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2006-10-30 12:16:39

Fine lavori - 9215


An.bal
login
23 Ottobre 2006 ore 10:47 19
Sono terminati i lavori del condominio per la realizzazione ex-novo della fognatura nera (con allaccio al depuratore comunale) e fognatura bianca per la raccolta delle acque piovane.
Il direttore lavori (regolarmente nominato) ha comunicato la fine dei lavori e ha presentato la seguente documentazione:
- certificato di pagamento
- contabilità dei lavori

Domanda: essendo stati i lavori regolarmente appaltati dal condominio non deve essere rilasciata anche una documentazione circa il regolare svolgimento dei lavori e cioè che i lavori sono stati eseguiti a regola d'arte,... etc....... oppure il direttore lavori si può limitare a dire che i lavori sono finiti e che bisogna pagare senza certificare che i lavori anche se finiti sono stati eseguiti bene?
grazie.
  • lollolalla
    Lollolalla Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 23 Ottobre 2006, alle ore 12:19
    Il direttore dei lavori rilascerà il certificato di regolare esecuzione, che equivale al collaudo tecnico amministrativo. Molto probabilmente adesso il vostro DL ha fatto il verbale di ultimazione lavori con uno stato di avanzamento lavori cui è legato un certificato di pagamento. Fra poco farà lo stato finale e il certificato di regolare esecuzione, sempre che sul verbale di ultimazione non abbia lasciato all'impresa del tempo per terminare lavori che non inficiano l'uso principale dell'opera.
    Bisogna vedere le carte che vi ha fatto. Comunque se i lavori sono a posto, vedrete che tra poco vi rilascerà il certificato di regolare esecuzione.

  • an.bal
    An.bal Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 23 Ottobre 2006, alle ore 13:09
    Grazie.
    Stasera a casa controllo tutta la documentazione con precisione e ti faccio sapere con esattezza la documentazione in mio possesso; così da verificare cosa ancora manca.
    Prima di pagare il saldo finale del 10%, con tutto il rispetto, mi sembra giustoi pretendere che tutto sia in regola!
    grazie.
    andrea

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 23 Ottobre 2006, alle ore 21:13
    E' solo il caso di ricordare che i lavori in oggetto, compreso il costo del DL, possono essere detratti per il 36%.
    Spero abbiate attivato tutte le pratiche necessarie.

    Detrazione per ristrutturazioni, norme e modalità

  • an.bal
    An.bal Ricerca discussioni per utente
    Martedì 24 Ottobre 2006, alle ore 07:19
    Si. Con delibera assembleare è stata scelta la possibilità di avvalersi della detrazione del 36% per ristrutturazioni edilizie....e l'amministratrice è stata direttamente investita della cosa. Per come è stato possibile capire le cose dall'esterno, penso che tutto sia stato fatto nelle regole e che l'anno prossimo incominceremo a portare in detrazione 1/10 dell'importo pagato (ogni condomino per il suo).
    La tua precisazione però mi fa tornare in mente un dubbio che anche nel forum ho cercato di risolvere ma che in realtà non ha trovato una soluzione. In particolare, sono stati effettuati lavori di realizzazione di fognatura nera e bianca (prima non esistente - c'erano solo delle vasche a dispersione sotto le colonne di scarico di cucine e bagni) + realizzazione piazzale con autobloccanti e nuovo impianto luci. Nel capitolato si fa espresso riferimento a lavori di urbanizzazione primaria.
    Il geometra che ha presentato la dia in comune ha classificato i lavori come manutenzione straordinaria. Quello che cercavo di capire era se i lavgori potevano anche essere qualificati com e lavori di risanamento e restauro conservativo >>>> perché in questo caso avremmo potuto anche godere dell'iva agevolata al 10% (indipendentemente dal bonus fiscale del 41 o 36%). Ormai i lavori sono finiti, non so quanto ci si possa fare.........però almeno la soddisfazione di inchiodare gli altri condomini e il geometra che quando ho fatto questa domanda in assemblea si sono messi a ridere, me la vorrei comunque togliere.
    Se invece ho torto....bhè, pace!
    Grazie.

  • lollolalla
    Lollolalla Ricerca discussioni per utente
    Martedì 24 Ottobre 2006, alle ore 07:31
    Gli interventi fatti sono sicuramente di manutenzione straordinaria, non certo di restauro e risanamento conservativo. Se le fatture sono state fatte prima del 30/09/06 l'IVA era al 20% con detrazione 41%. Sulle fatture fatte dopo il 1/10/06 (l'ultima che farete) l'IVA sarà al 10% con detrazione 36%. Ricordatevi che nelle fatture fatte dopo luglio deve essere indicato separatamente l'importo di manodopera e materiali, pena la decadenza della detrazione.

  • an.bal
    An.bal Ricerca discussioni per utente
    Martedì 24 Ottobre 2006, alle ore 08:43
    Ecco un elenco della documentazione realativa ai lavori di cui dispongo:
    - Capitolato speciale d'appalto - Contratto d'appalto
    - Computo metrico
    - Processo verbale di consegna
    - Certificato di ultimazione lavori
    - Stato avanzamento lavori n.2
    - Certificato di pagamento n.2
    - Libretto delle misure

    Oltre allo stato di avanzamento n.1 ed al certificato di pagamenton.1 ..... quale documentazione ancora manca????
    (ad esempio il collaudo definitivo, il certificato di regolare esecuzione, ......)


    Inoltre, una curiosità: è possibile che la data dello stato di avanzamento dei lavori n.2 sia successiva alla data del certificato di ultimazione lavori???
    Grazie.
    andrea

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Martedì 24 Ottobre 2006, alle ore 14:52
    In base all'art. 1669 del c.c. è l'appaltatore il responsabile nei confronti del committente e risponde delle opere realizzate.
    La giurisprudenza ha evidenziato che vi è un "concorso" di responsabilità tra l'appaltatore e il DL (Cass. 14 ottobre 2004, n. 20294).
    Ancor meglio si è espressa la Cass. 30 maggio 2003, n. 8811, secondo cui la natura extracontrattuale di tale responsabilità trova applicazione a carico di coloro che abbiano collaborato nella costruzione, sia nella fase di progettazione o dei calcoli relativi alla statica dell?edificio, che in quella di direzione dell?esecuzione dell?opera, qualora detta rovina o detti difetti siano ricollegabili a fatto loro imputabile.
    Premesso quanto sopra ritengo che la documentazione prodotta dal DL sia congrua e non necessiti di altri adempimenti se non specificatamente richiesti dal committente.
    Le date da te citate potrebbero essere solamente una "svista", un semplice errore veniale.

  • lollolalla
    Lollolalla Ricerca discussioni per utente
    Martedì 24 Ottobre 2006, alle ore 15:04
    Allora, i documenti che ti mancano te li produrrà a breve il DL, e sono: stato finale dei lavori e certificato di regolare esecuzione, che nel caso in esame equivale al collaudo. Ti manca anche il registro di contabilità, che probabilmente ti produrrà insieme agli altri documenti.

    Per la data dell'avanzamento lavori: probabilmente la data che tu dici più avanti è quella in cui è stato redatto il detto documento. Ci sarà su anche un'altra data, che è quella fino alla quale sono stati fatti i lavori pagati. Questa dovrebbe essere prima della data di fine lavori o coincidere con essa, altrimenti c'è qualche errore. L'unico sarebbe che nell'ultimazione lavori il DL abbia dato un pò di giorni per terminare i lavori di minore entità (essendo l'opera principale terminata e funzionale): se è stato fatto questo lo puoi vedere sul verbale di ultimazione dei lavori.

  • an.bal
    An.bal Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 25 Ottobre 2006, alle ore 09:50
    Le due ultime risposte mi hanno confuso un po'.......... l'emissione del certificato di regolare esecuzione da parte del DL è un obbligo, o deve essere emesso solo su richesta del committente?

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 25 Ottobre 2006, alle ore 12:24
    Il "certificato di regolare esecuzione" ti verrà consegnato e copia inviata anche al comune dopo la supervisione effettuata insieme al committente (costruttore).
    Se fai una ricerca su questo stesso sito di Lavorincasa, troverai tutte le notizie e informazioni, come:

    ... il proprietario, a sua volta dovrá presentare regolare richiesta di denuncia di inizio attività edilizia, indicando sommariamente le opere a farsi, il nominativo del tecnico, il nominativo dell´impresa, ove è richiesto, e la data di inizio lavori (non inferiore a venti giorni dalla presunta data del protocollo comunale). ......ultimati i lavori il tecnico, nella qualitá di direttore dei lavori, dovrá dare comunicazione al comune dell´avvenuta ultimazione, della conformitá delle opere realizzate rispetto a quelle asseverate e della buona esecuzione, predisponendo a tal proposito un certificato liberatorio....

    Qui trovi tutto ciò che ti serve per fugare i tuoi dubbi:

    https://www.lavorincasa.it/normative/normative1.php

  • an.bal
    An.bal Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 25 Ottobre 2006, alle ore 13:44
    Ho fatto anche un controllo di quello che c'è scritto sul contratto. Il saldo pari al 10% deve essere versato entro un tot di giorni (ora non mi ricordo quanti) dalla presentazione da parte del DL .........indovinate di cosa?? della dichiarazione di regolare esecuzione dei lavori.
    Ho chiamato il DL, che mi ha detto di avere già preparato il certificato di regolare esecuzione e diu averlo consegnato all'amministratrice.
    Allora ho chiamato l'amministratrice, la quale è cascata dalle nuvole: abbiamo controllato telefonicamente tutta la documentazione che gli ha fatto pervenire il DL (che è anche progettista) e la certificazione di regolare esecuzione............sorpresa! non c'è.
    Ha provato anche a dirmi che tutti gli altri condomini hanno già pagato il saldo. Pecoroni!!! come mai gli amministratori si approfittano della povera gente, che non può essere informata su tutto. Se l'amministratrice chiama, loro pagano. E accidenti anche a quei geometri (non tutti per la verità, ma ce ne sono) che approfittano dell''ignoranza degli amministratori di condominio e fanno mezzo lavoro, ma i soldi li vogliono tutti!
    Comunque, io per ora non pago................. cacciare denaro, vedere cammello! Aspetto il certfificato di regolare esecuzione dei lavori, poi si vedrà??
    IN questa logica rivoluzionaria, mi posso appellare anche a qualcos'altro per ritardare il pagamento???
    grazie.
    andrea

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 25 Ottobre 2006, alle ore 14:30
    Sei libero di prendere le decisioni che desideri!
    Oltretutto sembi nel giusto.
    Paga come da contratto, prima il documento, poi i soldi.

  • lollolalla
    Lollolalla Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 25 Ottobre 2006, alle ore 14:40
    Ma in questo contesto non sei tu a doverti rifiutare di pagare la tua quota sul conto condominiale, ma è l'amministratrice che non deve in alcun modo pagare nè l'impresa nè il DL fichè non c'è la dichiarazione di regolarità nell'esecuzione dei lavori... o paghi direttamente l'impresa (allora è più che giusto che ti rifiuti)? E controlla pure che a fine lavori siano stati consegnati in comune i documenti necessari, altrimenti per il comune la vostra DIA risulterà ancora aperta...

  • an.bal
    An.bal Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 25 Ottobre 2006, alle ore 15:12
    L'amministratrice è andata proprio fuori delle regole. Io devo pagare l'amministratrice, lei poi provvede a pagare l'imprea: a maggior ragione per il fatto del 36%.
    In pratica, lei se ne è fregata di cosa pagare e quando pagare: non ha controllato un bel niente. Siccome la ditta si è presentata nel suo ufficio per riscuotere, lei ha chiamato i vari condomini chiedendo i soldi, e loro, senza farsi problemi hanno pagato. L'impresa a quanto ne so (ma solo in maniera ufficiosa e non ufficiale) ha già riscosso tutto il suo compenso, anche questo benedetto 10% da pagare dopo la presentazione dal parte del DL del certificato di regolare esecuzione dei lavori (che ancora non c'è stata). Io ho pagato solo il 90% dei lavori, ma a questo punto penso che l'amministratrice debba dei soldi solo al geometra (o forse si tratta del suo compenso).
    Forse non mi sono spiegato bene, ma in sostanza l'amministratrice ha pagato quello che volevo al di fuori delle regole utilizzando quello che aveva in cassa. Quindi, teoricamente, può anche aver utilizzato per i lavori straordinari quello che invece ho versato come quota di condominio ordinaria. Capite perché voglio posticipare il più possibile il pagamento di questo benedetto 10%??? Chiedere al DL l'emissione del certificato di regolare esecuzione è un compito dell'amministratrice e non mio; sapere che prima di pagare occorre aspettare tale certificato è copito suo e non mio: altrimenti cosa la pago a fare??
    grazie.

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 25 Ottobre 2006, alle ore 15:42
    Ritengo che questo tuo ultimo intervento non sia altro che uno sfogo personale!

    Tu solo puoi decidere le iniziative da prendere (se lo ritieni opportuno facendo anche scrivere da un legale, fa sempre il suo effetto), noi ti forniamo solo informazioni generali.
    Tutto ciò che ti serve è a tua disposizione sul sito che ti ho linkato sopra.

  • an.bal
    An.bal Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 26 Ottobre 2006, alle ore 07:56
    Nessun sfogo personale. Solo che penso possa essere utile anche essere consapevoli di come a volte diamo troppe cose per scontato. E' logico, verrebbe da pensare che di sicuro il DL ha fatto il suo dovere ed ha redatto (con onestà) il certificato di regolare esecuzione dei lavori; e che l'amministratrice inoltre per conto del condominio ha controllato che il DL abbia emesso il certificato: perché io posso anche aver pagato il 100% di quanto preventivato e aspettarmi che l'amministratrice paghi poi la ditta costruttrice secondo le regole e quindi il 10% come saldo a 30g dalla emissione del certificazto di regolare esecuzione dei lavori.
    In realtà non è stato così: a voi tutti il mio più vivo ringraziamento perché è alimentando con disponibilità questi forum che si riesce a capire come devono andare in realtà le cose.......... riuscendo così per quanto comunque possibile alla "cialtroneria" di impresari, geometri e chi più ne ha più ne metto, che vivono sulla nostra ignoranza.
    Per fortuna non sempre è così: per due volte ho ristrutturato casa e ho avuto a che fare anche con persone serie e responsabili.
    Il legale, nelò caso qc vada male, non è una soluzione: vanno via soldi e basta. Pertanto a tutti un pressante invito: se trovate qualcuno che non lavora bene, pagatelo per quello che fa! Lo so che è una cosa brutta, ma è il nmostro unico strumento di difesa. "il muro è torto, o lo fai meglio o metà soldi!". A me è capitato, e la cosa mi ha fatto stare male per mesi, ma nemmeno è giusto andare a lavorare per poi andare a pagare gente che non ha voglia di fare le cose per il meglio.
    Questa volta, essendoci di mezzo il condominio, penso non avrò strumenti di tutela "più pratici".................... ma per queste cose un legale, mai!
    grazie a tutti!

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 26 Ottobre 2006, alle ore 10:44
    Se dovessi entrare in contenzioso, non esitare a chiedere riferimenti giurisprudenziali, saro ben lieto di fornirteli.
    A presto
    Beppe

  • an.bal
    An.bal Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 30 Ottobre 2006, alle ore 12:04
    Ricevuto in data odierna:
    - certificato di regolare esecuzione a firma sia della ditta che ha fatto i lavori che il DL
    - certificato di conformità sempre a firma della ditta c he del DL

    Ora ho tutta la documentazione???

    Notare:
    - il certificato di conformità redatto in data 02.10.2006
    - il certificato di regolare esecuzione in data 23.10.2006................... e dire che non se lo era dimenticato!!??

    Domanda: che differenza c'è tra i due certificati?
    grazie.

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 30 Ottobre 2006, alle ore 12:16
    Trovi tutti i riferimenti legislativi in merito qui:

    http://www.diritto.it/osservatori/coper ... ini21.html

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