Frazionamento e ristrutturazione appartamento

Ciao a tutti,
sto cercando un appartamento a Genova da acquistare e la settimana scorsa ne ho visitato uno molto bello ma anche molto costoso e grande.
L'appartamento è in una palazzina del 700 composta da negozi e portoni al piano terra e appartamenti nei due piani sovrastanti.
L'appartamento ha due accessi da due portoni distinti ed occupa tutto il primo piano della palazzina (320mq), 40 mq di terrazzo al piano e 50 mq al piano sottostante. Inoltre grazie a grandi finestre ed a soffitti alti 5.50m sono stati ricavati 40 mq di soppalco parzialmente accatastato e 25 mq di soppalco non accatastato con altezza inferiore a 2.50m.

Nel caso acquistassi questo appartamento vorrei suddividerlo in 3 appartamenti distinti chiudendo alcune porte, creando bagni e cucine dove necessari, rifacendo gli impianti e i pavimenti, inoltre controsoffittando alcuni soffitti. Probabilmente demolirei il soppalco di 25 mq ma vorrei mantenere il soppalco più grande e più agibile.

Ho letto diverse cose in internet a riguardo e penso io debba svolgere le seguenti pratiche tramite un geometra o un architetto:
- richiesta autorizzazioni comunali presso il settore urbanistica edilizia privata con pratica edilizia di ristrutturazione (basta la DIA)
- aggiornamento catastale compresivo di variazioni per la creazione dei nuovi subalterni per le abitazioni e consistenza edilizia (DOCFA)
- aggiornamento tabelle millesimali del condominio (se esistenti)

I miei dubbi sono i seguenti:
- le pratiche sopra descritte sono quelle corrette? quali sono i tempi necessari? non ho proprio idea del costo di una pratica del genere: che ordine di grandezza ha la parcella del tecnico? e le spese per autorizzazioni, permessi e pratiche?
- verificata in comune, prima dell'acquisto dell'appartamento, la fattibilità del frazionamento, questo mi può essere negato in seguito? di che cosa necessita un appartamento per essere frazionato? cannafumaria? cucina?
- l'agente immobiliare dice che l'appartamento non è vincolato dalle belle arti: dove posso verificare queste affermazioni? se realmente non fosse vincolato, dopo l'acquisto l'appartamento potrebbe diventarlo? il vincolo
cosa comporta? possono per qualche ragione bloccarmi i lavori?
- due soffitti con volte sono pitturati di bianco ma probabilmente in precedenza erano decorati: possono chiedermi di ripristinarli? i soffitti decorati con volte possono essere coperti da controsoffitti? una stanza grande 64mq con soffiti decorati con volte e pareti decorate può essere suddivisa in due più piccole con controsoffitti?
- il soppalco di 40 mq ha la scala ed un piccolo locale con finestra accatastati, ma la restante parte di soppalco non risulta sulla planimetria pur avendo una ulteriore piccola finestra sopra alla normale finestra: che possibilità ho di riuscire a regolarizzare questa situazione?
- non so ancora se acquistarlo da sola per poi suddiverlo e rivendere o affittare i due appartamenti creati (con grande sacrificio iniziale ma forse maggior guadagno) o se acquistarlo con altre persone interessate, suddiverlo e poi aggiornare le proprietà: avete qualche consiglio in proposito? nei due casi come mi devo comportare in merito alle agevolazioni prima casa e alla richiesta del mutuo? nel secondo caso come possiamo decidere le quote di ciascuno? quanto dobbiamo valutare i soppalchi, il terrazzo, la stanza sottostante, ecc.? e sempre nel secondo caso possiamo acquistare più persone un unico appartamento con diversi mutui e dopo il frazionamento regolarizzare le proprietà?
- l'agente immobiliare ha accennato che è possibile frazionarlo ma per ogni nuova unità abitativa creata bisogna contemplare anche un posto auto: dove posso verificare se la zona impone questa regola? ho letto che si può anche pagare una penale per ovviare a questo presupposto: a quanto potrà ammontare questa penale? come si scelgono i due appartamenti tra i tre derivati sulla quale calcolare la dimensione del posto auto o l'ammontare della penale? se il locale più piccolo diventasse ad uso ufficio, anzichè abitazione, necessiterebbe ugualmente di questo requisito?
- dovendo fare tutte queste pratiche mi conviene richiedere al proprietario di accatastare tutte le situazione irregolari prima della vendita o è meglio trattare un po' sul prezzo e poi gestire io tutte le pratiche?

So di essermi dilungata e forse di essere stata poco chiara ma non essendo del mestiere ho molti dubbi.
Merledì andrò a rivedere l'appartamento e spero mi suggeriate cosa chiedere e cosa verificare.

Grazie per la pazienza e le risposte.