Ripartizione spese ballatoio in casa di ringhiera

Ne abbiamo gia parlato nel forum.

Le spese in oggetto, comprese le ringhiere (sicurezza), pavimentazione, frontali, recupero acque meteoriche, ecc seguono le norme dettate per i balconi aggettanti:

http://www.condomini.altervista.org/Bal ... prieta.htm

In questo caso particolare, le spese saranno imputate secondo il dettato del 3° comma dell'art. 1123 del Codice Civile, tenendo però conto delle proporzionalità dell'uso.

Grazie per la risposta.
Avevo fatto una ricerca sul forum ma non ho trovato indicazioni per il caso specifico del ballatoio lineare ( casa di ringhiera).
Inoltre ho trovato questo precedente specifico per questo tipologia di ballatoio che sembra andare in direzione diversa a quanto da te detto.

"I ballatoi o balconate lineari dalle quali si accede ai singoli appartamenti posti ai vari piani diversi da quello terreno - sono da considerarsi, salvo che diversamente disponga il titolo, parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. Ai fini della ripartizione delle spese condominiali riguardanti i ballatoi delle cosiddette case di ringhiera, occorre distinguere tra il rifacimento dei c.d.elementi verticali (ad esempio: frontalini, piantane, ringhiere) che sono parte integrante della facciata, per cui le relative spese vanno poste a carico di tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, ed il rifa- cimento del piano di calpestio o del suo sostegno, poichè in tale caso il criterio applicabile è quello dettato dall'art. 1124 cod. civ. in tema di scale; infatti, i ballatoi delle case di ringhiera assolvono ad una funzione del tutto analoga a quella delle scale, dato che comportano per i proprietari degli appartamenti che vi si affacciano una utilità analoga a quella che le scale di un edificio normale apportano ai condomini che ne fruiscono (Trib. Milano, n. 12061 del 6/10/1988) "

Inoltre da altra fonte autorevole:

"I ballatoi delle case di ringhiera
- Abito in un vecchio edificio più comunemente qualificato come casa di ringhiera, dove i singoli appartamenti hanno accesso dall'unico ballatoio sito a ogni piano. Le spese per la manutenzione di questi balconi devono essere sopportate da tutti i condomini oppure solo dai proprietari degli appartamenti che vi si affacciano?
- Questi caratteristici ballatoi possono, in teoria, essere usati da tutti i condomini, anche se di fatto ne traggono utilità solo i proprietari delle unità immobiliari che su di loro si affacciano. Essi devono quindi considerarsi come parti comuni e come tali devono essere mantenuti e ricostruiti a spese di tutti i condomini"

Cosa ne pensate?

Grazie ancora.

La prima sentenza che hai riportato è stata "ribaltata" in appello ed in Cassazione (mai fidarsi della lettura delle sentenze di primo e addirittura secondo grado).

Nella tua seconda citazione scorgo un errore di valutazione.

Ho precise sentenze di Cassazione in archivio che confermano quanto ti ho detto sopra quindi non ti consiglio di avventurarti in ricorsi giudiziari.

Il Codice Civile, specialmente il 3° comma dell'art. 1123 è difficile da interpretare con "strane" personalizzazioni.

Comprendo che vorresti "attaccarti" a qualsiasi appiglio a tuo favore, ma in questa occasione non trovo riferimenti "certi" che ti possano aiutare.

Mettiti nei panni degli altri proprietari del condominio che non hanno in uso il balcone a ringhiera in oggetto .......

Non voglio "aggrapparmi" a niente di non fondato, vorrei solo capire come di dovrebbero dividere correttemente le spese.
Il 3° comma dell'art. 1123 che tu hai citato non considera in alcun modo la funzione di "parte comune funzionale all'accesso alle u.i." del ballatoio in oggetto al pari di quella fornita da scale, pianerottoli ecc.
poiche questo ballatoio e' come una estensione del pianerottolo al primo piano ed funge da unico accesso alla mio appartamento al pari della funzione del pianerottolo per le altre u.i.

Mi posteresti la sentenza di cassazione che ribalta tutto di cui parli?
E se possibile qualche sentenza che dice che le spese dei ballatoi di castello sono ripartite come le spese dei balconi aggettanti?
Ho cercato molto in rete ma non ho trovato nulla del genere.

Grazie.

Ti ho fornito il parere che hai richiesto e te l'ho indicato consultando prima il mio archivio, come faccio sempre prima di rispondere.
Ti ho dato precisi riferimenti codicistici a supporto.

Ripeto: il ballatoio che seva una ben determinata parte di unità immobiliari dell'edificio condominiale, è parte comune solo per le unità immobiliari cui è al servizio.

L'unica possibilità per attribuire la proprietà e la relativa spesa anche al resto del condominio è riuscire a dimostrare che il ballatoio in oggetto è usato anche se solo saltuariamente da non residenti al piano, ad esempio per stendere panni, per riporvi oggetti, (per farci lo spiedo), ecc., insomma trova un valido appiglio.

Se la risposta non è di tuo gradimento, cerca in rete fino a quando non trovi riferimenti a tuo esclusivo favore, potresti anche trovarne.

È inutile che ti indichi sentenze in mio possesso che ti sono completamente contrarie.

Quello che non capisco e' che essendo una casa di ringhiera, dove alcuni appartamenti hanno come unico accesso un ballatoio, il ballatoio in oggetto ha la stessa funzione del pianerottolo.
Ad esempio, salendo le scale al primo piano, arrivando sul pianerottolo, io posso girare a sinistra e a destra, girando a destra vado verso il mio appartamento.
E come dire che siccome la parte sinistra del pianerottolo non ha alcuna funzione di accesso alla mia u.i ed io non ci sosto mai perche non ne ho motivo, se questa parte sinistra crolla, al momento delle ripartizione delle spese, non credo possa dire " Non me ne frega niente, non serve all'accesso alla mia u.i, non ci passo mai e qundi non pago niente perche per me puo rimanere crollata".
Non credo che funzioni cosi,giusto?!!
Quindi non capisco perche' il ballatoio in oggetto essendo unico accesso ad u.i. non dovrebbe considerarsi alla stregua del pianerottolo,
Ovvaimente questo e solo un mio personale punto di vista.

Riguardo la sentenza di cassazione che ho richiesto se potevi postare, quella che ribalta la sentenza del "Trib. Milano, n. 12061 del 6/10/1988 ", poiche vorrei capire la motivazione data in corte di cassazione.

Cq sempre un grazie per il tuo parere e per il tuo tempo.
Saluti.

Ti stai attaccando agli specchi....

Il ballatoio in questione può legittimamente essere assimilato all'androne di un vano scale.

La Cassazione ha sempre ribadito, confermando il 3° comma dell'art. 1123 che le scale sono di competenza esclusiva dei proprietari che tramite essa vi accedono.
Se in un condominio vi sono più scale, ogni gruppo paga per la manutenzione e ricostruzione delle proprie.

Così il vostro ballatoio sarà di competenza dei proprietari delle unità immobiliari tramite il quale accedono ai loro alloggi.
Se nel condominio vi sono più ballatoi, la competenza è dei rispettivi gruppi.
Alla stessa maniera, se nel condominio vi sono unità immobiliari con accesso diverso dal vostro ballatoio, le stesse non sono tenute alla manutenzione del vostro ballatoio.

Il ballatoio, come i balconi aggettanti, è di competenza dell'unità immobiliarie cui fa da "accessorio", se le unità immobiliari che si affacciano sul ballatoio e quindi ne hanno l'uso, sono più di una, la spesa per la manutenzione e ricostruzione sarà a carico delle rispettive unità immobiliari in base alla tabella millesimale (Cassazione).