Donazione: conviene farla? oppure?

Buon giorno,
mia madre è proprietaria di un immobile composto da 4 unità abitative.
Una è l'abitazione principale, una è in affitto e le altre due al momento
sono vuote.
Come potrebbe essere divisa la proprietà in modo tale che mia madre
abbia un carico fiscale minore? (n.b. siamo due fratelli)
Se facesse una donazione delle due unità, attualmente vuote, lei rimarrebbe la proprietaria pagando meno tasse. A questo punto io e mio
fratello cosa dovremmo fare? Diventeremmo usufruttuari? Sarebbe possibile dopo affittare queste unità? Oppure conviene intestarle come
prima casa??

...forse mi serve un NOTAIO!!!

Aspetto qualche consiglio...
Grazie