Infiltrazioni da lastrico e terrazza: chi paga?
Un saluto a tutti!
Chiedo un vostro gentile parere sulla seguente questione, all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale straordinaria di stasera; premetto che sono proprietaria di un appartamentino in uno stabile di 5 piani, da meno di 2 anni, e non conosco nei dettagli la seguente vicenda: nel 2003 l'inquilino di un appartamneto del 4° piano lamentò infiltrazioni di acqua dal terrazzo sovrastante del condomino del 5° piano; quasi subito l'amministratore dichiarò l'estraneità di responsabilità del condominio in tale questione; ma negli anni le infiltrazioni sono peggiorate ed è stato inputato anche il lastrico solare. 2 anni fa il condominio ha chiamato una ditta per ripristinare il lastrico solare e la tinteggiatura del soffitto dell'inquilino, ma il lavoro non fu fatto a regola d'arte per cui le infiltrazioni (abbondanti a detta dell'inquilino)continuarono tant'è che l'inquilino sospese il pagamento delle spese condominiali. So che è stata fatta anche un aprova di tenuta della terrazza del 5° piano con conseguente allegamento dell'appartamento sottostante. Ora il proprietario dell'appartamento danneggiato fa pervenire una proposta di transazione al condominio di 15000 euro, comprensive dei lavori di rifacimento degli intonaci e tinteggiatura (circa 5000 euro) e i restanti 10000 euro di canoni di affitto non percepiti. Pertanto l'amministratore chiede a tutti i condomini di esprimersi sull'accettazione o meno di tale transazione, chiudendo così la cosa oppure proseguendo per vie legali.
io mi chiedo: i danni causati da infiltrazioni del lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino sono 1/3 a carico di tale condomino e 2/3 a carico dei condomini "coperti" da tale lastrico.Dunque all'inizio, il condominio ha scaricato l'intera responsabilità sulla terrazza del condomino del 5° piano, poi ha ammesso la responsabilità incaricando un'impresa di rifare il lastrico ed ora ci interpella per chiederci di chiudere qua la vicenda pagando 15000 euro al proprietario dell'appartamento danneggiato??? e se le infiltrazioni continuano, pagato un avolta, noi condomi dovremmo continuare apagare in eterno eventuali danni a tale proprietà??Inoltre gli eventuali danni di infiltrazioni su parti comuni non vengono risarciti dall'assicurazione dello stabile? se si rompe la colonna di scarico condominiale, interviene l'assicurazione e su infiltrazioni di lastrici no? Per ultimo, la responsabilità dei condomini per danni causati da infiltrazioni di lastrici solari è da addebitarsi a tutti i condomini o solo su quelli che sono "coperti" da suddetto lastrico? Infatti il mio appartamento è al 3° piano ma sul lato opposto a quello danneggiato da infiltrazioni(su ogni pianerottolo ci sono 6 appartamenti).Ringrazio tantissimo chi vorrà aiutarmi e consigliarmi, così da andare all'assemblea con cognizione di causa. Grazie!
Chiedo un vostro gentile parere sulla seguente questione, all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale straordinaria di stasera; premetto che sono proprietaria di un appartamentino in uno stabile di 5 piani, da meno di 2 anni, e non conosco nei dettagli la seguente vicenda: nel 2003 l'inquilino di un appartamneto del 4° piano lamentò infiltrazioni di acqua dal terrazzo sovrastante del condomino del 5° piano; quasi subito l'amministratore dichiarò l'estraneità di responsabilità del condominio in tale questione; ma negli anni le infiltrazioni sono peggiorate ed è stato inputato anche il lastrico solare. 2 anni fa il condominio ha chiamato una ditta per ripristinare il lastrico solare e la tinteggiatura del soffitto dell'inquilino, ma il lavoro non fu fatto a regola d'arte per cui le infiltrazioni (abbondanti a detta dell'inquilino)continuarono tant'è che l'inquilino sospese il pagamento delle spese condominiali. So che è stata fatta anche un aprova di tenuta della terrazza del 5° piano con conseguente allegamento dell'appartamento sottostante. Ora il proprietario dell'appartamento danneggiato fa pervenire una proposta di transazione al condominio di 15000 euro, comprensive dei lavori di rifacimento degli intonaci e tinteggiatura (circa 5000 euro) e i restanti 10000 euro di canoni di affitto non percepiti. Pertanto l'amministratore chiede a tutti i condomini di esprimersi sull'accettazione o meno di tale transazione, chiudendo così la cosa oppure proseguendo per vie legali.
io mi chiedo: i danni causati da infiltrazioni del lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino sono 1/3 a carico di tale condomino e 2/3 a carico dei condomini "coperti" da tale lastrico.Dunque all'inizio, il condominio ha scaricato l'intera responsabilità sulla terrazza del condomino del 5° piano, poi ha ammesso la responsabilità incaricando un'impresa di rifare il lastrico ed ora ci interpella per chiederci di chiudere qua la vicenda pagando 15000 euro al proprietario dell'appartamento danneggiato??? e se le infiltrazioni continuano, pagato un avolta, noi condomi dovremmo continuare apagare in eterno eventuali danni a tale proprietà??Inoltre gli eventuali danni di infiltrazioni su parti comuni non vengono risarciti dall'assicurazione dello stabile? se si rompe la colonna di scarico condominiale, interviene l'assicurazione e su infiltrazioni di lastrici no? Per ultimo, la responsabilità dei condomini per danni causati da infiltrazioni di lastrici solari è da addebitarsi a tutti i condomini o solo su quelli che sono "coperti" da suddetto lastrico? Infatti il mio appartamento è al 3° piano ma sul lato opposto a quello danneggiato da infiltrazioni(su ogni pianerottolo ci sono 6 appartamenti).Ringrazio tantissimo chi vorrà aiutarmi e consigliarmi, così da andare all'assemblea con cognizione di causa. Grazie!
A queste tue domande ho gia risposto centinaia di volte nel forum.
Basterebbe fare una ricerca usando il tasto "cerca nel forum" in alto alla pagina.
Comunque sono tenuti a pagare le spese di ripristino ed i danni causati dalle infiltrazione per 2/3 i proprietari sottostanti il lastrico e per 1/3 colui che ha l'uso esclusivo del lastrico che fa anche da tetto ai sottostanti in base all'art. 1126 del c.c.
L'assicurazione risponde dei danni se nel contratto è indicata una clausola in questo senso.
Se il tuo appartamento non è sotto la verticale del lastrico in questione sarai tenuto a pagare solo una quota nel caso esistessero comunque "parti comuni" sotto il lastrico stesso.
Centinaia di volte ho indicato il link dove puoi trovare riferimenti normativi e giurisprudenziali:
http://www.condomini.altervista.org/Las ... rrazze.htm
Grazie per l'esauriente risposta. Le chiedo ancora 2 cose:
1) riguardo la somma di 15000 euro di danni richiesti, bisognerà verificare per esempio l'ammontare degli eventuali canoni non pagati dall'inquilino o se l'assemble adicedirà di chiudere la cosa bisognerà pagare tutti i 15000 euro??
2) nel caso in cui esistessero "parti comuni" sotto il lastrico incriminato, come si definirebbe la spesa di mia competenza non essendo nella verticale del lastrico suddetto?
La ringrazio ancora per la sua disponibilità e per le sue risposte.- Le spese richieste devono essere "documentate", se non lo sono, non devono essere corrisposte.
Se vi sono parti comuni coperte dal lastrico stesso di competenza di tutto il condominio e non solo delle unità immobiliari sottostanti, la ripartizione si fa calcolando la superficie proporzionale della parte comune rispetto alle unità immobiliari che comunque pagano per millesimi.
La partecipazione, insomma, dovrebbe essere alquanto limitata. - Salve, aggiorno sulla vicenda dopo l'assemplea condominiale di ieri sera.
Alla fine le spese di 15000 da risarcire devono essere suddivise su tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, e non nella proporzione di 1/3 a carico di chi usufruisce del lastrico e 2/3 sui condomini che sono nella verticale!!!
il motivo???? L'amministratore mi ha detto che nel 2005 (quando io non ero ancora proprietaria) in sede di assemblea hanno deciso che i danni causati dalle infiltrazioni sarebbero stati pagati da tutti i condomini, dato che il condominio in toto era responsabile del fatto che la ditta incaricata per fare i lavori di rifacimento guaina del lastrico e quant'altro non aveva fatto i lavori a regola d'arte.Infatti all'inizio della vicenda il condominio non era intervenuto prontamente ma aveva dichiarato la sua estraneità. solo dopo incaricò una ditta(suggerita e proposta dal proprietario del 5° piano che ha in uso esclusivo il lastrico).Dunque in quell'assemblea si decise (credo con la maggioranza presente) la ripartizione su tutti i condomini delle spese di risarcimento.
Io mi chiedo:
1) è legale che la sola maggioranza riunita in assemblea decida una norma di ripartizione di spese di risarcimento diversa da quella prevista dal codice civile, e peggiorativa per tutti i condomini???
2) siccome nel 2005 non ero proprietaria (quando si decise tale norma di pagamento di tali spese) sono obbligata ad accettare tale delibera o posso oppormi? Ringrazio molto per la sua gentile e puntuale risposta. - ... Alla fine le spese di 15000 da risarcire devono essere suddivise su tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, e non nella proporzione di 1/3 a carico di chi usufruisce del lastrico e 2/3 sui condomini che sono nella verticale!!!........
Il 1126 è preciso e le ripartizioni devono avvenire in questo modo.
Una diversa ripartizione millesimale deve essere deliberata all'unanimità ed inserita nel regolamento condominiale, non basta la semplice maggioranza assembleare raggiunta durante un'assemlea in seconda convocazione.
Vi sono però sentenze di Cassazione che ribadiscono che quando una ripartizione delle spese diversa dal 1123 viene accettata "de facto" dal condominio da sempre, allora la modalità diventa acquisita (alla stregua di un'usucapione).
In conclusione, se precedentemente tutti i condómini hanno partecipato alle spese di un lastrico, e se ne guasta un altro, nuovamente tutti i condómini dovranno partecipare alle spese come precedentemente fatto, anche se non sono sotto la verticale. - Grazie per la risposta:
da quello che ho capito ieri sera in assemblea la delibera sul "diverso" criterio di ripartizione spese x danni causati dal lastrico solare è stata fatta quando il condominio ha preso coscienza dell'aggravamento dei danni dopo i lavori della ditta dal condominio stessa incaricata e ddopo l'assunzione di responsabilità del condominio stesso di non essere intervenuto tempestivamente nella vicenda (dichiarando all'inizio la propria estranietà!). Quindi i condomini hanno deliberato il nuovo e diverso criterio di ripartizione delel spese suddette, spalmandole su tutti i condomini in base ai millesimi. Immagino che tale delibera sia stata approvata dall'unanimità dei condomini tra cui il mio vecchio proprietario, perché io non c'ero. in tal caso spetta a lui pagare anche la quota inerente il mio appartamento? e tale delibera sarà valida per qualunque altra spesa similare a questa che si potrà verificare in futuro?cioè vale fino aprossima delibera contraria?
nel caso in cui, invece, la delibera fosse stata approvata senza l'unanimità dei condomini, non sarebbe valida? ma se sono passati degli anni dalla data di tale delibera, ormai credo che non si possa impugnare,no?
Grazie ancora - Tu hai acquistato il bene con tutti gli oneri che questo si porta dietro.
Non ha importanza se non eri proprietario al momento della deliberazione in oggetto, solo una delibera assembleare diversa può modificare lo stato dei fatti.
Fai un'indagine per controllare con quale maggioranza è stato modificato il criterio di ripartizione in occasione di quell'assemblea.
Se ritieni che sia in contrasto su quanto disposto dal 1136, puoi agfire in giudizio.
Ti avverto che i tempi sono biblici e le spese legali e giudiziarie, perizie, ecc. sono costosissime.
Ho in archivio precise sentenze di Cassazione nel caso intendessi attivare una controversia giudiziaria; non te lo consiglio se intendi farlo da "solo", cerca solidarietà. - Dunque, per non impelagarmi in una causa (anche perché non ne avrei nè il tempo nè i soldi) devo pagare anche se la delibera non fosse stata approvata ad unanimità????
per esempio ieri sera in assemblea non c'era l'unanimità, eppure abbiamo votato sulla conclusione della transazione (pagamento dei 15000 euro) o meno. io ed 1 altro condomino abbiamo votato contro, il resto a favore.
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