domande a questo punto sono:
1: di quanti mq potrebbe essere eventualmente la nuova costruzione?
2: che cosa rientra tra le attività produttive (tenete conto che c'è un ettareo di terreno agricolo a disposizione)?
3: un B&B rientra in una struttura ricettiva?

Sperando che qualcuno qui sul forum ne sappia più di noi!!!

Grazie, Sissi