Come valutare lo stato di una casa?
Ciao a tutti, mi sono appena iscritta, sono contentissima di aver trovato questo forum, complimenti a chi l'ha creato e a chi dedica parte del suo tempo per rispondere a chi è proprio ignorante in questo settore (come me ) e ha bisogno di qualche consiglio.
Mi sono messa a "spulciare" il forum per cercare le risposte ai miei problemi, ma siccome non ho trovato la risposta giusta (magari non ho cercato abbastanza?, boh), eccomi qui con alcune domande.
Sto valutando l'acquisto di una casa, si tratta di una casa in sasso, costruita all'inizio del secolo passato e ristrutturata parzialmente 1 anno fa. Ci sarebbe da rifare il tetto, parte della scala e il sottotetto , che sarà trasformato in mansarda. Fino adesso l'ho fatta vedere a 2 "esperti", un geometra e una persona che ha una impresa edile e le loro conclusioni non sono proprio convergenti.
Per esempio, secondo l'uno sarebbe OK l'aspetto esterno, con i sassi "grezzi", secondo l'altro i muri esterni vanno rifiniti, con malta (scusate, non conosco bene i termini tecnici) e poi impermeabilizzati , e questo comporta una bella spesa .
La canna fumaria del camino secondo l'uno va controllata e rifatta una porzione, secondo l'altro sarebbe OK...
Al piano di sopra c'è un bagno grande con una spazio dove predisporre la vasca angola a idromassaggio, ma il geometra ha il dubbio che magari è troppo pesante...
La domanda è: come si può controllare la struttura del solaio? Ho letto qui : http://it.wikipedia.org/wiki/Solaio, ma non capisco tanto, perché il materiale è "nascosto" tra il pavimento del piano di sopra e il soffitto del piano di sotto. Esiste una tecnica per controllare? Non vorrei comprare una casa solo abbellita e... fragile.
Un'altro dubbio : per quanto riguarda il riscaldamento, è vero che per le case in sasso ci vuole tanto , ma una volta riscaldati i muri "tengono" il calore, giusto? O il calore si disperde nell'ambiente più velocemente rispetto una casa nuova, in muratura ? Essendo una casa vecchia, dubito che abbia il cosìdetto "capotto termico".
Infine, per quanto riguarda il comportamento antisismico, ho letto qui dei pareri un po' diversi ... secondo alcuni una casa in sasso avrebbe un elevato rischio sismico, secondo altri no... e infatti, se una tale casa è rimasta in piedi più di 100 anni, questa non sarebbe una garanzia?
Scusate la valanga di domande, ringrazio anticipatamente a chi mi risponderà !
Mi sono messa a "spulciare" il forum per cercare le risposte ai miei problemi, ma siccome non ho trovato la risposta giusta (magari non ho cercato abbastanza?, boh), eccomi qui con alcune domande.
Sto valutando l'acquisto di una casa, si tratta di una casa in sasso, costruita all'inizio del secolo passato e ristrutturata parzialmente 1 anno fa. Ci sarebbe da rifare il tetto, parte della scala e il sottotetto , che sarà trasformato in mansarda. Fino adesso l'ho fatta vedere a 2 "esperti", un geometra e una persona che ha una impresa edile e le loro conclusioni non sono proprio convergenti.
Per esempio, secondo l'uno sarebbe OK l'aspetto esterno, con i sassi "grezzi", secondo l'altro i muri esterni vanno rifiniti, con malta (scusate, non conosco bene i termini tecnici) e poi impermeabilizzati , e questo comporta una bella spesa .
La canna fumaria del camino secondo l'uno va controllata e rifatta una porzione, secondo l'altro sarebbe OK...
Al piano di sopra c'è un bagno grande con una spazio dove predisporre la vasca angola a idromassaggio, ma il geometra ha il dubbio che magari è troppo pesante...
La domanda è: come si può controllare la struttura del solaio? Ho letto qui : http://it.wikipedia.org/wiki/Solaio, ma non capisco tanto, perché il materiale è "nascosto" tra il pavimento del piano di sopra e il soffitto del piano di sotto. Esiste una tecnica per controllare? Non vorrei comprare una casa solo abbellita e... fragile.
Un'altro dubbio : per quanto riguarda il riscaldamento, è vero che per le case in sasso ci vuole tanto , ma una volta riscaldati i muri "tengono" il calore, giusto? O il calore si disperde nell'ambiente più velocemente rispetto una casa nuova, in muratura ? Essendo una casa vecchia, dubito che abbia il cosìdetto "capotto termico".
Infine, per quanto riguarda il comportamento antisismico, ho letto qui dei pareri un po' diversi ... secondo alcuni una casa in sasso avrebbe un elevato rischio sismico, secondo altri no... e infatti, se una tale casa è rimasta in piedi più di 100 anni, questa non sarebbe una garanzia?
Scusate la valanga di domande, ringrazio anticipatamente a chi mi risponderà !
Gentile andra1111,
intanto grazie per la considerazione sul forum.
Rispondere alle tue domande è piuttosto complesso, ma ci proverò per ordine.
E' normale che due esperti abbiano una visione diversa di un complesso di situazioni così come quello che hai descritto, perché ognuno ha le sue esperienze diverse dagli altri.
Il muro esterno in sasso potrebbe essere ripreso e trattato con idrofobizzanti, mantenendo il disegno originario, o intonacato e pitturato. Dipende molto dall'aspetto che chiedi all'opera dopo gli interventi. A mio parere il mantenere la parete secondo la sua storia, è già di per se un valore non indifferente.
Per la canna fumaria, esistono delle canne fumarie flessibili da intubare all'interno della vecchia. Lavoro semplice, veloce e senza demolizioni di nessun tipo.
Per verificare la resistenza del solaio puoi far fare una prova di carico, che consiste nel caricarlo con dei pesi e valutare quanto e come si deforma. Questa prova costa circa 800/1000 ? ma ti da il valore reale di resistenza. Durante i lavori di ristrutturazione, gli edifici sono sottoposti ad uno stress molto forte che può dar luogo all'insorgenza di lesioni singole o veri e propri quadri fessurativi anche complessi. Ti direi di far valutare le lesioni della struttura, perché da quelle il più delle volte si capisce cosa c'è dietro.
Per l'isolamento termico, devo dire che quasi sempre le case vecchie non hanno alcun tipo di isolamento, e se questa ipotesi trovasse conferma, il muro non isolato, benchè riscaldato (in condizioni stazionarie), disperderà molto di più di uno non riscaldato, con probabile formazione di condensa e con rilevanti dispersioni energetiche.
Per la resistenza al sisma, l'argomento è un pò più complicato e per poterti dare una sia pur minima indicazione, ho bisogno di altri dati. Sappi però che esiste una tecnica che consente l'adeguamento sismico dell'edificio attraverso un particolare tipo di intonaco armato con rete. Da valutare se decidessi di non lasciare i sassi a vista.
Il fatto che sia stata in piedi per 100 anni, non è così significativo come credi. Il tempo non ha fretta come noi, perché alla fine vince sempre lui. Qualsiasi cosa prima o poi crolla, e Newton non si sbagliava.
Saluti,
Il medico della casa
Caro medicodellacasa, ti ringrazio tanto per i tuoi consigli e considerazioni, molto utili!
Per quanto riguarda la prova dei pesi devo vedere se si può fare tenendo conto che non ho ancora acquistato questa casa.
Il muro esterno, essendo già bello, penso di fare il trattamento con idrofobizzanti.
La canna fumaria quindi si può sistemare senza demolizioni e spese alte.
E infine... mi devo preparare a pagare bolette care per riscaldamento .
Grazie ancora, buona serata, Andra
Per quanto riguarda la questione del riscaldamento, l'isolante termico può essere posato anche tutto all'interno dell'abitazione, realizzando poi una controparete. Questo sistema pone alcuni problemi in più rispetto a quello esterno "a cappotto" perché in alcuni punti l'isolante termico dovrà interrompersi (ad esempio in corrispondenza delle solette), ma ti permette comunque di creare un buon isolamento termico e di mantenere gli esterni in pietra "a vista" che, secondo me, sono davvero un valore in più, specialmente nel caso di un'abitazione storica.- Condivido pienamente gli ultimi due interventi, se ti affidi ad un professionista riuscirai ad avere un idea abbastanza attendibile sui costi di ripristino ed eventuale riqualificazione energetica. Per quanto riguarda l'idoneità statica, potresti metterla come clausola contrattuale nei documenti di acquisto dell'immobile, in modo da essere al riparo da sorprese.
Nel Forum c'è un esperto sull'argomento che si chiama Nabor, prova a sentire lui.
Saluti,
Il medico della casa 
Quoto in toto le opinioni espresse dai precedenti utenti.
Aggiungo la mia per esperienza personale, in quanto sto ristrutturando (un po' io e un po' l'impresa ) un immobile del 1910 con pareti in pietra e muri di spina in mattone pieno.
Fatte salve le differenti tecniche regionali, tieni conto che gli stili costruttivi dell'epoca, sulle case rurali, prevedevano il più delle volte pietre allettate su malta a base calce, meno resistente del cemento, e le solette in travi in legno con assito, magari rinforzate da putrelle in ferro; oppure putrelle e voltine di mattoni.
Raramente hanno fondazioni profonde o vespai.
L'isolamento non sanno neanche dove stia di casa.
Se vuoi sistemarla devi pensare che in edilizia puoi fare tutto o niente, dipende dalle tasche e dal risultato che vuoi ottenere.
Se poi sei in zona sismica il tutto diventa obbligo, oltrechè normativo, anche di buon senso. E ciò implica una totale rivisitazione della struttura, dai muri, alle solette, ecc.
Per quanto attiene all'isolamento termico e dall'umidità, metti in conto l'eventualità di un vespaio aerato, di barriere chimiche per umidità di risalita, intonaci specifici, etc. etc.
La pietra è un materiale continuo che trasmette gli sbalzi di temperatura, anche se lo spessore elevato dei perimetrali crea uno sfasamento dell'onda termica di molte ore.
Metti in conto che la spesa potrebbe diventare piuttosto cicciottella, tra impresa, geometra, strutturista. Paciuga in giro sui forum e con qualche libro; ti aiuterà a comprendere meglio il linguaggio professionale ed essere più oculata nel tuo ruolo di committente. Non troverai mai due professionisti che la pensano nello stesso modo.
Per contro avrai la soddisfazione di entrare in una casa davvero unica, senza aver ulteriormente cementificato in giro.
- Ringrazio a tutti voi per gli interventi!
D'accordo, devo affidarmi ad un professionista, fino adesso ho sentito 2 e , viste alcune divergenze, ho pensato di chiedere un consiglio anche qui, perché mi sembrate molto preparati. Immagino che la maggior parte degli utenti qui sono o professionisti nel settore edilizio o gente informata e appassionata del "fai-da-te". Poi, naturalmente, ci sono anche quelli che cercano consigli , come me .
Il mio dubbio è: come valutare se un professionista è bravo o no? A me tutti sembrano bravi , e certo che tutti hanno un bel CV , e fanno vedere delle belle foto con lavori eseguiti da loro.
Approfondimento : l'impermeabilizzazione con idrofobbizzanti, che penso di fare, in che cosa consiste? Si spruzza una sostanza che a contatto con il muro in sasso diventa una patina impermeabile? O c'è qualcosa'altro? Ci vuole lo stesso il ponteggio o basta una scala ?
Per Daniel-z : purtroppo non è realizzabile neanche la tua proposta, perché anche all'interno le pareti sono faccia a vista , eccetto le pareti che dividono le stanze interne. Hanno un bel aspetto e penso che sarebbe un peccato isolarle e intonacarle.
Per quanto riguarda i vespai, non penso che c'è bisogno, visto che sotto c'è anche la taverna. O sbaglio? Mi rendo conto che mi sono dimenticata di descrivere la casa: piano interrato: 3 ambienti con soffitto a volta, in mattone , da usare come taverna + cantina. Piano terra: ingresso con scala , soggiorno ampio con camino centrale , cucina semiseparata (comunica con il soggiorno ) bagno. Piano 1 : 2 camere da letto , ripostiglio e bagno grande, suddiviso in 2 parti. Sottotetto abitabile da trasformare in mansarda , con 3 stanze .
Per COHIBaiba : che io lo sappia , la mia zona non è sismica , ma vado a controllare per essere più tranquilla. Parte dei lavori sono già stati fatti dal proprietario , e io dovrei solo finire. Se mi metto a buttare giù muri, rifare i solai, ecc, sarebbe per me una spesa insostenibile, per cui quello che sto cercando di fare è accertarmi che i lavori fatti fino adesso sono fatti bene .
Ciao, grazie,
Andra - Ciao Andrea,
Come valutare la bravura di un professionista? purtroppo non so aiutarti. Posso solo dirti che ho conosciuto professionisti affermati e ben pagati commettere errori gravi di tipo tecnico che si sono presentati qualche anno dopo la realizzazione dell'opera e professionisti anche giovani e con non troppa esperienza ma affidabili.
Ritornando sulla questione dell'isolamento termico, secondo me c'è bisogno di metterlo. Io sconsiglio di ristrutturare una vecchia casa per renderla abitabile senza mettere nulla, anche perché il muro in sasso è bello e duraturo, ma inadatto a garantire un confort termico: ho visto molte case con muro in pietra non isolate umide e con il perenne problema della muffa. - Concordo pienamente con le opinioni degli altri utenti. Per l'idrofobizzante, ne esistono di diversi tipi:
-pellicolanti (da evitare)
-agli stereati (effetto bagnato)
-silossanici (effetto naturale)
-nanotecnologici (da valutare)
Io personalmente preferisco i silossanici, sono dei composti liquidi veicolati da acqua o solvente, che impregnano i supporti, per poi lasciare all'interno delle porosità dei depositi idrorepellenti, senza pellicola e senza alterazioni di aspetto. Sui nanotecnologici non ho ancora i dati sulla tossicità quindi non mi sento di esprimere alcuna opinione. Ricordati di applicarli come ultimo trattamento, e questo renderà le pareti idrorepellenti mantenendone la traspirabilità (come il Gore-Tex). Sono facili da applicare, il costo al mq è di circa 2,00 ?, e per 10 anni il muro non si bagnerà più.
Poi l'isolamento devi assolutamente farlo, o la tua casa diventerà un freezer. Valuta la possibilità di applicare all'interno dei pannelli in eraclit o celenit, che mantengono un aspetto rustico, ti danno un buon valore di isolamento termico ed un ottimo valore di assorbimento acustico (rumori attuttiti). Ti direi di continuare a frequentare il forum, troverai persone preparate, simpatiche, che ti risolveranno i problemi della casa, e lo faranno gratis. Io sono specializzato in danni, errori e difetti delle costruzioni, e ben volentieri ti darò una mano per quanto posso. Le volte a quota pavimento mi preoccupano un pò, hai per caso delle foto? 
- Manca inoltre un dato importante.
Dov'è sito l'immobile?
Altra cosa, se sono stati eseguiti dei lavori per forza devono sapere come è costituita la casa.
Fai verificare molto bene lo stato dei voltini nella taverna, come ti ha consigliato MdC. Se quelli dovessero essere malmessi son dolori.
Concordo sul discorso dell'isolamento/intonaco: all'interno è assolutamente necessario. Piuttosto lascia le pietre a vista ma non sui perimetrali; contribuisce a mantenere una certa rusticità senza perdere in disperisione termica.
Poi, se c'è una taverna ok per l'assenza di vespaio e per l'abitabilità del p.t., ma valuta anche di isolare il pavimento dell'appartamento. Da sotto arriva un bel freddo.
E se comunque vuoi usare la taverna con una certa frequenza una qualche forma di vespaio/isolamento in quest'ultima è meglio prevederla.
In ultimo, se vuoi rendere abitabile il sottotetto/mansarda, l'isolamento del tetto è condizione sine qua non, e sarebbe meglio anche un tetto ventilato. E se la soletta è in legno, come ipotizzo, sarebbe meglio rinforzare il tutto con armatura e soletta in cls collaborante. Trovarsi la vasca ad idromassaggio al piano di sotto per un cedimento è no buono!!! - Torno con alcune info.
La casa si trova in prov di Piacenza (non è zona sismica, giusto?), campagna , inizio collina , zona molto tranquilla , anzì, quasi isolata, la terra sottostante è "normale" , nel senso che non c'è roccia. Esiste un dislivello, nella parte posteriore la terra è più bassa, per cui ci sono le finestre del piano interrato, mentre dove si trova l'ingresso, davanti, si entra direttamente, dopo pochi gradini, e non ci sono le finestre del piano interrato.
Le volte della cantina? A me sono sembrate a posto, ma parlo da profana. Neanche il geometra non ha detto nulla. Sono rivestite in mattone rosso (ristrutturato).
Per Nabor: Grazie del tuo intervento. La zona è Piacenza. Se ho capito bene, esiste un documento che si chiama "fascicolo edilizio della ristrutturazione" che può essere richiesto dal compratore?
Incredibile quante cose si imparano chiedendo un consiglio su un forum! Ringrazio a tutti voi!
Non sapevo che bisogna fare il vespaio anche in taverna... se c'è bisogno, lo farò in un secondo tempo, per ora faccio gli interventi "urgenti" (sempre se compro la casa... ).
Per COHIBaiba: lasciare le pietre a vista sulle pereti non perimetrali, non è possibile, proprio perché solo quelle sono in sasso, mentre le pareti interne sono in muratura. Mi sa che devo scegliere : o faccio l'isolamento e rovino la poesia dei sassi in vista , o lascio così come è e mi metto l'anima in pace a pagare le bollete più care
Il tetto sì, è da rifare tutto , lo farò ventilato e ne approfitto per rendere abitabile la mansarda.
Il bagno dove vorrei mettere la vasca grande a idromassaggio si trova al primo piano, e se dovesse crollare atterremo nel soggiorno! . Scherzi a parte, avete ragione, devo assolutamente conoscere la struttura delle solette e la loro portata, perché altrimenti rischiamo le brutte sorprese.
I pavimenti sono tutti nuovi (a parte la mansarda , che va sistemata)
Grazie, ciao,
Andra
Io personalmente preferisco i silossanici, sono dei composti liquidi veicolati da acqua o solvente, che impregnano i supporti, per poi lasciare all'interno delle porosità dei depositi idrorepellenti, senza pellicola e senza alterazioni di aspetto. Ricordati di applicarli come ultimo trattamento, e questo renderà le pareti idrorepellenti mantenendone la traspirabilità (come il Gore-Tex). Sono facili da applicare, il costo al mq è di circa 2,00 ?, e per 10 anni il muro non si bagnerà più.
Ma questo è il prezzo del materiale, o della manodopera? Posso farlo anch'io ?
Poi l'isolamento devi assolutamente farlo, o la tua casa diventerà un freezer. Valuta la possibilità di applicare all'interno dei pannelli in eraclit o celenit, che mantengono un aspetto rustico, ti danno un buon valore di isolamento termico ed un ottimo valore di assorbimento acustico (rumori attuttiti).
Di isolamento acustico non ce n'è proprio bisogno, la casa si trova in una zona tranquilissima!
direi di continuare a frequentare il forum, troverai persone preparate, simpatiche, che ti risolveranno i problemi della casa, e lo faranno gratis. Io sono specializzato in danni, errori e difetti delle costruzioni, e ben volentieri ti darò una mano per quanto posso. Le volte a quota pavimento mi preoccupano un pò, hai per caso delle foto?
Certo che lo farò ( frequentare il forum). Ho alcune foto (tranne la cantina, uffa! ), se mi mandi l'indirizzo di mail in un MP, te le mando.
Grazie 1000!
Andra- Concordo pienamente con le opinioni degli altri utenti. Per l'idrofobizzante, ne esistono di diversi tipi:
-pellicolanti (da evitare)
-agli stereati (effetto bagnato)
-silossanici (effetto naturale)
-nanotecnologici (da valutare)
Io personalmente preferisco i silossanici, sono dei composti liquidi veicolati da acqua o solvente, che impregnano i supporti, per poi lasciare all'interno delle porosità dei depositi idrorepellenti, senza pellicola e senza alterazioni di aspetto. Sui nanotecnologici non ho ancora i dati sulla tossicità quindi non mi sento di esprimere alcuna opinione. Ricordati di applicarli come ultimo trattamento, e questo renderà le pareti idrorepellenti mantenendone la traspirabilità (come il Gore-Tex). Sono facili da applicare, il costo al mq è di circa 2,00 ?, e per 10 anni il muro non si bagnerà più.
Poi l'isolamento devi assolutamente farlo, o la tua casa diventerà un freezer. Valuta la possibilità di applicare all'interno dei pannelli in eraclit o celenit, che mantengono un aspetto rustico, ti danno un buon valore di isolamento termico ed un ottimo valore di assorbimento acustico (rumori attuttiti). Ti direi di continuare a frequentare il forum, troverai persone preparate, simpatiche, che ti risolveranno i problemi della casa, e lo faranno gratis. Io sono specializzato in danni, errori e difetti delle costruzioni, e ben volentieri ti darò una mano per quanto posso. Le volte a quota pavimento mi preoccupano un pò, hai per caso delle foto?
Caro Mdc,
mi duole smentirti sulla gratuità delle consulenze.
Mi risulta infatti che sia in essere un tabellario che prevede dotazioni di gnocco fritto e gutturnio in relazione ai post inseriti. Ovviamente gli MP valgono doppio. - I silossanici a solvente danno risultati migliori rispetto a quelli a base acqua, ma hanno bisogno del supporto perfettamente asciutto. Puoi tranquillamente farlo tu, il costo di 2? è per il materiale, è un tantino tossico durante l'applicazione, quindi non farlo quando c'è vento, non mangiare o fumare mentre lo applichi ed indossa una tuta in Tyvek e mascherina. Appena hai finito butta via tutto e subito una doccia.
Per il rivestimento interno, mi riferivo all'assorbimento acustico, non all'isolamento. Per capire meglio il concetto, prova a parlare a 10 cm da un vetro, e poi prova a fare la stessa cosa contro una coperta o un tessuto molto spesso. La sensazione di attenuazione dovuta al mancata riverbero del rumore, è il risultato dell'assorbimento acustico. Ti darà una piacevole sensazione di casa. Non sottovalutare inoltre l'isolamento termico, la casa può diventare invivibile se non lo installi. Per le voltine il problema potrebbe essere serio, la maggior parte dei tecnici non conosce l'evoluzione delle deformazioni nei sistemi ad arco, quindi è plausibile che nessuno si sia espresso in merito. Mi servono delle foto con elevata definizione per capire lo stato di fatto, devi perciò illuminare molto intensamente prima di scattare le foto. Appena le hai mandale pure su questa posta. Penso siano interessati tutti all'argomento, no?
Saluti
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