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2018-06-20 10:42:54

Ripartizione spese riparazione infiltrazioni terrazza di proprietà e uso esclusivo per cene e feste


Buongiorno a tutti,
abito al terzo piano destro del condominio in foto.
Il palazzo ha 16 anni e monta infissi ermetici di ottima qualità.
Chi abita sopra di me al quarto e ultimo piano è proprietario ad uso esclusivo della terrazza evidenziata in rosso su cui ha messo piante, sedie, ombrellone e organizza feste e cene.
Nulla di fastidioso anzi fa benissimo dato che l'appartamento era in vendita ad un prezzo molto più alto degli altri proprio perché aveva la terrazza.
Ora ci sono delle infiltrazioni d'acqua in un punto della terrazza perché una sola delle sue stanze ha delle macchie nere di muffa sul soffitto.
Ho letto l'art. 1126 ma lascia adito a parecchi dubbi, per questo chiedo:
- Dato che non è solo una copertura del palazzo ma una terrazza utilizzata esclusivamente dal proprietario per il suo benessere e scopi ludici vale lo stesso la ripartizione della spesa di 1/3 a lui e 2/3 gli altri sotto di lui?
- Per quanto riguarda i lavori da fare lui ha già parlato di rifare TUTTA l'impermeabilizzazione sottostante e pavimentazione.
Per questo mi chiedo:
- perché rifare TUTTO quando è evidente che l'infiltrazione è solo in un punto preciso probabilmente a causa della pendenza?
- non si può rifare l'impermeabilizzazione solo per la superficie della stanza incriminata?
- tutto il lavoro per rimettere le mattonelle (che è solo un fatto estetico e non funzionale al problema), perché dovrebbe essere anche a spese degli altri?
- rimanendo al problema dell'acqua e tralasciando l'estetica un tecnico mi ha detto che si può anche approfittare del caldo per far asciugare e poi ricoprire la pavimentazione esistente con dei rotoli specifici di guaina impermeabilizzante che si uniscono con il cannello.
Quindi in pratica mettere un manto di guaina sopra le mattonelle. Non si può fare anche in questo modo ripartendo le spese come da legge perché costerebbe molto meno e risolverebbe comunque il problema?
- in passato anche io che abito sotto, ho avuto umidità lungo i pilastri della stessa sua stanza manifestatasi con macchie gialle, ho fatto fare i buchi per arieggiare e ho lasciato gli infissi aperti molto più spesso e non ho avuto più problemi.
Per questo mi chiedo quanto può essere addebitato a sua incuria nella manutenzione della sua terrazza?
Le macchie nere di muffa non si formano da un giorno all'altro.
Scusate il lungo messaggio e grazie se vorrete rispondermi.
  • manuelamargilio
    Manuelamargilio Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 10 Maggio 2018, alle ore 19:08
    Buongiorno il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dell'edificio, a meno che non sia stabilito diversamente, in modo chiaro ed univoco, dal titolo; questo vuol dire che il lastrico solare o terrazza a livello può essere anche di uso esclusivo di uno dei condomini. Confermo che in questo caso la divisione delle spese sostenute per il rifacimento del lastrico va fatta secondo quanto previsto dall'art. 1126 c.c. ovvero:1/3 da coloro che hanno in uso esclusivo il lastrico solare; 2/3 da tutti i condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell'intervento. Circa le modalità di rifacimento ritengo opportuno che sia un tecnico a prendere in visione il lastrico e stabilire la tipologia di lavoro da effettuare. Bisogna appunto capire con certezza che vi siano valide ragioni per un rifacimento e se vi siano delle responsabilità del proprietario.
    Saluti

  • giadagirolamo
    Giadagirolamo Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 10 Maggio 2018, alle ore 19:36
    Buonasera,
    anzitutto grazie per la spiegazione.

    Volevo porre l'attenzione su alcuni punti che forse possono "limare" le risposte che ha gentilmente fornito:

    La persona è proprietaria del terrazzo e solo lui può usarlo a suo comodo perché per accedervi c'è un portoncino chiuso a chiave che solo lui ha (quando il palazzo era in costruzione lui chiese che questospazio fosse fatto appositamente per usarlo per uso personale e concordò lui con il costruttore piastrelle e estetica interna) .
    Per questo non è una "semplice" copertura asfaltata come sarebbe dovuta essere all'inizioe non ci sono antenne televisive o altro che non sia suo.
    E' uno spazio che è stato realizzato e pagato in più a parte per una ricreazione personale e sempre gestito e visto solo da lui. Nessuno di noi ha mai messo piede sul terrazzo nè avrebbe potuto autonomamente.
    Questecircostanzenon significano nulla?

    C'è un modo più chiaro ed univoco di questo per specificare che lui è il "padrone assoluto" ?

    Ha montato gazebo, paraventi, l'ha riempito di grossepiante e organizza spesso pranzi e feste.
    Il peso eccessivo non potrebbe aver rovinato la terrazza? Anche perché sull'altra ala c'è un terrazzo identico senza piante e lì non ci sono problemi. Anche io ho avuto problemi di umidità nella stessa sua camera ma appena ho visto le macchie gialle sull'intonaco sono intervenuto e da 3 anni non ho più problemi.
    Quindi quanto è attribuibile a sua incuria?

    Ok per la funzionalità ( e quindi si potrebbe anche solo riparare lo strato impermeabile), ma per i motivi cheho elencato prima cosa c'entriamo noi con l'estetica essendo un'area visibile solo a lui?

    A questo punto chiunque potrebbe comprare casa all'ultimo piano, farsi fare il lastrico in modo tale che possa farci feste e cene e prendere il sole e ad un certo punto farselo rifare da capo bello come piace a lui a spese degli altri.

    Grazie

  • manuelamargilio
    Manuelamargilio Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 10 Maggio 2018, alle ore 20:26
    A mio avviso bisogna distinguere i problemi estetici da quelli funzionali. La legge fa riferimento all'uso esclusivo del lastrico come in questo caso pertanto resta ferma la ripartizione delle spese come sopra precisato.
    Per quanto riguarda la tipologia di lavori ritengo che debbano essere ripartiti unicamente quelli finalizzati all'impermeabilizzazione. Il resto come ad esempio le mattonelle, sono a carico del proprietario.
    Si potrebbe procedere come suggerito dal tecnico al quale vi siete rivolti.
    Saluti.

  • giadagirolamo
    Giadagirolamo Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 10 Maggio 2018, alle ore 21:39
    "Per quanto riguarda la tipologia di lavori ritengo che debbano essere ripartiti unicamente quelli finalizzati all'impermeabilizzazione. Il resto come ad esempio le mattonelle, sono a carico del proprietario."

    Esatto, è quello che pensavo anch'io, mi pare la cosa più logica considerando il caso specifico.
    Ma a me che ci siano le mattonele o no cosa mi importa?
    In quanto NON utilizzatore del lastrico mi interessa solo che mi protegga dall'acqua. Le mattonele sono un fatto estetico che non importa a nessuno: sebbene sembri inconcepibile al giorno d'oggi anche in una casa la pavimetazione a mattonelle non è mica obbligatoria per non farti sprofondare al piano di sotto!

    Ho la sensazione che si voglia imporre all'art 1126 cc che è molto generico tutta una serie di certezze con estrema disinvoltura.

    C'è una bella differenza tra il pagare un quota sulla sola impermeabilizzazione e pagare anche la quota per togliere e rimettere le mattonelle!

    Grazie Manuela.
    In sede di assemblea porterò avanti questa tesi.



  • jovis
    Jovis Ricerca discussioni per utente Giadagirolamo
    Lunedì 14 Maggio 2018, alle ore 09:35
    "Per quanto riguarda la tipologia di lavori ritengo che debbano essere ripartiti unicamente quelli finalizzati all'impermeabilizzazione. Il resto come ad esempio le mattonelle, sono a carico del proprietario."

    Esatto, è quello che pensavo anch'io, mi pare la cosa più logica considerando il caso specifico.
    Ma a me che ci siano le mattonele o no cosa mi importa?
    In quanto NON utilizzatore del lastrico mi interessa solo che mi protegga dall'acqua. Le mattonele sono un fatto estetico che non importa a nessuno: sebbene sembri inconcepibile al giorno d'oggi anche in una casa la pavimetazione a mattonelle non è mica obbligatoria per non farti sprofondare al piano di sotto!

    Ho la sensazione che si voglia imporre all'art 1126 cc che è molto generico tutta una serie di certezze con estrema disinvoltura.

    C'è una bella differenza tra il pagare un quota sulla sola impermeabilizzazione e pagare anche la quota per togliere e rimettere le mattonelle!

    Grazie Manuela.
    In sede di assemblea porterò avanti questa tesi.


    Mi pare che le ragioni siano dalla tua parte.
    Ma bisogna fare presente all'amministratore, di chiarire e fare osservare, quali sono le ripartizioni comuni e quali siano le esclusive del proprietario dell'ultimo piano con terrazzo.
    Spesso gli amministratori allegeriscono le concause per portare avanti il bilancio e bollette straordinarie.

  • giadagirolamo
    Giadagirolamo Ricerca discussioni per utente Jovis
    Martedì 15 Maggio 2018, alle ore 13:38
    Mi pare che le ragioni siano dalla tua parte.
    Ma bisogna fare presente all'amministratore, di chiarire e fare osservare, quali sono le ripartizioni comuni e quali siano le esclusive del proprietario dell'ultimo piano con terrazzo.
    Spesso gli amministratori allegeriscono le concause per portare avanti il bilancio e bollette straordinarie.
    Grazie mille Jovis, seguirò anche il tuo consiglio.

  • annalisaventuri
    Annalisaventuri Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 20 Giugno 2018, alle ore 10:42
    Siamo sicuri che non ci sia modo di far rispondere solo lui dei costi?

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