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Edificabilità


Doc1
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23 Dicembre 2005 ore 10:13 9
Ciao a tutti da un neofita.

Io e la mia famiglia abbiamo deciso che nel giro di tre/quattro anni venderemo la terra di famiglia, che ammonta a 1750 mq circa. L'indice di edificabilità è 0.56 mq/mq in centro paese e 4 piani max.

Sulla terra c'è una ipoteca, per cui buona parte del valore della stessa verrà utilizzata per cancellarla. Ora, ho sentito da alcuni conoscenti che spesso chi possiede della terra ottiene parte in soldi parte in muri.

Mi occorrerebbe capire quanto potrebbe essere edificato e quanto mi potrebbe spettare. L'ipoteca è di 600.000 euro circa.

Grazie in anticipo,

Doc1
  • iceberg60
    Iceberg60 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Dicembre 2005, alle ore 10:32
    Vado solo a rigor di logica e con le informazioni che dai si può ricavare che:

    1-Con l'indice di edificabilità a 0.56m3/mq per 1750mq fanno 980 metri cubi

    Quanto ti spetta è ovvio che sta agli accordi con quello a cui venderai il terreno, presumo un costruttore, nulla ti vieta di chiedere soldi e basta.

    A quel che so più alto è l'indice di edificabilità, più soldi ovviamente vale il terreno, nel tuo caso l'indice è molto basso.

    Non è che poi appena lo vendi poi arriva una variante e lo alzano aumentando di conseguenza il valore del terreno?

    Sul valore in moneta sonante, tutto dipende dalla zona in cui ti trovi, se è in centro ( non so di che città) facile che ne valga parecchi, e i 600.000? di ipoteca, se sono riferiti al solo terreno sono già una buona partenza.
    rispondi citando
  • doc1
    Doc1 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Dicembre 2005, alle ore 13:02
    Ciao,

    grazie per la risposta.

    Giusto per puntualizzare che l'indice è metri quadrati su metri quadrati.

    Ciao!
    rispondi citando
  • iceberg60
    Iceberg60 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Dicembre 2005, alle ore 19:16
    Credevo che il mq/mq fosse un refuso perché a quel che ne so in genere gli indici di edificabilità sono espressi in metri cubi per metro quadro.

    I metri cubi allora sicuramente salgono e di molto e di conseguenza anche il valore del terreno.

    Facendo due conti a spanne e molto grossolano, facendo tutto al limite dei 4 piani per diciamo 3mt di altezza a piano x0.56 farebbero quasi 7 metri cubi a metro quadro.....

    Mi informerei bene sui prezzi delle case nella zona di modo da avere un idea del valore del terreno a queste condizioni, mi sa che per le mani hai un bel valore.
    rispondi citando
  • red_diamond
    Red_diamond Ricerca discussioni per utente
    Domenica 25 Dicembre 2005, alle ore 19:21
    Quello che so io è questo:
    L'indice di edificabilità viene espresso in mc/mq (metri cubi al metro quadro). Diverso invece è l'indice di copertura che si esprime in mq/mq.

    Solitamente, per la valutazione di un terreno ci si riferisce all'indice di edificabilità perché dice quanto si può costruire.

    Quindi per rispondere alla tua domanda dovresti fornire questo dato essenziale.

    ciauz
    rispondi citando
  • doc1
    Doc1 Ricerca discussioni per utente
    Martedì 27 Dicembre 2005, alle ore 08:07
    Grazie per le risposte. Vi do ulteriori info, raccolte dai documenti del comune: Indice di utilizzazione fondiaria = 0,50 mq/mq, NP (numero di piani) max = 4, in caso di nuove costruzioni SP (superficie permeabile) min = 40% Sup. Fondiaria.

    Non so se sono stato utile, perché non ci capisco moltissimo.


    Grazie,

    doc
    rispondi citando
  • clover77
    Clover77 Ricerca discussioni per utente
    Martedì 27 Dicembre 2005, alle ore 17:14
    Grazie per le risposte. Vi do ulteriori info, raccolte dai documenti del comune: Indice di utilizzazione fondiaria = 0,50 mq/mq, NP (numero di piani) max = 4, in caso di nuove costruzioni SP (superficie permeabile) min = 40% Sup. Fondiaria.

    Non so se sono stato utile, perché non ci capisco moltissimo.


    Grazie,

    doc

    Dunque....mancano sempre un pò di dati....superficie utili, coperta, etc, etc...comunque per fare due conti....

    Superficie terreno 1750 mq di cui realmente edificabili consideranto i 5 metri di distanza dal confini 1356 mq

    Ora valutando il PRG comunale tu puoi copire una superficie di 875 mq, ma secondo me sono maggiori perche questa superficie fondiarià è relativa ai muri perimetrali e non alla proiezione del fabbricato sul terreno compreso di gronde.

    Inoltre c'è la possibilità valutando il PRG di costruire box esterni su quella che vieni chiamata superficie accessoria.

    La superficie permeabile è di 350 mq, cioè deve restare verde, non edificata o senza pavimentazioni.

    In ogni caso diamo per buoni questi dati....875 mq per 4 piani vogliono dire approssimativamente un ccomplesso di 7 villette a schiera su due piani per due unità abitative a villetta.

    Esempio

    Piano terra e piano primo per la prima unità abitativa e siamo a 2 piani.

    Piano secondo e mansarda per la seconda unità abitativa e simo a 4 piani.

    E magari i box a confine....

    Tutto dipende dalla forma del lotto di terreno, se lungo, se quandrato....

    Oppure una palazzina con i box e cantine al piano terra e tre piano con 4 appartamenti.

    Insomma si va dalle 10 alle 15 unità abitative di varie metrature...stando abbondanti e non come fanno certi costruttori che vendono loculi....

    L'ipoteca poi di solito è doppia rispetto al valore dell'immobile.

    Quindi il valore sarebbe di 300'000 ?

    che tradotto sarebbe 171 ? al mq che per un centro paese è un pò pochino.

    Se l'area è urbanizzata, cioè se le reti dei servizi principali sono confinati con il terreno e la zona è ben servita, residenziale e non un paese disperso nella pianura mantovana secondo me puoi arrivare a chiedere anche 250/300 ? mq

    Il che nell'ipotesi peggiore sarebbero 437500 ?

    Ora considerando come abbiamo detto pure 12 appartamenti di 90 mq
    più box e cantina ad un prezzo di 1800 mq abbiamo un totale di 1'944'000 ?

    Questi sono due conti approssimativi.....

    Il mio consiglio è di vendere il terreno dopo aver preso accordi con il costruttore, magari più di uno, fai il doppio gioco, tieni alto il prezzo del terreno, vedi cosa voglio costruire e oltre al terreno fatti lasciare almeno un paio di appartamenti.

    Non demordere e non arrenderti al primo costruffatore...sono gente pessima, che realizzerà appartamenti scadenti ricavando un sacco di soldi.

    In bocca al lupo

    Ciao
    rispondi citando
  • doc1
    Doc1 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 28 Dicembre 2005, alle ore 07:26
    Grazie mille per la gentilezza!

    Ora ho un'idea molto meno approssimativa.

    Ciao e buona giornata!

    Doc1
    rispondi citando
  • vito2
    Vito2 Ricerca discussioni per utente
    Domenica 3 Giugno 2007, alle ore 21:51
    Salve, sono un nuovo iscritto.

    Desidererei sapere dove ci si deve rivolgere per ottenere l'indice di edificabilità di un certo terreno e come si calcola approssimativamente il valore di un terreno in base ad esso.

    Distinti saluti
    rispondi citando
  • normatris
    Normatris Ricerca discussioni per utente
    Sabato 6 Ottobre 2007, alle ore 14:22
    Grazie per le risposte. Vi do ulteriori info, raccolte dai documenti del comune: Indice di utilizzazione fondiaria = 0,50 mq/mq, NP (numero di piani) max = 4, in caso di nuove costruzioni SP (superficie permeabile) min = 40% Sup. Fondiaria.

    Non so se sono stato utile, perché non ci capisco moltissimo.


    Grazie,


    Dunque....mancano sempre un pò di dati....superficie utili, coperta, etc, etc...comunque per fare due conti....

    Superficie terreno 1750 mq di cui realmente edificabili consideranto i 5 metri di distanza dal confini 1356 mq

    etc...

    doc


    anche se la discussione è datata, ho provato a fare qualche ragionamento sui dati ma considerando i 5 metri di distanza dai confini, partendo da un terreno di 1750 mq, quelli realmente edificabili sono 1013 mq circa, e non 1356 mq!!

    se si ipotizza un terreno quadrato di 41,83 m per lato (ovvero Area = 1750 mq) e tolgo 5 metri per parte, il calcolo da fare sarà 31,83 * 31,83, ovvero 1013 mq circa.

    dico giusto??
    rispondi citando
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