Iva su nuova costruzione

Buon pomeriggio a tutti.....sono entrata nel loop dell'iva e non riesco più a venirne a capo. L'anno scorso io e mio marito abbiamo acquistato un terreno edificabile 50% intestato a me e 50% intestato a mio marito. Adesso vogliamo costruire una villetta unifamiliare ma non riesco a capire quale iva deve essere applicata. Premetto che io e mio marito siamo in separazione di beni, nello stesso paesino mio marito ha ereditato un immobile ma é nudo proprietario e in fase di eredità non ha usufruito di agevolazioni fiscali di alcun tipo (sua mamma é usufruttuario ancora vivente). Io ho un appartamento di mia esclusiva proprietà mio marito non é né usufruttuario né comproprietario: giungo alla domanda su questa nuova costruzione può usufruire mio marito dell'iva al 4% ed io che iva devo pagare sulla costruzione 7% 10% o 20%. E se vendo il mio 50% a mio marito può usufruire lui di tutto il 4% ed io avere l'usufrutto?