Ritardo rogito per volontà costrutore

Buonasera,
tempo fa ho fatto un preliminare consegnando un acconto superiore al 50%,senza avere pero fideiussioni, con termine ultimo per il rogito ad aprile 2012.
Ad oggi dopo aver fissato quattro volte la data per l'atto condividendolala, il venditore e sempre venuto sempre avvisandoci pochi giorni prima, ho scoperto che sulla casa grava una ipoteca bancaria,non risolta dal venditore, conseguente ad un fido fatto dallo stesso presso l'istituto.
Lo stesso sostiene di non essere in grado di pagarla e che la banca non intende spostarla su altre porzioni invendute nello stesso condominio.
Inoltre il venditore non ha ultimato i lavori dei garage, nonostante avesse dovuto già terminarli.
Cosa posso fare?