Capitolato villa

Buonasera, se l'immobile è in costruzione, ed il permesso di costruire successivo al 21 luglio 2005, il D. lgs. 122/2005 prevede necessariamente la consegna del capitolato dettagliato.

Buonasera, se l'immobile è in costruzione, ed il permesso di costruire successivo al 21 luglio 2005, il D. lgs. 122/2005 prevede necessariamente la consegna del capitolato dettagliato.

Mi conferma dunque che il capitolato in questione è generico e non dettagliato come prescrive il d. lgs 122/05?

Non so sei sia dettagliato o meno ma quando c'è scritto in materiale "tipo" poroton potrebbe anche non essere poroton ma un tipo non bene specificato,

Alla voce pluviali non so se l'alluminio preverniciato è buona cosa,il pvc se lo po tenere a casa sua ,perfetto tutto in rame,fai un tetto con i coppi siciliani poi ci mette i discendenti in pvc,

Fai specificare bene tutti i prodotti marca e modello,ti manca il capitolato impianti idraulici ed elettrici,infissi paraventi pavimenti rivestimenti intonaci poi in esterno che si fa?

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Alla voce pluviali non so se l'alluminio preverniciato è buona cosa,il pvc se lo po tenere a casa sua ,perfetto tutto in rame,fai un tetto con i coppi siciliani poi ci mette i discendenti in pvc,

Fai specificare bene tutti i prodotti marca e modello,ti manca il capitolato impianti idraulici ed elettrici,infissi paraventi pavimenti rivestimenti intonaci poi in esterno che si fa?

Annoto anche i discendenti in PVC.

Il Capitolato sugli impianti l'ho omesso io, anche lì mi sembra molto semplice, ecco un estratto


ART. 6)
I prospetti degli edifici saranno realizzati con intonaco per esterni idrofugato sestiato e traversato, aggrappante, malta premiscelata cementizia, rasante e con finitura di colore ai silicati, in tinte a scelta della D.L. secondo le prescrizione del P.R.G..

ART. 11)
La pavimentazione degli immobili, con esclusione dei soli vani destinati a servizi (bagni, cucine, lavanderia), sarà realizzata in cotto di 1^ scelta delle dimensione di cm. 30x30 o similari, del valore di ? 15,00/mq.
I servizi (Bagno, cucina, lavanderia), i balconi e le terrazze in piastrelle di 1^ scelta delle dimensioni di cm. 20x20 o similari, del valore di ? 15,00/mq.
I promittente venditori (trattandosi di permuta) potranno scegliere un diverso tipo di pavimentazione pagando solo la differenza dai 15 ?/mq.

ART. 14)
Gli infissi esterni saranno, in alluminio anodizzato a taglio termico, complete di accessori e vetro-camera. Gli infissi interni saranno in legno tamburate completi di maniglie e accessori.

ART. 15)
L?impianto idrico sarà centralizzato ed i tubi saranno in multi strato di buona qualità. Gli scarichi saranno in pvc del tipo pesante.
I liquami saranno smaltiti con fosse di tipo Himoff come da prescrizione dell?ASL, o con allaccio alla fognatura comunale.
L?allaccio idrico sarà con tubi in polietilene alla rete comunale.
Il costruttore si impegna a fornire ai promittenti venditori una cisterna idrica in p.v.c., o similare della capacità di lt. 5.000 con relativo autoclave, posizionate esternamente nell?area di pertinenza.

ART. 16)
L'impianto elettrico sarà realizzato con linea sottotraccia in tubi di materiale termoplastico autoestinguente del tipo flessibile, fili conduttori in rame con rivestimento termoplastico, frutti e relative placche. In ogni immobile l'impianto comprenderà la fornitura di n° 15 prese di corrente interne più tre prese esterne, n° 15 punto luce semplice, n° 2 punto luce semplice in veranda oltre a n° 1 interruttore differenziale salvavita. Ogni punto luce richiesto in più avrà il costo di ? 50,00.

Non capisco nemmeno gli infissi come li voglia realizzare

Per gli impianti idrici termici e scarichi:
Scarichi,realizzazione di colonne di scarico portate dall'attacco braca wc a fuoiri filo muro complete di esalatore portato fino a sopra filo tetto a bocca libera,opera da realizzarsi in PPR (il pvc lo metta a casa sua)meglio di tutti in pe-hd ma piu costoso,ile suddette colonne di scarico saranno realizzate con tubazioni fonoassorbenti come prescritto dalla legge e di diametro adeguato al fabbisogno(mai piu piccole di 110mm)

Cisterna in vetroresina di tipo da interro ,va bene anche in polietilene ma sempre da interro con realizzazione di chiusino di cm 100x100 in muratura intonacata a civile con un altezza di 10cm sopra filo terreno(evita che quando piove il concime del giardino vada in cisterna e lavarsi denti non è piacevole)

Impianto distribuzione acqua calda e fredda in tubazione multistrato portato dal collettore di distribuzione posto nei pressi della caldaia alle chiusure di ogni singolo servizio,diametri e portate adeguate al fabbisogno,

Una cosa buona c'è,puoi scegliere qualche pavimento e rivestimento migliore a i 15 ? te li scontano molte volte devi pagare anche quelli

manca il gruppo autoclave,che tipo?se monti cisterna, in cucina avrai bisogno di:un tubo acqua fredda da autoclave un tubo acqua calda un tubo acqua diretta dal contatore.
impianto riscaldamento/condizionamento?

Cut
manca il gruppo autoclave,che tipo?se monti cisterna, in cucina avrai bisogno di:un tubo acqua fredda da autoclave un tubo acqua calda un tubo acqua diretta dal contatore.
impianto riscaldamento/condizionamento?


Annoto tutto grazie

Nessun impianto di riscaldamento è stato previsto, già discusso questo con il mediatore e mi ha detto che con una piccola aggiunta sono disposti a farlo.

Condizionamento solo la predisposizione di 3 condizionatori, sempre pochi...

Dimenticavo si tratta di una villa unifamiliare di 125 m2 sotto e un sotto-tetto, che verrà completato dopo il rogito, di altri 45 m2 circa.

Ringrazio gli amici tecnici. L'allegazione del capitolato è prevista dall'art. 6 del D. Lgs. 122/2005, e richiede apprezzabile dettaglio dei materiali da utilizzare, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti tra le parti.

Ciao scusate se mi intrometto: voi mi avete insegnato che spesso le imprese tirano pacchi sulla data di consegna; tutti consigliano di fissare anche una eventuale penale sui ritardi.
Se vuoi ti spedisco via posta ordinaria la copia del mio preliminare con allegata scheda tecnica dei materiali/modalità di costruzione (villetta unifamiliare, svariate pagine di documento).
Meno cose sono specificate sul documento, più l'impresa si muove liberamente.
Ascolta quello che dice Radiante: la parolina "tipo ...." può fare molti danni.
Fatti mettere per iscritto anche quante volte puoi visionare il cantiere: ho sentito di imprese che consentono l'accesso UNA volta al mese!
Ma siamo pazzi? Spendo centinaia di migliaia di euro e devo fidarmi ciecamente? Così se hanno fatto qualche cappella (scusate il termine), vattelapesca...
Io a casa mia ero presente un giorno si e uno no, e ti garantisco che qualcosa rischiava di "scappare" lo stesso, specialmente se hai tipologie di materiali un pò particolari (es. piastrelle di grande formato, mosaico, impianti speciali).
In ogni caso auguri, sarà un bel viaggio.

Grazie Aliott per la disponibilità, andrò a discutere prima con l'ingegnere ed eventualmente ti contatto in pvt.

MA SIAMO PAZZI?

Quelli ti tirano un bidone, te lo dico io che non me ne intendo, salvo l'esperienza dell'acquisto del mio appartamento e relativi lavori.

Ho imparato, rischiando di trovarmi il bidone tra coppa e collo, che la parola "tipo, analogo, ecc. ecc." vuol dire PACCO!

ESIGI: marca, modello, nome del fornitore, e che sia GARANTITO, nel caso non rispettino quanto scritto, sia prevista la penale, oltre alla sostituzione a loro spese di quanto bidonato.

Le gorne di alluminio, possono anche andare bene, ma gli scarichi di palstica se li metta dove dico io... te li fa minimo di alluminio, se vuoi il meglio, ma il prezzo sale, fai tutto in rame, ti va avanti almeno 50 anni... se non passano i Romeni in furgone

Quegli infissi mi puzzano parecchio, cosa vuol dire "legno tamburato"?
Fatteli fare di PVC con moltissime camere così è termoisolata, armatura interna metallica, color legno, e, nel lato interno alla casa, legno MASSELLO, maniglieria in ottone o alluminio, vetrocamera a gas inerte, costa, ma è quasi il top, comunque il top ha una resa poco supoeriore con un costo molto superiuore, più che altro estetica esterna.

Se metti le tapparelle, ci sono quelle blindate, oppure fai applicare due scrocchetti alla tapparella, così non riescono a sollevarla, o almeno devono romperla, con il rumore che ne consegue.
La porta blindata è ovviamente di serie, io eviterei il vetro, l'acciaio è sempre il meglio, c'è una ditta di Taranto che fa dei gran bei lavori, mi assicura un amico che sono seri, ma non fanno porte fuori misura standard, nemmeno a richiesta.
La porta sarà termoisolante, con cilindro di sicurezza europeo, avrà molti "aggrappi" tra il telaio ed il muro, ed almeno quattro rostri, tra porta e telaio.
A meno che non vengono in retromarcia con un gippone, o usano l'azoto liquido o non la dovrebbero aprire.
Dimenticavo, fatti mettere il limitatore di apertura, che inserirai di notte, è una sbarra d'acciaio che prende il posto della catenella di vecchia memoria, si disinserisce solo a porta chiusa, sai che risate se ti forzano la serratura e non possono entrare

Per l'impianto elettrico, decidi TU, dov e vanno "i bottoni" e le prese, decidi anche il numero degli stessi, sono descritti come "frutto", perché quello è il nome tecnico, fai mettere per scritto la marca e la serie, in base a quello potrai scegliere anche all'ultimo secondo le placche estetiche da apporre sopra, essendo semplicemente incastrate o avvitate sopra, quindi no problem.

L'intonaco esterno, non mi pronuncio, ma se termografia, il sommo isolatore ( ) vuol pronunciarsi, sono curioso anch'io.
Essendo i muri di tamponamento in poroton vale la pena mettere il cappotto esterno, o magari un "golfino", con semplice intonaco termoisolante?

Guardate, anche a me 'puzza' di pacco. Io faccio anche il consulente d'impresa, e nei contratti (e pedissequi allegati) esigo il massimo dettaglio, e la più ampia trasparenza.

Dunque...ho avuto modo di parlare con l'ingegnere ed il costruttore, sono stati molto disponibili alle mie richieste.

In sintesi mi hanno detto che se voglio un capitolato più dettagliato posso anche indicargli i punti e loro non avranno problemi a modificarlo in tal senso.

Mi ha rassicurato inoltre sulla certificazione energetica della villa, dunque gli infissi dovranno garantire questo e della stipula di una fideiussione per le somme anticipate e la stipula di una polizza assicurativa decennale.

Una domanda, ma quest'ultime spese (fideiussione e polizza) a carico di chi sono?

Mi sembra sia a carico del costruttore...

P.S. marca, modello e fornitore di tutto quello che può essere usato, dovrà essere indicato per iscritto, ivi compreso il prezzo FINITO ED IVATO, e le penali relative ai ritardi, al materiale non conforme ed eventuale altro...
Per la penale tempi, l'utile è aumentare l apenale all'aumentare dei giorni, sicchè se 5 giorni hanno una penale diciamo di 50? al di, dal sesto in poi se ne chiedono 100? e via al raddoppio di settimana in settimana, mi sa che corrono come lepri

Ok per la penale,la penale si puo anche aggirare in quanto è soggetta alle cond meteo,per realizzare tetto se piove per un mese (come adesso) questo non fa parte della penale ,per i tempi effettivi metti in conto anche la pioggia

Come gia detto fatti specificare i materiali marca e modello ,il fornitore non serve a gran che in quanto te li fornisce la ditta che si occupa del lavoro ,esempio se ti monto una caldaia x dove la compro è irrilevante io sono il tuo fornitore e installatore l'importante che sia quella prescritta

la fidejussione e la garanzia è a carico del venditore/costruttore

Diciamo che l'incontro mi ha chiarito alcuni aspetti, mostrando una controparte disponibile a modificare il capitolato, ma dall'altro leggendo la prenotazione d'acquisto non mi convince nelle modalità di pagamento, mi spiego:

1) Il prezzo della vendita è fissato in xxxx.
Tale somma sarà aumentata di un importo pari al pagamento del premio assicurativo per la garanzia fideiussoria... e della soma necessaria per la stipula della polizza decennale.

Traducendo mi sembra di capire che dovrei accollarmi io queste spese, quando la legge impone a lui queste garanzie, se è così mi sembra folle.

L'acquirente può accollarsi il mutuo per soddisfare il pagamento delle rate di avanzamento dei lavori, pagando gli interessi di preammortamento

Cioè su un immobile di 300 mila loro hanno prospettato una scaletta di pagamento fino a 200 mila, dicendomi che se ho problemi possono loro venirmi incontro stipulando un mutuo edilizio ed io pagherei gli interessi di preammortamento, per poi accollarmi lo stesso alla stesura del rogito.

Mi sembra che girino la questione mutuo come favore per l'acquirente e intanto loro avrebbero tutti i soldi necessari per costruire a costo zero.

Scusate la domanda, forse sono illuso io, ma su un importo finito di 300 quanto in percentuale dovrebbe essere versato ad avanzamento lavori e quanto al rogito?

Vedo che hai colto gli aspetti rilevanti. Il rogito dovrebbe seguire il collaudo e l'ottenimento dell'agibilità, quindi, a mio avviso, almeno un 30% lo riserverei a quella scadenza.

E' normale poi questa condizione nella prenotazione di acquisto?

Quanto promesso in vendita risulta colorato nelle planimetrie, firmate dalle parti e allegate alla paresente sotto le lettere A, B e C con valore soltanto indicativo e non vincolante per quanto riguarda misure, descrizione grafiche generali e particolari, esterne ed interne, la posizione dei vari impianti igienici, il collegamento alle relative reti, e quanto altro riguarda la rappresentazione dei singoli locali e servizi

Ciò io posso prenotare una casa di 140 m2 e ritrovarmi con una di 80 m2?

Se dovessi illustrare il concetto di vessatorietà ai miei allievi, utilizzerei una clausola simile...se non bastasse il codice civile a chiarirlo, ci sono la L. 210/2004 ed il suo decreto d'attuazione.