Quali maggioranze per affittare locale condominiale?
Premesso che personalmente ritengo occorra l'unanimità per deliberare di affittare un locale condominiale.
Mi trovavo, però, 2 posizioni contrapposte.
Una supporta la mia convinzione (quella per cui occorre l'unanimità) e fa riferimento a
- Art.1108 c.c.. E` necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
- Art.1120 c.c. Sono vietate le innovazioni che ... rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso
o al godimento anche di un solo condomino.
- Cass. Sez. II, 11 aprile 2006, n. 8429. Quando ... la cosa comune sia alterata o addirittura totalmente trasformata in maniera da essere sottratta definitivamente alla possibilità del godimento collettivo, nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell'ambito dell'uso frazionato consentito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti alla comunione, espresso in forma scritta trattandosi di beni immobili.
L'altra posizione ritiene che occorra la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la maggioranza dei millesimi.
A supporto di tale convinzione, portano una diversa interpretazione dell'art.1108 c.c. (consenso unanime necessario SOLO per locazioni superiori ai nove anni) e alcune sentenze di Cassazione quali:
- Cass. 29 agosto 1998, n. 8622, secondo cui ?In tema di condominio di edifici costituisce innovazione ai sensi dell'art. 1120 cod. civ. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità' materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere (nella specie la S.C. ha ritenuto che la locazione ad un condomino per uso abitativo di un appartamento condominiale, in precedenza concesso ad un condomino per uso deposito, non realizza un mutamento di destinazione nei termini precisati del bene, ma soltanto una diversa utilizzazione che l'assemblea dei condomini può deliberare a maggioranza semplice di cui all'art. 1136, comma secondo cod. civ.)?;
- Cass. 21 ottobre 1998, n. 10446 secondo cui ?La conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del <miglior godimento delle cose comuni> anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto)?.
....
Voi che ne pensate?
Saluti
Mi trovavo, però, 2 posizioni contrapposte.
Una supporta la mia convinzione (quella per cui occorre l'unanimità) e fa riferimento a
- Art.1108 c.c.. E` necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
- Art.1120 c.c. Sono vietate le innovazioni che ... rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso
o al godimento anche di un solo condomino.
- Cass. Sez. II, 11 aprile 2006, n. 8429. Quando ... la cosa comune sia alterata o addirittura totalmente trasformata in maniera da essere sottratta definitivamente alla possibilità del godimento collettivo, nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell'ambito dell'uso frazionato consentito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti alla comunione, espresso in forma scritta trattandosi di beni immobili.
L'altra posizione ritiene che occorra la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la maggioranza dei millesimi.
A supporto di tale convinzione, portano una diversa interpretazione dell'art.1108 c.c. (consenso unanime necessario SOLO per locazioni superiori ai nove anni) e alcune sentenze di Cassazione quali:
- Cass. 29 agosto 1998, n. 8622, secondo cui ?In tema di condominio di edifici costituisce innovazione ai sensi dell'art. 1120 cod. civ. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità' materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere (nella specie la S.C. ha ritenuto che la locazione ad un condomino per uso abitativo di un appartamento condominiale, in precedenza concesso ad un condomino per uso deposito, non realizza un mutamento di destinazione nei termini precisati del bene, ma soltanto una diversa utilizzazione che l'assemblea dei condomini può deliberare a maggioranza semplice di cui all'art. 1136, comma secondo cod. civ.)?;
- Cass. 21 ottobre 1998, n. 10446 secondo cui ?La conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del <miglior godimento delle cose comuni> anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto)?.
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Voi che ne pensate?
Saluti
Ciao Marco, come sai ne abbiamo parlato più volte.
La tua interpretaziuone, la prima, non è ammissibile in quanto la semplice locazione non fa costituire "diritto reale" sul bene in oggetto.
È corretta invece la seconda, la locazione fino a 9 anni di un bene comune necessita (solo) della maggioranza qualificata, 50% del valore millesimale.
I riferimenti li hai gia esposti tu.
A presto.
Ok, Beppe.
Ti ringrazio .. però mi rimane difficile essere d'accordo con la posizione che tu ritieni giusta.
Voglio dire ... il rapporto di locazione darebbe vita ad un uso esclusivo del bene da parte di una persona sottraendolo dall'uso comune.
La destinazione naturale di un bene condominiale è proprio l'uso comune!
Ed è da questi assiomi che trovavo la necessità di un accordo unanime sulla questione!
Cmq prendo atto di quanto emerso e anche se personalmente ritengo che non sia giusto, non mi rimane che uniformarmi a quello che pare l'orientamento giurisprudenziale maggioritario!
Saluti- La sottile differenza sta proprio nella definizione di "diritto reale".
Il bene non viene sottratto all'insieme delle proprietà comuni condominiali, ma ne viene terporanealemto regolamentato un uso diverso.
Il classico esempio è l'alloggio del portiere quando venga dismessa la portineria, questo bene condominiale non avrebbe la possibilità di un uso paritario per ciascun condómino, ecco che ben si presta l'affitto il cui ricavato sarà ripartito tra i proprietari. - Ok.. ma nel mio caso si tratta di uno stanzino condominiale, che invece, ben si presterebbe ad un uso a turnazione!
Invece, con l'affitto dello stesso, creo un pregiudizio all'uso comune a cui il bene sarebbe destinato.
E poi come le spieghiamo quelle sentenze di Cassazione (che tu, Beppe, conosci benissimo) che hanno annullato le delibere Assembleari che (a maggioranza dei condòmini e 2/3 dei millesimi) avevano disposto l'installazione di Antenne radiofoniche sui terrazzi condominiali?
Le motivazioni delle sentenze facevano proprio riferimento al pregiudizio del godimento della cosa comune (o parte di essa) anche di un solo condòmino!! .. Riporto solo a titolo di esempio la massima di Cass. n. 385 del 26 gennaio 1977 per cui la sottrazione di una rilevante porzione di terrazzo, prima liberamente fruibile dall´attrice, costituisce in ogni caso compromissione del suo diritto di comproprietà sul bene comune, possibile solo in presenza di una delibera assunta unanimemente da tutti i condomini.
Ad ulteriore supporto della mia posizione vorrei riportare la sent. di Cass. n. 10446 del 21 ottobre 1998 per cui l´assemblea condominiale ha la possibilità di concedere, anche a terzi, il godimento di beni comuni, realizzando quindi per i condomini una forma di «godimento indiretto» derivante dalla percezione del relativo canone: tale possibilità tuttavia è subordinata all´impossibilità dell´uso diretto, anche in via ternaria, del bene comune.
Probabilmente, quindi, si tratta di dover entrare nel merito della destinazione del bene da locare:
- se si tratta di un bene passibile di utilizzazione diretta (anche con turnazione) da parte dei condòmini, è necessaria l'unanimità per la sua locazione;
- se si tratta di un bene in cui l'utilizzo va inteso in senso indiretto, può essere ammesso il quorum deliberativo della maggioranza..
Che ne pensate?
Saluti
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