Penale agenzia immobiliare - 8526

Ma scusa gli ha dato l'esclusiva all'agenzia? Se la risposta è no puoi vendere tranquillamente anche per conto tuo. Se la risposta è sì il mandato avrà certamente una scadenza...se non è lontana aspetta la scadenza e poi vendi per conto tuo. Altrimenti se la scadenza è troppo in là mi sa che devi dire a questi tizi di rivolgersi all'agenzia...

Ma fammi capire il 6% di provvigione lo pagheresti tu? è un furto. Se invece è la provvigione che pagherebbe l'acquirente puoi proporgli di pagare lui la penale che è il 5% e acquistare da te.

Se il contratto di incarico che hai firmato all'agnezia è in esclusiva con la penale dovrai pagare solo quella e SOLO TE non l'acquirente.

Se non c'è penale non dovrai pagare nemmeno quella.

Le persone che ti hanno contattato direttamente l'agenzia non la devono nemmeno vedere, figurati pagarla.


Le penali variano, non esistono penali definite per legge, nemmeno negli usi e costumi.

Intanto potresti cominciare a chiedergli una relazione del lavoro svolto per la promozione della tua casa (pubblicità, quanta e dove/come), numero di contatti, visite, commenti ecc.

Il prezzo di vendita te lo hanno consigliato loro?

INoltre: attenzione ai contratti di alcuno franchising.
Infatti, oltre a penali esagerate, si rinnovano automaticamente per pari periodo se non viene inoltrata disdetta per iscritto.

Allora, io son stata proprio un'ingenua, nel senso che la titolare dell'agenzia mi ha detto che era obbligatorio dar loro l'esclusiva di vendita.
La scadenza è fine maggio( per me troppo in là) e figuratevi che oltre il 6% (iva esclusa) che prendono da me, chiedono il 3 all'acquirente!!
Son stata doppiamente ingenua nell'accettare le condizioni, ma essendomi rivolta al franchising più noto, pensavo di aver la garanzia di serietà!!
Il discorso di dividere con l'acquirente la penale mi è venuto in mente pensando che, siccome anche per lui è un vantaggio esser slegato dall'agenzia, poteva venirmi incontro spendendo comunque molto meno( facendo 2 conti, lui spenderebbe 3000 euro contro più di 6000 se desse la provvigione).
Soprattutto, rileggendo il contratto, c'è scritto che la penale in caso di vendita per conto mio è del 4%; è del 5 solo se io rifiuto una proposta d'acquisto.
e' ovvio che il dividere con compratore mi preme meno, quel che mi interessa è se son tenuta alla sola penale o comunque anche alla provvigione( nel contratto non c'è scritto).
Il prezzo me l'ha consigliato l'agenzia, e pensare che io volevo venderla più cara.. ormai non posso farci nulla!!

Grazie ancora!!

E allora fai il compromesso con il tuo acquirente, dopodichè paga la penale all'agenzia del 4% con tanto di ricevuta. Alla fine è sempre meno che i diritti di agenzia che hai stipulato.

Scommetto che era un franchising...

continuate gente, continuate.

Il prezzo me l'ha consigliato l'agenzia, e pensare che io volevo venderla più cara..

Ora che i tempi di vendita si stanno allungando, è logico che l'agenzia inizi a premere per tirar giù i prezzi, ha più probabilità di vendere prima.
In pratica ora sei vincolata fino a maggio, quindi ti si apre questa situazione:

- se vendi all'amico del vicino, paghi 4% di penale
- se rifiuti una proposta di acquisto paghi 5% di penale
- se vendi tramite agenzia paghi 6% di provvigione

A conti fatti ti conviene vendere all'amico del vicino e pagare penale del 4%. Se vendessi tramite agenzia paheresti il 6% (+iva)

Io per guadagnare il 4% devo vendere la casa, e anche bene...

quasi quasi cambio idea e comincio anch'io a fare ste ^%$^%$&^5676$%^(censura).

Si parla di clausole vessatorie...il consumatore è tale anche nei confronti del mediatore, lo sapete?

Come hai ragione ORIS....
Per me il giusto corrispettivo è 2%+iva per ciascuna parte.

Come hai ragione ORIS....
Per me il giusto corrispettivo è 2%+iva per ciascuna parte.

Mah io non ho mai capito questa questione di chiedere la provvigione due volte. Io con le agenzie mi sono smepre comportato così: io voglio tot, il resto sono fatti vostri. E l'esclusiva se la sognano.

La questione della provvigione ha un senso invece.

Se uno viene da me a dirmi io voglio questo e quello che c'è in più è tuo io rispondo:
"Io farò il possibile per farti avere quanto chiedi ma non mi prenderò mai la libertà di decidere per te se una offerta è troppo bassa (nella ragionevolezza), e quindi ti porterò ogni offerta che riceverò per il tuo immobile, per iscritto con assegno allegato. Toccherà a te rinunciare o rilanciare. Chiaro è che se poi si conclude l'affare MI PAGHI per quanto ci metteremo daccordo (di norma dal 2 al 3%).."
SApete, io lavoro per vivere e i conti mi piace pagarli.

Se poi in giro ci sono mercenari..e vi piace farvi servire da loro... fate pure..ci vediamo qui

Sì ma infatti io non critico la provvigione in sè, ma il fatto di chiederla sia ad acquirente che a venditore.

Per l'altro metodo che dicevo io... è chiaro che tu agenzia ti fai due conti e decidi se è per te una proposta vantaggiosa, se pensi che sto sparando una cifra altissima e tu non riuscirai ad avere un margine di guadagno rifiuti la proposta.

E invece è qui che sta il problema:
la provvigion e la deve pagare sia l'acquirente che il venditroe per dare ad entrambi un potere contrattuale nei confronti dell'agente, che deve (dovrebbe) essere infrapartes.

Credo sia una delle poche cose giuste che abbiamo in Italia.

Altrove paga tutto il compratore (e non è il 2% ma molto di più) anche se magari la provvigione riman e nascosta.

è chiaro che se un venditore dice io voglio x e tu devi vendere a x+y per riscuotere i mediatori finiranno per fare solo gli interessi di chi li paga...

Scusate, ma è OBBLIGATORIO che le provvigioni le paghino sia l'acquirente che il venditore? è una cosa imposta per legge? oppure stiamo parlando solo di una questione etica? è moralmente giusto fare così ecc. ecc.?

no perché nel "magico e fatato mondo delle compravendite immobiliari" possiamo raccontare tutte le favole che vogliamo...ma, pur essendoci delle indicazioni di massima, alla fine si decide caso per caso come si concludono le trattative!

"ogni agenzia lavora in totale autonomia", dicono gli slogan.
bene, ogni agenzia decide cosa fare e come farlo, poi sta al venditore ed all'acquirente capire e contro-decidere se ciò che è stato deciso merita di essere accettato oppure no.

io mi sono trovato nella stessa condizione di the joker, ho messo in vendita il mio appartamento tramite agenzia.
ho fatto valutare la casa ed ho chiesto "ok, se vale 100 io voglio 100 alla fine dei giochi, non un cent in meno".
hanno tentato di venderla a 110, in modo da scalare i 10 in più come se anche io avessi pagato le commissioni...senza successo.
hanno tentato di venderla a 100 dando poi a me 90, ovvero hanno comunque tentato di addebitarmi le commissioni...senza naturalmente successo.
hanno alla fine venduto la casa a 100 dando a me 100, le commissioni le hanno prese solo dall'acquirente (3%+iva), persona che sapeva in maniera chiara e limpida come stavano le cose, le provvigioni da me non le hanno viste nemmeno col binocolo, nememno un centesimo bucato.

siamo seri, evitiamo di parlare di etica, di morale, di equità e bla bla bla.
il mercato è fatto da domanda ed offerta.
io vendo a certe condizioni, c'è qualcuno che acquista a certe condizioni, c'è qualcun'altro che mette in contatto le due parti le cui condizioni sono il più possibile simili tra loro.
questo intermediario fa il possibile per intascare quanti più soldi può, visto che non lavora per una onlus ma vive di profitti, ma non può pretendere di comandare sempre e comunque la vita degli altri, deve obbligatoriamente scendere a patti anche lui, deve limare quanto più possibile la domanda e l'offerta per farle combaciare il più in fretta che può...ma quando tutto ciò non è possibile, allora deve iniziare a limare la sua di provvigione.

Il magico fatato mondo delle agenzie immobiliari è regolato da un capitolo intero del Codice civile che s'intitola Della mediazione.

Buona lettura


p.s.

Per la dicitura: "ogni agenzia è autonoma ecc."vi dovrebbe far riflettere su quanto essere affiliati a un franchising sia sinonimo di qualità.

Io questa gente non li considero nemmeno colleghi, visto la modulistica e le favole che raccontano (prendono la provvigione anche sui mutui che trovano ai clienti!! Dai CLIENTI!!!!!)...

NOn sputate su una professione perché rimanete delusi dalle pubblicità TV.

Io non ci penso nemmeno lontanamente a sputare contro una professione come la vostra, mi ripeto, lavorate per ottenere profitti, non siete una onlus!

non sputo contro la vostra professione perché oltretutto io mi sono trovato stra-bene con la mia agenzia, pur essendo una "affilitata in franchising" (TC) e quindi sulla bocca di molti (ma non di tutti) come poco professionale.

l'agente mi ha seguito passo-passo, ha curato tutte le pratiche che aveva promesso di fare, ha venduto la mia casa (per puro cu...ehm, fortuna) in 10 giorni (storia lunga da spiegare), ha seguito con la stessa cura anche l'acquirente, dai documenti relativi al rogito ai documenti comunali, passando per le varie utenze da spostare.

i patti erano però stati chiari sin dall'inizio: ti do il mandato ma devi farmi avere 100, come ci riesci sono affari tuoi (provvigioni si, da tutti e due, solo da uno, solo dall'altro, una parte dei soldi la rubi dalle cassettine delle offerte in chiesa, vedi tu...).

se oggi mi dovessero chiedere "sei contento del loro operato?" io risponderei senza indugio "si!".

In questo modo si è greato uno squilibrio: il compratore non avrebbe ottenuto certo il trattamento migliore... non convieni?

Sconsiglio a chiunque cerchi casa di rivolgersi a agenzie che lavorano così.

P.s.

mi scuso per la poca calma dimostrata.

Scusa ma non ne convengo...
perché il compratore è stato trattato "male, peggio di me"?
a lui è stato chiaramento detto: la casa costa 100, 10 li devi a noi come commissioni (sto inventando delle cifre, sia chiaro).
poi quello che l'agenzia fa con il venditore, scusa, ma sono cavoli dell'agenzia e del venditore! all'acquirente non hanno puntato una pistola contro! nessuno l'ha obbligato a comprare quella casa con quelle condizioni!
io ho ricomprato ora casa con un'altra agenzia, e le condizioni sono state esattamente le stesse ma al contrario! ovverio io ho pagato l'agenzia, il venditore no! il suo guadagno l'agenzia l'ha comunque avuto! non ha lavorato aggratise!

forse non ci arrivo, perdonami, forse vedo tutto dal lato dell'utente mentre tu vedi tutto dal lato dell'agente...ma non vedo questa sperequazione tra il trattamento di una parte nei confronti dell'altra...
e proprio non comprendo il tuo consiglio di non rivolgerti ad agenzie che lavorano così (a proposito, a roma la maggioranza di loro, dalle più piccole alle più grandi, se "sollecitate", lavorano proprio così...).

r.ps: non c'è bisogno di scusarsi, siamo in un forum, ci si scambia pareri ed opinioni, e finchè non si passa agli insulti ( ) è tutto nella norma!

E beato te che sei contento dell'operato dell'agente al quale ti sei rivolto!!!
Io non posso dire certo la stessa cosa.... Di tutti gli agenti che ho incontrato fino ad oggi posso ritenermi soddisfatta (pienamente) solo di un paio che si sono comportati correttamente in tutto e per tutto. Per quanto riguarda gli altri tra lupi mannari, "intrallazzoni", disonesti e incompetenti ce n'è per tutti i gusti. Che non si offendano gli agenti che scrivono su questo forum, fortunatamente non siete tutti uguali, ma il panorama non è confortante. Sentivo oggi alla radio che c'è stata un'inchiesta di Altro consumo sull'operato delle agenzie immobiliari (in franchising e non) e non ne sono uscite proprio bene, anzi!!!!
Per vendere la casa, noi ci siamo dovuti arrangiare, alla fine. Il nostro agente non è stato all'altezza della situazione visto che il compratore era una persona un po' instabile nelle sue decisioni, abbiamo dovuto improvvisarci "avvocati", scrivere una lettera di diffida ad adempiere e riprendere la trattativa (praticamente da soli) e portarla a termine. E dove era l'agente immobiliare??? Quello che avrebbe dovuto seguirci, consigliarci e fare in modo di farci vendere la casa???? E pensa che questo è uno degli agenti con i quali ci siamo trovati bene... almeno non ha tentato di fregarci!!!!! E che dire di quelli ai quali ci siamo rivolti per comprare casa..... Li abbiamo trovato i migliori!!!!
Uno ha tentato di venderci una casa piena di ipoteche, pignoramenti e via dicendo (lo abbiamo scoperto solo un paio di ore prima del compromesso) e nota bene che quello dell'agenzia conosceva la situazione perfettamente. Quando gli abbiamo detto che non eravamo (ovviamente) più interessati all'acquisto lui cosa ha fatto?!? Ha pensato bene di dare il NOSTRO NUMERO DI CELLULARE al venditore (che abbiamo scoperto essere un truffatore pregiudicato) il quale ci ha tempestato di chiamate....
Dimmi, questo è un comportamento etico?????? E che ci sta a fare un mediatore????????
E che dire dell'altro agente che ci fa vedere una casa che a noi piace immediatamente, gli facciamo immediatamente un'offerta (eravamo ancora agli inizi e non sapevamo che dovesse essere fatta per iscritto e accompagnata da un assegno e lui se ne è guardato bene dal dircelo) e,
visto che a lui interessava maggiormente il potenziale acquirente che aveva appuntamento dopo di noi (per motivi che lui stesso ci ha spiegato in seguito) ha ignorato la nostra proposta e ha venduto la casa all'altro. (impresa edile che ha ristrutturato la casa porzionandola e dandola all'agente da rivendere. E sono altre provvigioni garantite!!!)
E via di questo passo....
Oltre al Codice Civile che regolamenta questo fatato mondo delle intermediazioni immobiliari, esiste per caso anche un bel CODICE ETICO che seguite o tutto è lasciato all'onestà del singolo?????

Io vedo dalla parte DEGLI utenti e non di una sola delle parti (mediatore).

Da una parte il proprietario cerca di guadagnare il più possibile e dall'altra il compratore cerca l'acquisto più confacente/conveniente.

Io, nel mezzo, cerco di far incontrare le due esigenze (opposte per la maggior parte degli aspetti economici) mantenendo la mia NEUTRALITà.

Se sono vincolato a un prezzo da una delle parti è ovvio che sono forzato a far pagare una certa cifra se voglio guadagnare, cifra che paga tutta la parte acquirente.
Inoltre, dove è la trattativa? Sulla mia provvigione?

Io non so quale sia il modo giusto ma mi rifò a quello che dice il codice civile: "il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare,senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza".

Se tu mi dici: io voglio 100 e il resto è tuo si verifica il cosiddetto "supero" che tra l'altro non è proprio regolare.

Ripeto il mio consiglio a chi cerca casa: diffidate da chi lavora in questo modo, non sta facendo il mediatore.

@Kika1969

Il codice etico esiste, ma se non viene seguito rimane carta straccia.

Purtroppo esistono più agenti immobiliari "cialtroni" che non...

Purtroppo la professione non è ancora presa in considerazione dall legislatore, che non interviene per "sfoltire" in nome di una qualità del servizio.

Le responsabilità del mediatore sono molto limitate (purtroppo), come i suoi "poteri".

Adesso, con la legge antiriciclaggio, i mediatori hanno acquistato (per riflesso dei notai) una certa importanza anche "legale" nel processo di compravendita, con l'obbligo di registrare chi compra e chi vende e l'importo dell'operazione, facilitandoci l'acquisizione dei permessi al trattamento dati (privacy) e facilitandoci anche la fatturazione (che i clienti cercano sempre di evitare, nonostante Altro Consumo).

Guarda Oris, non sono una che spara a zero tanto per fare polemica... come abbiamo trovato persone incapaci ma soprattutto disoneste, allo stesso modo l'agente che ci sta assitendo per l'acquisto si è dimostrato serio ed affidabile, come del resto siamo stati anche noi. Ci sta aiutando ogni qualvolta glielo chiediamo e lo stesso fa con il venditore. Ci ha spiegato ogni cosa nel dettaglio, anche le nuove leggi. Noi, come da accordi, gli abbiamo pagato la sua provvigione al compromesso e, devo dire la verità, la percentuale da lui richiesta è stata la più bassa tra quelle sentite fino a questo momento. Il venditore 1%, acquirente 2%.
Questa persona, con il suo lavoro onesto e corretto, si è fatta un buon nome in zona ma, purtroppo anche i lupi mannari lavorano alla grande visto che abitiamo in una zona turistica e chi viene da fuori non può sapere...

Sì, confermo che le zone turistiche sono veramente assalite... sono con tento per te e per codesto mediatore, vorrei inoltre chiedergli come fa a tenere su la ditta con tali provvigioni.. ma forse lavora solo.

...
Se sono vincolato a un prezzo da una delle parti è ovvio che sono forzato a far pagare una certa cifra se voglio guadagnare, cifra che paga tutta la parte acquirente.
...

ok, credo (e sottolineo CREDO) di aver capito il tuo cruccio.
tu dici che facendo così chi ci rimette è il compratore, ed invece le cose non stanno così, perché il compratore non ci rimette nemmeno un cent di più di quanto aveva previsto, io non ci perdo soldi rispetto quando avevo atteso, l'agente comunque riesce a portare dei soldi a casa per comprare la pagnotta!

Faccio un esempio di una situazione normale (secondo te):
- valore casa 100 soldi
- commissioni per chi vende 2%, ovvero 2 soldi spesi
- commissioni per chi compra 4%, ovvero 4 soldi spesi
- denaro effettivamente speso da chi compra 104 soldi
- denaro effettivamente incassato da chi vende 98 soldi
- guadagno per l'agente 6 soldi

Faccio ora un esempio della mia situazione normale (anormale secondo te):
- valore casa 100 soldi
- commissioni per chi vende 0, ovvero 0 soldi spesi
- commissioni per chi compra 4%, ovvero 4 soldi spesi
- denaro effettivamente speso da chi compra 104 soldi
- denaro effettivamente incassato da chi vende 100 soldi
- guadagno per l'agente 4 soldi

Ora, io ho ottenuto ciò che volevo, l'acquirente ha speso la stessa identica cifra, l'agente ha incassato di meno.
L'alternativa secondo le regole da te indicate poteva essere quella di aumentare il valore della casa...ma a quel punto io avrei ottenuto la stessa identica cifra...l'agente avrebbe incassato decisamente più anche dei 6 soldi della situazione normale...perché l'acquirete avrebbe pagato ancor di più la provvigione da corrispondere all'agente...Quindi in questo caso si che "il compratore non avrebbe ottenuto certo il trattamento migliore"!

Proprio come dicevo io: commissione 4 soldi... chi li paga?

non è meglio 2 + 2, o 3+2, o 3+3?

Ripeto, senza tema di smentita, non parli di mediazione nel tuo sistema ma di procacciatori di affari.

Quindi si parla di compenso per vendita, non per mediazione.

Nella mediazione deve essere possibile aprire trattative, quindi va benese si fissano provvigioni diverse, ma non prezzi minimi.

sono cose diverse.

Rinnovo il mio consiglio.

Scommetto che era un franchising...

continuate gente, continuate.

Buongiorno Oris sono un tuo collega , tra l'altro appartenente alla madre di tutti mali dell'intermediazione immobiliare il marchio verde in franchising, e ho letto con interesse i tuoi messaggi sul forum, che ritengo nel 99% dei casi esatti e condivisibili, anzi direi che ne esce l'immagine di un'ottimo professionista e quindi un'ottima persona. La nostra professione come dici giustamente e' popolata di rapaci profittatori, ma non credo si annidino esclusivamente nella mia rete di appartenenza, credo che non disdegnino di aprire agenzie proprie o di nascondersi sotto altri marchi più o meno conosciuti. Questa e' per il cliente una complicazione , visto che se così fosse basterebbe evitare noi e rivolgersi ad altri. Ti posso assicurare che nel nostro gruppo abbondano le persone oneste e capaci, e per contro ti assicuro (dall'interno) che ci sono anche incapaci e profittatori. Buon lavoro collega e complimenti sinceri per le tue risposte

Birillo,
Fino a quando ci saranno moduli con clausole vessatorie non cambierò il mio mdod di vedere.

Tra le altre cose la penale e' esente da Iva , e' vero che la legge non la stabilisce nella misura ma la intende chiaramente come inferiore al corrispettivo promesso per la prestazione eventualmente svolta in maniera completa.

Birillo,
Fino a quando ci saranno moduli con clausole vessatorie non cambierò il mio mdod di vedere.

Quali sono le clausole vessatorie che non ti consentono di cambiare idea?

Proprio come dicevo io: commissione 4 soldi... chi li paga?

non è meglio 2 + 2, o 3+2, o 3+3?

Ripeto, senza tema di smentita, non parli di mediazione nel tuo sistema ma di procacciatori di affari.

Quindi si parla di compenso per vendita, non per mediazione.

Nella mediazione deve essere possibile aprire trattative, quindi va benese si fissano provvigioni diverse, ma non prezzi minimi.

sono cose diverse.

Rinnovo il mio consiglio.

ricapitolando, a voler essere precisi e "puliti", avrei dovuto fare:
- valore casa 102.1 soldi (aumento del valore)
- commissioni per chi vende 2%, ovvero 2.1 soldi spesi
- commissioni per chi compra 4%, ovvero 4.1 soldi spesi
- denaro effettivamente speso da chi compra 104.1 soldi
- denaro effettivamente incassato da chi vende 100 soldi
- guadagno per l'agente 6.2 soldi

siamo stati tutti precisi e "puliti"...io non c'ho rimesso nulla rispetto all'atteso...il comrpatore c'ha rimesso altri 0.1 soldi...e l'agente ha guadagnato altri 0.2 soldi...

mmm...bella "pulizia" questa...

Una su tutte quella della penale in caso di vendita autonoma, la trovo veramente ridicola...

Le proposte d'acquisto che divengono compromessi, con caparra confirmatoria, mostri giuridici che sfido a far valere per una esecuzione in forma specifica del contratto ( visto che il 1385 C.C. lo prevede)...

Il riiscuotere all'accettazione della proposta, ad esempio non lo trovo molto elegante, a mio modo di vedere..

Per un elenco preciso ti rimando a questi link http://www.rm.camcom.it/page/parere_mediatori.pdf#search=%22camera%20di%20commercio%20roma%20parere%20mediatori%22

http://www.rm.camcom.it/Focus.asp?cmd=view&ID=4

P.S.

non mi sembra di aver nominato la tua catena di franchising da qualche parte, se si me ne scuso. Io intendo generalizzare il problema, analizzando alcuni dati oggettivi:

1)Non sono molti gli agenti immobiliari che lo fanno con passione e cercando di fare bene il proprio lavoro, cosa accertata da qualsiasi studio fatto nel settore.

2) la massa tende a aspettarsi più garanzie da un nome famoso e ben pubblicizzato, perché è il potere della pubblicità, pensando di affidarsi a una grande ditta, che da garanzie di correttezza, cosa che nei fatti non è veritiera perché, come tu stesso convieni, la correttezza è una qualità personale e non della ditta in se.

@anpi

No anpi, tu avresti dovuto fare:

"io intendo realizzare 100 soldi puliti."

l'agente: "io cercherò di farglieli realizzare, ma le porterò le proposte che mi faranno per iscritto per fargliele valutare, se accetterà mi pagherà la provvigione."

"allora la metta n vendita a 102 perché, io li voglio puliti"

Da li in poi se l'agente ti porta una proposta a 102 tu accetti e paghi il la percentuale che accorderete se te la porta + bassa e l'accetti paghi lo stesso la percentuale che accorderete.

Dall'altra parte, se vorrà fare la proposta a 102 la prenderà senza problemi , se la farà più bassa rischierà di non poterla acquistare, se l'agente ti convincerà a accettarla, l'acquirente pagherà la provvigione che salterà fuori dalla contrattazione con l'agente (che non sarà il 4%!).

Quindi alla fine, la provvigione potrà essere da 0 a x, ma pagata da entrambi.

Il caso da te elencato (io voglio 100 e poi sono cavoli di chi compra) è valido solo su immobili che risultano a prezzo, cosa che si verifica nell'5% dei casi (se si vuole essere ottimisti).

Quindi, credo che per mantenere un equilibrio sia meglio che il mediatore riscuota da entrambe le parti, per evitare rapporti di convenienza e conflitti di interessi.

D'altronde, ripeto, il mediatore E' questo, l'altra è vendita, procacciatori d'affari con compenso.

Nulla ti vieta di fare così, ma sei tutelato solo tu, non chi compra.

p.s.

gli immobili non hanno un listino prezzi... costano quanto qualcuno è disposto a pagarli.

Ho finalmente compreso il tuo ragionamento!
(e tu dirai "meglio tardi che mai..." )

comunque qui a roma nessuno ragiona come te...nel senso che nessuno ragiona "pulito" come ragioni tu.
forse perché il mercato è pazzesco, sterminato, pieno di squali pronti a mangiarsi reciprocamente...per poi passare a mangiarsi i clienti...

che dire, le tue parole sono belle (e lo dico con convinzione! non ti sto prendendo in giro!)...ma sono difficilmente attuabili...e lo sai sicuramente meglio di me...

Qui da noi funziona così... sono poche le agenzie che lavorano con l'esclusiva (viva la concorrenza!).

Peccato.

Io continuo ad essere dell'idea che l'agenzia offre un servizio a chi vende: l'agenzia si carica tutte le beghe di pubblicizzare, di prendere appuntamenti, di cercare acquirenti. Pertanto dovrebbe pagare laprovvigione solo il venditore che decide di rivolgersi all'agenzia, A chi compra non cambia nulla se tratta con agenzia o privato, anzi è solo obbligato a pagare una provvigione solo perché il venditore si è rivolto ad un'agenzia, ma non ne ricava un servizio.

Io continuo ad essere dell'idea che l'agenzia offre un servizio a chi vende: l'agenzia si carica tutte le beghe di pubblicizzare, di prendere appuntamenti, di cercare acquirenti. Pertanto dovrebbe pagare laprovvigione solo il venditore che decide di rivolgersi all'agenzia, A chi compra non cambia nulla se tratta con agenzia o privato, anzi è solo obbligato a pagare una provvigione solo perché il venditore si è rivolto ad un'agenzia, ma non ne ricava un servizio.

Un idea lecita ma totalmente travisante:

Il servizio che più salta all'occhio è la scelta tra gli immobili, senza doverseli cercare... come fai a dire che non è un servizio?

Inoltre le agenzie con la A, ti ripeto, non sono dalla parte del venditore ma dalla parte del buon andamento dell'affare, quindi, anche se pubblicizzano l'immobile (che è ovvio) lo fanno per dare un servizio a chi vende e a chi cerca ( ma non è lampante? ).

Quando la trattativa parte le Agenzie cercano di far incontrare le esigenze e di metterli daccordo su tutti i punti che possono venir fuori, stemperano le tensioni, tngono contatto con i tecnici, trovano soluzioni che per un privato sono difficili da pensare/realizzare, soluzion i che senza le quali l'affare non verrebbe fatto.

Certo se un agenzia lavora nel modo esposto nei post precedenti... non è un agenzia di intermediazione ma un negozio.

RInnovo il mio caldo consiglio, rivolgetevi a mediatori, non sarà una garanzia di neutralità (visti i precedenti) ma almeno ce n'è una possibilità.

p.s.

riguardo al venditore che si rivolge all,agenzia.. ricordo che se la casa uno la trova da se, e da se prende accordi con il venditore NON deve pagare nessuna provvigione, PER LEGGE.

Una su tutte quella della penale in caso di vendita autonoma, la trovo veramente ridicola...

Le proposte d'acquisto che divengono compromessi, con caparra confirmatoria, mostri giuridici che sfido a far valere per una esecuzione in forma specifica del contratto ( visto che il 1385 C.C. lo prevede)...

Il riiscuotere all'accettazione della proposta, ad esempio non lo trovo molto elegante, a mio modo di vedere..

Per un elenco preciso ti rimando a questi link http://www.rm.camcom.it/page/parere_mediatori.pdf#search=%22camera%20di%20commercio%20roma%20parere%20mediatori%22

http://www.rm.camcom.it/Focus.asp?cmd=view&ID=4

P.S.

non mi sembra di aver nominato la tua catena di franchising da qualche parte, se si me ne scuso. Io intendo generalizzare il problema, analizzando alcuni dati oggettivi:

1)Non sono molti gli agenti immobiliari che lo fanno con passione e cercando di fare bene il proprio lavoro, cosa accertata da qualsiasi studio fatto nel settore.

2) la massa tende a aspettarsi più garanzie da un nome famoso e ben pubblicizzato, perché è il potere della pubblicità, pensando di affidarsi a una grande ditta, che da garanzie di correttezza, cosa che nei fatti non è veritiera perché, come tu stesso convieni, la correttezza è una qualità personale e non della ditta in se.


Caro oris condivido con te la linea di pensiero, cioe' il motivo che sta alla base delle tue idee e che dovrebbe essere comune a tutti gli agenti.
A proposito dei tuoi due punti:
1) La passione non sempre la troviamo anche in altri tipi di professione o di impiego, mi accontenterei di maggiore professionalità anche senza aumentare la passione.
2) Che la clientela si attenda di più da nomi conosciuti rispetto ad altri è logico, e in sincerità su alcune cose le trova sicuramente, vedi il servizio pubblicitario il sito internet la presenza capillare sicuramente maggiore rispetto alla singola agenzia, non parlo logicamente della professionalità che a differenza di questi servizi non si compra.
Per quanto riguarda le clausole vessatorie nei contratti per adesione ti posso dire che noi abbiamo da poco inserito nei moduli di incarico e proposta d'acquisto il diritto di ripensamento a favore del cliente , superando cosi il "mostro giuridico" a tutto vantaggio della tranquillità del cliente. I moduli che utilizzo li definisco a prova di stupido, nel senso che anche l'agente meno attento e' guidato a compilare una proposta od un incarico che garantisca la sicurezza dell'affare, nei limiti che la legislazione ci impone. Come tu sai e condividi la parte piu debole e' sicuramente l'acquirente e questo non solo per colpa dell'intermediario ma per il modus delle compravendite italiane anche e nonostante la trascrizione di scritture private.
E devo anche dire che non sono in disaccordo con chi sostiene che la provvigione vada pagata da una sola delle parti , come tra l'altro avviene in molti altri paesi europei, e potrebbe essere utile alla concorrenza esporre obbligatoriamente le percentuali applicate nei nostri uffici.

Sono abbastanza daccordo.

E sono contento che tu abbia inserito il diritto di recesso ( a quando la caparra penitenziale? ).

Ma ti chiedo: è una tua iniziativa o è stata dettata dalla casa madre? Perché a me non risulta sia così per tutti, almeno a giudicare dai moduli che il franchisor vi da come modelli..

E per la vendita autonoma, a quando la libertà al proprietario di fare ciò che vuole di casa sua?

La professionalità ci vuole, ma credo che tu sappoa più di me che noi siamo in mezzo ad affari che la gente non fa tutti i giorni, m olti si in debitano per una vita e altri vendono la casa dove sono cresciuti... insomma, si toccano corde anche intime... la passione ci vuole, anzi, l'umanità...
Ma sono sicuro che tu ce l'hai, visto i tuoi interventi.

Per la provvigione da parte di chi vende:

se dovesse succedere mi adeguerò, ma resto dell'idea che sia ingiusto nei confronti di chi compra, che pagherà tutto l'importo della provvigione che adesso pagano in 2...

Per le percentuali:

Oltre agli usi e costumi, le provvigioni sono sempre CONTRATTABILI e oggetto di trattativa, quindi semmai è utile indicare la percentuale massima.
Noi al max prendiamo il 3% (è scritto sul sito).

Per quanto riguarda ancora la mediazione solo da una parte, mi ricorda la vendita di auto con il climatizzatore "compreso nel prezzo" o , per esserre inerenti al serttore del quale parliamo, le case in vendita con scritto "nessun importo di mediazione!"...

Chi vuole in tendere intenda.

Sono abbastanza daccordo.

E sono contento che tu abbia inserito il diritto di recesso ( a quando la caparra penitenziale? ).

Ma ti chiedo: è una tua iniziativa o è stata dettata dalla casa madre? Perché a me non risulta sia così per tutti, almeno a giudicare dai moduli che il franchisor vi da come modelli..

E per la vendita autonoma, a quando la libertà al proprietario di fare ciò che vuole di casa sua?

La professionalità ci vuole, ma credo che tu sappoa più di me che noi siamo in mezzo ad affari che la gente non fa tutti i giorni, m olti si in debitano per una vita e altri vendono la casa dove sono cresciuti... insomma, si toccano corde anche intime... la passione ci vuole, anzi, l'umanità...
Ma sono sicuro che tu ce l'hai, visto i tuoi interventi.

Per la provvigione da parte di chi vende:

se dovesse succedere mi adeguerò, ma resto dell'idea che sia ingiusto nei confronti di chi compra, che pagherà tutto l'importo della provvigione che adesso pagano in 2...

Per le percentuali:

Oltre agli usi e costumi, le provvigioni sono sempre CONTRATTABILI e oggetto di trattativa, quindi semmai è utile indicare la percentuale massima.
Noi al max prendiamo il 3% (è scritto sul sito).

Per quanto riguarda ancora la mediazione solo da una parte, mi ricorda la vendita di auto con il climatizzatore "compreso nel prezzo" o , per esserre inerenti al serttore del quale parliamo, le case in vendita con scritto "nessun importo di mediazione!"...

Chi vuole in tendere intenda.

I moduli sono del franchisor quindi parte dall'alto.
La provvigione da una parte la intenderei da parte venditrice in sincerità.
Per quanto riguarda la caparra penitenziale non la reputo giusta nei confronti dell'affare ma questa e' mia personale opinione.
Nella mia realta molte volte gli immobili si vendono con ricorso a mutuo totale e la caparra e' l'unica ancora di salvezza per le parti che magari si impegnano in un nuovo acquisto a fronte di una vendita garantita da somme veramente basse, e su questo devo dire che non sempre si trovano clienti attenti esperti e che siano in grado di capire i meccanismi di una vendita.

Sono abbastanza daccordo.

E sono contento che tu abbia inserito il diritto di recesso ( a quando la caparra penitenziale? ).

Ma ti chiedo: è una tua iniziativa o è stata dettata dalla casa madre? Perché a me non risulta sia così per tutti, almeno a giudicare dai moduli che il franchisor vi da come modelli..

E per la vendita autonoma, a quando la libertà al proprietario di fare ciò che vuole di casa sua?

La professionalità ci vuole, ma credo che tu sappoa più di me che noi siamo in mezzo ad affari che la gente non fa tutti i giorni, m olti si in debitano per una vita e altri vendono la casa dove sono cresciuti... insomma, si toccano corde anche intime... la passione ci vuole, anzi, l'umanità...
Ma sono sicuro che tu ce l'hai, visto i tuoi interventi.

Per la provvigione da parte di chi vende:

se dovesse succedere mi adeguerò, ma resto dell'idea che sia ingiusto nei confronti di chi compra, che pagherà tutto l'importo della provvigione che adesso pagano in 2...

Per le percentuali:

Oltre agli usi e costumi, le provvigioni sono sempre CONTRATTABILI e oggetto di trattativa, quindi semmai è utile indicare la percentuale massima.
Noi al max prendiamo il 3% (è scritto sul sito).

Per quanto riguarda ancora la mediazione solo da una parte, mi ricorda la vendita di auto con il climatizzatore "compreso nel prezzo" o , per esserre inerenti al serttore del quale parliamo, le case in vendita con scritto "nessun importo di mediazione!"...

Chi vuole in tendere intenda.

I moduli sono del franchisor quindi parte dall'alto.
La provvigione da una parte la intenderei da parte venditrice in sincerità.
Per quanto riguarda la caparra penitenziale non la reputo giusta nei confronti dell'affare ma questa e' mia personale opinione.
Nella mia realta molte volte gli immobili si vendono con ricorso a mutuo totale e la caparra e' l'unica ancora di salvezza per le parti che magari si impegnano in un nuovo acquisto a fronte di una vendita garantita da somme veramente basse, e su questo devo dire che non sempre si trovano clienti attenti esperti e che siano in grado di capire i meccanismi di una vendita.

Stamo parlando di proposte di acquisto, dove la caparra penitenziale è indubbiamente la cosa più corretta da usare.

Nei compromessi la caparra sarà confirmatoria.

Ho letto buana parte dei tuoi interventi e mi chiedevo:
ma tu l'agente immobiliare lo fai per hobby o come secondo lavoro, oppure vivi in un eden.

Dalle mie parti, se non vincoli il venditore, nulla impedisce ad un qualunque acquirente di vedere una casa in vetrina e andare direttamente dal venditore a comprarla. (e secondo il tuo modo di operare=zero provvigioni)

E poi, visto i mutui al 100% o meglio ancora al 110/120% con acquirenti che lasciano più o meno 2000/2500 ? alla proposta - no compromesso ma direttamente il rogito - il venditore e non ultimo il tuo lavoro, con una caparra penitenziaria come lo tuteli? hai un parente avvocato che ti segue gratis?
Quantomeno una confirmatoria fa si che ci sia una qualche remora di ripensamento.

Io credo che faresti meglio a documentarti.

La caparra confirmatoira su una proposta... ha lo stesso effetto della penitenziale solo non è altrettanto immediata, nel migliore dei casi, nei peggiori porta a contenziosi poco costruttivi e che risultano di adanno per tutti.

Nel caso da te espresso: prima porto il cliente a cercare il mutuo migliore e poi faccio la proposta (siamo tutti anche mediatori creditizi) a costo zero (a volte anche senza le retrocessioni, ti sembra impossibile?) , sento se lo può avere, e se è così di solito in 1/2 mesi si chiude (se tutto va bene), poco di più del tempo che ci vuole per un BUON compromesso (controlli ecc.). naturalmente in fase di accettazione avvertiro che ci sono dei rischi che la cosa non vada a buon fine sia l'uno che l'altro cliente, cercando di far aumentare la caparra lasciata.
Parto dal presupposto che chi propone voglia comprare... sbaglio?
Naturalmente riscuoterò solo se l'affare si conclude e NON ALLA ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA.
A volte mi capita di lavorare per mesi e non riscuotere, ma ti assicuro che è difficile che altri mi portino via il cliente (nella maggior parte dei casi, per adess).
Io, anzi NOI i nostri clienti e il nostro lavoro lo tuteliamo così....

Il mio hobby:

Faccio l'agente immobiliare, ho 2 sedi, un giornale di annunci che spediamo a casa coprendo a ruoazione tutti le famiglie delle zone che serviamo (siamo editori), una media di 600/700 immobili in vendita, un programma di gestione proprietario, 9 agenti immobiliari iscritti al ruolo, dovrei entrare a far parte dei conciliatori della camera arbitrale (ci provo), sto aprendo la terza sede, ho circa 3000 contatti di media attivi, faccio consulenza per moltissimi costruttori della mia zona, entro la fine dell'anno (se riusciamo) cominceremo con il mercato internazionale.

Il mio eden:

Dove aprii io, solo nel comune, avevo circa 96 Agenzie immobiliari concorrenti, nell aprovincia sono incontabili, e la nostra non è una grande cittadina, (in provincia m abitano circa 50mila famiglie): siamo ancora qui.



Saluti

P.S.

Per chiarire i dubbi che hai espresso non posso aiutarti perché, se li hai, vuol dire che non hai capito che noi offriamo un servizio e che se non sei orientato al cliente hai vita breve.

Forse dovresti ripensare il tuo modo di fare l'agente immobiliare, io ho pensato al mio modo dopo essere passato da altre realtà (come quella che descrivi tu ad esempio), e dopo aver visto, nelle riunio ni dell'associazione, i colleghi lamentarsi solo di quelli che non ti firmano esclusive o fogli di visita: mai nessuno che tirava fuori idee per migliorare il servizio!

Ti auguro buona fortuna.

Io credo che faresti meglio a documentarti.

La caparra confirmatoira su una proposta... ha lo stesso effetto della penitenziale solo non è altrettanto immediata, nel migliore dei casi, nei peggiori porta a contenziosi poco costruttivi e che risultano di adanno per tutti.

Nel caso da te espresso: prima porto il cliente a cercare il mutuo migliore e poi faccio la proposta (siamo tutti anche mediatori creditizi) a costo zero (a volte anche senza le retrocessioni, ti sembra impossibile?) , sento se lo può avere, e se è così di solito in 1/2 mesi si chiude (se tutto va bene), poco di più del tempo che ci vuole per un BUON compromesso (controlli ecc.). naturalmente in fase di accettazione avvertiro che ci sono dei rischi che la cosa non vada a buon fine sia l'uno che l'altro cliente, cercando di far aumentare la caparra lasciata.
Parto dal presupposto che chi propone voglia comprare... sbaglio?
Naturalmente riscuoterò solo se l'affare si conclude e NON ALLA ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA.
A volte mi capita di lavorare per mesi e non riscuotere, ma ti assicuro che è difficile che altri mi portino via il cliente (nella maggior parte dei casi, per adess).
Io, anzi NOI i nostri clienti e il nostro lavoro lo tuteliamo così....

Il mio hobby:

Faccio l'agente immobiliare, ho 2 sedi, un giornale di annunci che spediamo a casa coprendo a ruoazione tutti le famiglie delle zone che serviamo (siamo editori), una media di 600/700 immobili in vendita, un programma di gestione proprietario, 9 agenti immobiliari iscritti al ruolo, dovrei entrare a far parte dei conciliatori della camera arbitrale (ci provo), sto aprendo la terza sede, ho circa 3000 contatti di media attivi, faccio consulenza per moltissimi costruttori della mia zona, entro la fine dell'anno (se riusciamo) cominceremo con il mercato internazionale.

Il mio eden:

Dove aprii io, solo nel comune, avevo circa 96 Agenzie immobiliari concorrenti, nell aprovincia sono incontabili, e la nostra non è una grande cittadina, (in provincia m abitano circa 50mila famiglie): siamo ancora qui.



Saluti

P.S.

Per chiarire i dubbi che hai espresso non posso aiutarti perché, se li hai, vuol dire che non hai capito che noi offriamo un servizio e che se non sei orientato al cliente hai vita breve.

Forse dovresti ripensare il tuo modo di fare l'agente immobiliare, io ho pensato al mio modo dopo essere passato da altre realtà (come quella che descrivi tu ad esempio), e dopo aver visto, nelle riunio ni dell'associazione, i colleghi lamentarsi solo di quelli che non ti firmano esclusive o fogli di visita: mai nessuno che tirava fuori idee per migliorare il servizio!

Ti auguro buona fortuna.

Oris il collega a cui rispondi credo parli di situazioni limite che purtroppo in alcune zone sono norma. La caparra penitanziale nel caso di un'acquisto con mutuo totale va a svantaggio del venditore che a fronte di una caparra modesta e priva di possibilità di rivalsa si impegna fortemente.
Esempio:
venditore promette in vendita il proprio immobile a fronte di una caparra di 3000,00 ? e saldo all'atto di 97000,00 dopo sei mesi. Il tempo lungo e' necessario al venditore per trovare un'altra casa da acquistare, che tipo di caparra consiglieresti?

Forse non sono stato chiaro:
La caparra confirmatoria (art. 1385 C.C.) da la possibilità alla parte adempiente di ricorrere all'esecuzione in forma specifica dell'atto, nei contratti a prestazioni corrispettive (sinallagmatici) che, come sapete, necessitano di caratteristiche e una forma precisa (accordo, causa, oggetto, termini, condizioni...) che la proposta di acquisto irrevocabile NON HA, essendo un atto unilaterale dove, con l'accettazione, non si profila obbligo di prestazioni ma solo presa visione.
Vero che a volte c'è chi ha fatto valere la proposta come compromesso ma non senza mOOOOOOOlti sforzi..

Inoltre, con una caparra così esigua si profila una differenza nelle prestazioni che può essere conseguenza dell'inefficacia della stessa.

per le propostine vessatorie rimando una delle tante sentenze, che vi posto.


Mediazione: inibitoria all'utilizzo di clausole vessatorie contenute nel modulo
Tribunale Ancona, sentenza 28.02.2005 (Franco Portento)
Stampa


Il mediatore deve essere imparziale nei confronti delle parti del futuro contratto concluso per effetto del suo intervento, se il mediatore dà anche assistenza e tutela deve darla in modo equilibrato e paritetico a favore di entrambe le parti; in caso contrario, si riconduce il rapporto ad uno schema al di fuori della tipologia legale e si pone in essere un tipo (irrituale e non consentito) di mediazione, addirittura contra legem, in cui il mediatore professionale finisce per rappresentare, in modo sbilanciato nel sinallagma contrattuale del contratto di mediazione e del futuro contratto di compravendita concluso per effetto della medesima, una soltanto delle parti (il promettente alienante).

Il mediatore è parte esclusivamente del contratto di mediazione, non anche del contratto di compravendita che ne costituisce la logica consecutio, anche se il contratto di mediazione sia caratterizzato da due patti, di esclusiva (che comporti l?impegno di non avvalersi dell?opera di altri mediatori) e di irrevocabilità (che escluda la possibilità di recedesso prima dello spirare del periodo stabilito). I patti di esclusiva e di irrevocabilità temporanea sono ben compatibili con il rapporto di mediazione: è possibile, infatti, rendere atipica la mediazione imprimendo al rapporto una regolamentazione diversa da quella legale, stabilendo il diritto del mediatore al compenso anche nel caso di revoca anticipata dell?incarico oltre che ? come per legge ? al verificarsi della conclusione del contratto: ciò tuttavia non può legittimare lo squilibrio, nel senso di condicio sospensiva che favorisca il solo venditore.

Le clausole che disciplinano la irrevocabilità ed il termine di inefficacia della proposta nonché la revoca della proposta e la conseguente perdita del deposito cauzionale significano definitivo vincolante impegno del consumatore ? acquirente, vessatorio ex art. 1469 bis n.4 c.c. in quanto, al contrario, l?esecuzione della prestazione (da parte della ?Agenzia? e del venditore che viene formalmente rappresentato dall?Agente immobiliare medesimo) viene rimessa, in via esclusiva, alla discrezionalità della controparte.



http://www.altalex.com/index.php?idnot=1947

Forse non sono stato chiaro:
La caparra confirmatoria (art. 1385 C.C.) da la possibilità alla parte adempiente di ricorrere all'esecuzione in forma specifica dell'atto, nei contratti a prestazioni corrispettive (sinallagmatici) che, come sapete, necessitano di caratteristiche e una forma precisa (accordo, causa, oggetto, termini, condizioni...) che la proposta di acquisto irrevocabile NON HA, essendo un atto unilaterale dove, con l'accettazione, non si profila obbligo di prestazioni ma solo presa visione.
Vero che a volte c'è chi ha fatto valere la proposta come compromesso ma non senza mOOOOOOOlti sforzi..

Inoltre, con una caparra così esigua si profila una differenza nelle prestazioni che può essere conseguenza dell'inefficacia della stessa.

per le propostine vessatorie rimando una delle tante sentenze, che vi posto.


Mediazione: inibitoria all'utilizzo di clausole vessatorie contenute nel modulo
Tribunale Ancona, sentenza 28.02.2005 (Franco Portento)
Stampa


Il mediatore deve essere imparziale nei confronti delle parti del futuro contratto concluso per effetto del suo intervento, se il mediatore dà anche assistenza e tutela deve darla in modo equilibrato e paritetico a favore di entrambe le parti; in caso contrario, si riconduce il rapporto ad uno schema al di fuori della tipologia legale e si pone in essere un tipo (irrituale e non consentito) di mediazione, addirittura contra legem, in cui il mediatore professionale finisce per rappresentare, in modo sbilanciato nel sinallagma contrattuale del contratto di mediazione e del futuro contratto di compravendita concluso per effetto della medesima, una soltanto delle parti (il promettente alienante).

Il mediatore è parte esclusivamente del contratto di mediazione, non anche del contratto di compravendita che ne costituisce la logica consecutio, anche se il contratto di mediazione sia caratterizzato da due patti, di esclusiva (che comporti l?impegno di non avvalersi dell?opera di altri mediatori) e di irrevocabilità (che escluda la possibilità di recedesso prima dello spirare del periodo stabilito). I patti di esclusiva e di irrevocabilità temporanea sono ben compatibili con il rapporto di mediazione: è possibile, infatti, rendere atipica la mediazione imprimendo al rapporto una regolamentazione diversa da quella legale, stabilendo il diritto del mediatore al compenso anche nel caso di revoca anticipata dell?incarico oltre che ? come per legge ? al verificarsi della conclusione del contratto: ciò tuttavia non può legittimare lo squilibrio, nel senso di condicio sospensiva che favorisca il solo venditore.

Le clausole che disciplinano la irrevocabilità ed il termine di inefficacia della proposta nonché la revoca della proposta e la conseguente perdita del deposito cauzionale significano definitivo vincolante impegno del consumatore ? acquirente, vessatorio ex art. 1469 bis n.4 c.c. in quanto, al contrario, l?esecuzione della prestazione (da parte della ?Agenzia? e del venditore che viene formalmente rappresentato dall?Agente immobiliare medesimo) viene rimessa, in via esclusiva, alla discrezionalità della controparte.



http://www.altalex.com/index.php?idnot=1947

Tradotto non vendiamoli piu a chi a pochi soldi?

Se ci leggi questo.. sì, le leggi non le faccio io... ma ci sono.

Tradotto:

Mancano degli ammortizzatori sociali per chi ha pochi soldi.

La soluzione non è l'anarchia.

Inoltre, il sistema che proponete non tutela nessuno, anzi, danneggia molti e danneggia soprattutto la nostra immagine.

Mio pensiero.

Scusate se mi intrometto, io non sono molto esperta, ma vorrei dire la mia, contando che io sono sempre stata solo cliente, mai venditore....
Prima per una casa in affitto e ora sto cercando in vendita...
Soprattutto ora, mi sto rendendo conto di alcune persone che veramente sono da sbattere con la testa contro il muro, e scusatemi i modi poco carini: nello stesso franchising (guarda un po' quello di cui credo avete parlato) ho trovato in un paese un ragazzo gentilissimo, moooltooo competente e che probabilmente fa l'agente immobiliare perché ama questo lavoro! E' stato con noi, una sera, per più di un'ora a consigliarci, parlarci, darci informazioni, anche se sapeva che noi avevamo poca intenzione di comprare la casa che ci aveva mostrato...
Stesso franchising, paese accanto, un tizio assurdo che alla prima visita continuava a guardare l'orologio, alla fine ha fatto di tutto per portarci a discutere su un bilocale piuttosto che una mansarda, quando gli abbiamo detto che ci pensavamo un po' ha detto che però entro martedì (questo è successo sabato) dovevamo dargli risposta con assegno, manco stessimo comprando un panino col salame, senza contare che ci ha detto che l'anticipo era in nero...
Ora abbiamo visto altre case con un'altra agenzia, più piccola, che guarda un po' ci ha proposto una mansarda in costruzione IDENTICA a quella che il tizio di cui sopra ci aveva praticamente sconsigliato, a 5.000 euro in meno, parlandoci di tutto e spiegandoci bene per ben 2 ore!!
Allora scusate, ma perché io devo pagare più del costruttore se il servizio che ho è questo?
Poi volevo chiedere una cosa ha Oris (innanzitutto i miei complimenti, non è che operi pure su Milano?): la provvigione dell'agenzia può essere discussa anche per le case in costruzione?
Grazie.
Ciao

Erika

La provvigione non è fissa, come tutte le cose sarebbe contratttabile.
Ovvio che se l'agente non vuole contrattare... a te la scelta...

Opero solo sulle province di Pistoia e Prato.

Se ci leggi questo.. sì, le leggi non le faccio io... ma ci sono.

Tradotto:

Mancano degli ammortizzatori sociali per chi ha pochi soldi.

La soluzione non è l'anarchia.

Inoltre, il sistema che proponete non tutela nessuno, anzi, danneggia molti e danneggia soprattutto la nostra immagine.

Mio pensiero.

Torino non e' pistoia evidentemente e una buona parte del mercato e' sostenuta da vendite come questa, anzi per alcuni immobili sono gli unici acquirenti disponibili e il problema va risolto in qualche maniera , sicuramente non auspicando ammortizzatori sociali.

Il dibattito è interessante, anche se non mi coinvolge personalmente.
Concordo pienamente con Oris, uno dei miei maestri (professionalmente parlando) diceva sempre che, nel lungo periodo, il rispetto dell'etica e delle regole deontologiche paga anche rispetto al mercato...

Se ci leggi questo.. sì, le leggi non le faccio io... ma ci sono.

Tradotto:

Mancano degli ammortizzatori sociali per chi ha pochi soldi.

La soluzione non è l'anarchia.

Inoltre, il sistema che proponete non tutela nessuno, anzi, danneggia molti e danneggia soprattutto la nostra immagine.

Mio pensiero.

Torino non e' pistoia evidentemente e una buona parte del mercato e' sostenuta da vendite come questa, anzi per alcuni immobili sono gli unici acquirenti disponibili e il problema va risolto in qualche maniera , sicuramente non auspicando ammortizzatori sociali.

solo che quelle che avete proposto NON sono le soluzioni.

...
Se sono vincolato a un prezzo da una delle parti è ovvio che sono forzato a far pagare una certa cifra se voglio guadagnare, cifra che paga tutta la parte acquirente.
...

ok, credo (e sottolineo CREDO) di aver capito il tuo cruccio.
tu dici che facendo così chi ci rimette è il compratore, ed invece le cose non stanno così, perché il compratore non ci rimette nemmeno un cent di più di quanto aveva previsto, io non ci perdo soldi rispetto quando avevo atteso, l'agente comunque riesce a portare dei soldi a casa per comprare la pagnotta!

Faccio un esempio di una situazione normale (secondo te):
- valore casa 100 soldi
- commissioni per chi vende 2%, ovvero 2 soldi spesi
- commissioni per chi compra 4%, ovvero 4 soldi spesi
- denaro effettivamente speso da chi compra 104 soldi
- denaro effettivamente incassato da chi vende 98 soldi
- guadagno per l'agente 6 soldi

Faccio ora un esempio della mia situazione normale (anormale secondo te):
- valore casa 100 soldi
- commissioni per chi vende 0, ovvero 0 soldi spesi
- commissioni per chi compra 4%, ovvero 4 soldi spesi
- denaro effettivamente speso da chi compra 104 soldi
- denaro effettivamente incassato da chi vende 100 soldi
- guadagno per l'agente 4 soldi

Ora, io ho ottenuto ciò che volevo, l'acquirente ha speso la stessa identica cifra, l'agente ha incassato di meno.
L'alternativa secondo le regole da te indicate poteva essere quella di aumentare il valore della casa...ma a quel punto io avrei ottenuto la stessa identica cifra...l'agente avrebbe incassato decisamente più anche dei 6 soldi della situazione normale...perché l'acquirete avrebbe pagato ancor di più la provvigione da corrispondere all'agente...Quindi in questo caso si che "il compratore non avrebbe ottenuto certo il trattamento migliore"!


Pensa invece che se dovessi scegliere quale parte esentare dalla corresponsione delle provvigioni, io esenterei il compratore in quanto il venditore si avvale dell'agenzia per pubblicizzare la propria offerta.
Certo che anche il compratore basta che guardi una vetrina invece di girare la città per rendersi conto del mercato.

Tra le altre cose la penale e' esente da Iva , e' vero che la legge non la stabilisce nella misura ma la intende chiaramente come inferiore al corrispettivo promesso per la prestazione eventualmente svolta in maniera completa.

Caro Birillo,
Volevo chiedere qualcosa in piu sulla questione che la penale è esenta da iva perché nel contratto che ho sottoscritto c'è segnato che per penale devo il valore della provvigione (indicata come 4%+iva) meno il 10%. al risultato di questa complessa operazione devo aggiungere l'iva secondo te?
Grazie sarebbe molto di aiuto saperlo

Tra le altre cose la penale e' esente da Iva , e' vero che la legge non la stabilisce nella misura ma la intende chiaramente come inferiore al corrispettivo promesso per la prestazione eventualmente svolta in maniera completa.

Caro Birillo,
Volevo chiedere qualcosa in piu sulla questione che la penale è esenta da iva perché nel contratto che ho sottoscritto c'è segnato che per penale devo il valore della provvigione (indicata come 4%+iva) meno il 10%. al risultato di questa complessa operazione devo aggiungere l'iva secondo te?
Grazie sarebbe molto di aiuto saperlo

Se desideri recedere dall'incarico prima della sua scadenza l'agenzia non ha logicamente diritto a nessuna mediazione , potrebbe aver diritto ad una penale se prevista dal contratto e come tale e' esente da Iva. Diverso se tu dopo aver firmato per accettazione una proposta d'acquisto non vuoi dar seguito all'affare, in questo caso pagheresti una provvigione quindi più Iva. La penale dev'essere una cifra inferiore a quella stabilita come compenso per la prestazione svolta completamente, direi che un 10% in meno e' contestabile, inoltre la penale dovrebbe essere prevista per ambo le parti cioè cliente e agenzia altrimenti il contratto potrebbe essere sbilanciato a favore dell'agenzia e quindi configurare una clausola vessatoria.