Donazione e-o trasformazione

Gentili lettori vorrei proporVi un quesito in merito ad una situazione che si è creata ultimamente in famiglia.
I miei genitori, possessori di una seconda casa, inutilizzata e priva di utenza elettrica, ubicata a piano terra della mia abitazione (realizzata quale sopraelevazione alla prima in questione), poiché non interessati ad avere una seconda casa, ereditata dai nonni materni, mi hanno paventato l'idea di volermi cedere tale abitazione.
Potrebbe essere interessante proprio perché potrei accorparla alla mia abitazione e farne un'unica proprietà, ma:
- la mia abitazione è classificata in categoria A/2 classe 3, mentre quella dei miei genitori è classificata A/3 classe 4, seppure siano una sull'altra;
- sono già possessore di una seconda casa (del tipo stagionale), in altro comune e di n. 1 garage, attinenza della mia prima abitazione.
Al momento non abbiamo sentito alcun esperto per le valutazioni del caso, soprattutto per la parte fiscale che potrebbe diventare onerosa per me.
L'idea che mi sono fatto è quella di poter donare l'abitazione in questione ad uno dei miei 2 figli (uno maggiorenne e l'altro minorenne), ma con quali conseguenze?
Se un domani il maggiorenne dovesse andar via e dovesse realizzarsi da qualche altra parte, cosa succederebbe?
Se donassimo l'abitazione al figlio minore, con quali modalità, precauzioni e risultati?
Premetto che in famiglia siamo 3 fratelli, di cui:
- uno (il secondo genito, io sarei il primo) non ha contatti con la famiglia, causa vedute diverse dal resto della famiglia;
- il terzo fratello, non sposato e attualmente convivente con i miei genitori nella casa di proprietà degli stessi, non avrebbe espresso la volontà di intestarsi l'abitazione oggetto della discussione.
In alternativa potrei cambiare lo stato d'uso dell'attuale abitazione posta a piano campagna (in pratica quella che i miei genitori mi donerebbero-vds progetto allegato) trasformandola in due parti, cioè la parte con le due stanze da letto in garage e la parte denominata soggiorno in deposito.
Aggiungo che attualmente le due unità abitative sono collegate tramite una porta posta tra la mia abitazione e quella che i miei genitori vorrebbe donarmi.
Vi prego di darmi indicazioni sulla fattibilità del mio progetto e soprattutto vi chiedo di farmi capire quale potrebbe essere il carico economico delle operazioni e delle successive tasse che andrei ad accollarmi.
Spero di essere stato chiaro nell'esposizione dei fatti.
In attesa dei vostri pareri/suggerimenti Vi ringrazio per l'attenzione e per il tempo prestatomi.
Quello che chiedo e Voi è un suggerimento relativo all'eventuale destinazione dell'abitazione in questione.
Io sarei del parere di intestarla al figlio minore, ma è la strada giusta da percorrere?
Ringrazio anticipatamente per qualsiasi vostro contributo.