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2015-06-08 16:32:44

Accorpamento unità abitative


Ciao a tutti, sono nuovo nel forum.
sto valutando di comprare una casa da ristrutturare. attualmente risulta dal catasto essere formata da 4 unità abitative, ognuna da 50mq.
Prima di presentare un'offerta vorrei capire a che spesa vado incontro tra pratiche e tasse per accorpare le 4 unità abitative in un unica unità.
Come seconda cosa ma non meno importante, nelle piante catastali è presente una costruzione in giardino di pochi mq (credo sia stato un capanno per gli attrezzi o un ripostiglio) che non esiste in quanto è stata abbattuta nel tempo.
La domanda è la stessa del punto precedente: quanto mi costa normalizzare tutto e sistemare le piante in catasto?
Vorrei avere una stima non precisa al singolo euro ma abbastanza veritiera per poter giustificare un'offerta di acquisto sicuramente più bassa della cifra richiesta dal venditore.
Grazie a tutti
Alessandro
  • arch-ily
    Arch-ily Ricerca discussioni per utente
    Sabato 6 Giugno 2015, alle ore 11:10
    Vediamo di fare un minimo di chiarezza.

    Intervento edilizioSuppongo che dopo l'eventuale acquisto lei vorrà fare dei lavori, magari per il collegamento diretto tra le unità immobiliari o l'eliminazione dei bagni superflui. Dal punto di vista normativo, in generale l'accorpamento di unità immobiliari costituitsce un intervento di manutenzione straordinaria, senza aumento di carico urbanistico e perciò senza oneri da pagare al Comune. Per la presentazione della pratica può essere richiesta una CIL oppure una SCIA, che richiede il solo pagamento dei diritti di segreteria (di solito meno di 100 euro).
    Ovviamente bisogna però pagare il tecnico.

    Catasto

  • arch-ily
    Arch-ily Ricerca discussioni per utente
    Sabato 6 Giugno 2015, alle ore 11:16
    Fabbricato accessorio demolito

    Questo aspetto può essere un po' problematico, perché è necessario verificare (con il proprio tecnico di fiducia) se l'abbattimento è stato abusivo: se sì, la pratica edilizia da presentare sarà a parziale sanatoria e potrebbe anche essere chiesta una piccola multa (il minimo è 500 euro, e per un simile abuso dovrebbe essere richiesto proprio il minimo o poco più).

    Catasto


    Anche in questo caso, sarà necessario presentare una variazione catastale per l'eliminazione del subalterno del fabbricato accessorio demolito e l'accorpamento delle 4 unità immobiliari (cessazione dei subalterni attuali + creazione di un nuovo subalterno unico con classamento nuovo + nuovo elaborato planimetrico).
    Non mi intendo molto di prezzi di catasto (che pratico molto poco), ma direi che non dovrebbe spendere - di tecnico - più di mille euro.
    I diritti di segreteria per una variante "semplice" (cambio di planimetria interna) sono se non erro di circa 80 euro.

  • alexc
    Alexc Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 8 Giugno 2015, alle ore 10:33
    Arch-ily grazie infinite per le sue risposte esaustive. Non essendo del mestiere mi ero un po' preoccupato di quello che poteva costare l'accorpamento ma in questo caso la spesa sembra davvero contenuta.
    non mi è chiara una cosa però:' le pratiche di accorpamento dovranno essere multiple oppure ne basta una per tutte le unità abitative da accorpare?

    Per quanto riguardo il capanno invece è non mi aspettavo di dover pagare una multa così elevata, sebbene si tratti della penale minima, per normalizzare le piante in catasto. possiamo sempre presentare un'offerta più bassa al venditore oppure far sistemare a lui le anomalie.

    In ogni caso, grazie ancora per i suoi consigli
    Alessandro

  • arch-ily
    Arch-ily Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 8 Giugno 2015, alle ore 12:07
    Aspetti, noto che ha ancora un po' di confusione.
    Dunque, per l'accorpamento delle unità immobiliari la pratica è unica, sia in catasto sia in comune (pratica edilizia).
    Per il capanno, la multa è per regolarizzare la situazione edilzia (a meno che non sia già regolare: in passato succedeva abbastanza spesso di fare una pratica edilizia tralasciando la variazione catastale).
    Sicuramente, qualora emergessero irregolarità le consiglio di chiedere uno sconto al proprietario, inoltre un immobile non può essere venduto se non è conforme sia dal punto di vista catastale che edilizio-urbanistico, a meno che ovviamente il compratore non ne sia a conoscenza.

    Le segnalo un articolo che spero le possa essere utile:

    Conformita edilizia controllare in caso di compravendita

  • alexc
    Alexc Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 8 Giugno 2015, alle ore 16:32
    Grazie ancora per le delucidazioni. Sì chiederemo sconto in caso ci dovessimo sobbarcare queste spese oppure faremo regolarizzare prima di procedere con le pratiche di compravendita.


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